Không phải cứ có quyền sử dụng đất là đương nhiên phải nộp thuế sử dụng đất. Việc một thửa đất có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không còn phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng đất và trường hợp sử dụng cụ thể theo quy định của pháp luật thuế. Đặc biệt, trong năm 2026, người sử dụng đất cần phân biệt rõ giữa thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bởi chính sách thuế đối với hai nhóm đất này có sự khác biệt đáng kể. Vậy những loại đất nào phải nộp thuế sử dụng đất năm 2026? Đất ở, đất kinh doanh, đất nông nghiệp có phải nộp thuế hay không? Những trường hợp nào được miễn hoặc không thuộc đối tượng chịu thuế? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích cụ thể từng nhóm đất và nghĩa vụ thuế tương ứng, giúp người sử dụng đất xác định chính xác trách nhiệm tài chính của mình theo quy định mới nhất năm 2026.
Thuế sử dụng đất là gì? Có bao nhiêu loại thuế sử dụng đất?
Thuế sử dụng đất được hiểu là khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật về thuế, tùy thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng đất. Do đó, không phải mọi trường hợp có quyền sử dụng đất đều phát sinh cùng một loại thuế, mà nghĩa vụ thuế được xác định dựa trên từng nhóm đất thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật.
Hiện nay, xét theo loại đất, thuế sử dụng đất được chia thành hai loại chính, gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thứ nhất, thuế sử dụng đất nông nghiệp là khoản thuế được áp dụng đối với việc sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chính sách thuế đối với đất nông nghiệp có những trường hợp được miễn, giảm thuế theo từng thời kỳ. Vì vậy, việc xác định một người có sử dụng đất nông nghiệp nhưng có phải thực tế nộp thuế hay không cần được xem xét theo chính sách miễn, giảm thuế đang có hiệu lực.
Thứ hai, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng đối với một số loại đất phi nông nghiệp thuộc diện chịu thuế, tiêu biểu như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Ngoài ra, một số loại đất phi nông nghiệp khác nếu được sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng có thể thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định.
Như vậy, khi tìm hiểu thuế sử dụng đất năm 2026, cần xác định chính xác thửa đất thuộc nhóm đất nào trước khi kết luận về nghĩa vụ thuế. Đây cũng là cơ sở để xác định ai là người phải nộp thuế, loại đất nào phải chịu thuế và trường hợp nào được miễn hoặc không thuộc đối tượng chịu thuế.
Ai là người phải đóng thuế sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay:
Thứ nhất, đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc xác định người có nghĩa vụ thuế trước hết được căn cứ vào đối tượng đang sử dụng đất thuộc diện chịu thuế. Theo Điều 1 Nghị định 74-CP năm 1993 và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, các đối tượng sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp thuộc diện phải nộp thuế bao gồm:
- Cá nhân, hộ gia đình và hộ tư nhân đang sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp;
- Cá nhân, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã;
- Các tổ chức, doanh nghiệp và đơn vị sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản, như nông trường, lâm trường, trạm trại, xí nghiệp, doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang và các đơn vị khác theo quy định.
Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng “thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp” không đồng nghĩa với việc trong mọi trường hợp đều phải thực tế nộp thuế. Chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện đang được áp dụng đối với nhiều nhóm đối tượng. Theo Nghị định 292/2025/NĐ-CP, việc miễn thuế được thực hiện theo Điều 1 Nghị quyết số 55/2010/QH12, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 28/2016/QH14. Theo đó, các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 2026 gồm:
Thứ nhất, miễn thuế toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
Thứ hai, miễn thuế đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ nghèo.
Thứ ba, miễn thuế đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp sau:
- Được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả trường hợp nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Là thành viên của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp;
- Là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư nhận đất giao khoán ổn định từ hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định;
- Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Hợp tác xã.
Thứ tư, miễn thuế đối với diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, cần lưu ý một trường hợp ngoại lệ. Nếu diện tích đất được Nhà nước giao cho các tổ chức nêu trên không được trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp mà được giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp đồng để sản xuất nông nghiệp, thì không thuộc trường hợp được miễn thuế. Đối với diện tích này, pháp luật quy định phải thực hiện thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi thì tổ chức được giao đất phải nộp 100% thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai, đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người có nghĩa vụ nộp thuế được xác định chủ yếu dựa trên quyền sử dụng đất và tình trạng thực tế sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế là người nộp thuế.
Tuy nhiên, trong thực tế có nhiều trường hợp người có quyền sử dụng đất và người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất không phải là một chủ thể. Vì vậy, pháp luật quy định cụ thể người nộp thuế đối với từng trường hợp để bảo đảm xác định đúng chủ thể có nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:
Một là, trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang trực tiếp sử dụng đất được xác định là người nộp thuế.
Hai là, trường hợp Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Khi tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.
Ba là, trường hợp người có quyền sử dụng đất cho người khác thuê. Người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê đất. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên nào chịu nghĩa vụ thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
Bốn là, trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp. Trong thời gian tranh chấp chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, người đang sử dụng đất là người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc một người thực hiện nghĩa vụ thuế không được xem là căn cứ để xác định hoặc công nhận quyền sử dụng đất thuộc về người đó. Nói cách khác, việc nộp thuế không làm thay đổi bản chất hoặc kết quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
Năm là, trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất. Khi một thửa đất có nhiều người cùng có quyền sử dụng thì người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng đất sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với thửa đất đó.
Sáu là, trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới. Nếu người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và việc góp vốn dẫn đến hình thành một pháp nhân mới có quyền sử dụng đối với thửa đất thuộc diện chịu thuế thì pháp nhân mới được xác định là người nộp thuế.
Như vậy, đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, việc xác định ai là người phải nộp thuế không chỉ căn cứ vào việc ai đứng tên trên Giấy chứng nhận mà còn phải xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất, người đang trực tiếp sử dụng đất, quan hệ cho thuê đất, số lượng người cùng có quyền sử dụng đất và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là điểm người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý, bởi trong một số trường hợp, người có tên trên Giấy chứng nhận không đồng nhất với người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Việc xác định đúng người nộp thuế sẽ là cơ sở để thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tránh phát sinh tranh chấp, khiếu nại không cần thiết.
Đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất? Đối tượng nào được miễn thuế sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay?
Đối với đất phi nông nghiệp:
Đối tượng đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm các đối tượng sau theo Điều 2 Nghị định 53/2011/NĐ-CP như sau:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, gồm:
+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: bao gồm các đối tượng sau theo Điều 3 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Đối với đất nông nghiệp:
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 74-CP năm 1993 thì những loại đất sau đây phải chịu thuế sử dụng đât nông nghiệp:
- Đất trồng trọt là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cỏ.
+ Đất trồng cây hàng năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng (từ khi trồng đến khi thu hoạch) không quá 365 ngày như lúa, ngô, rau, lạc... hoặc cây trồng một lần cho thu hoạch một vài năm nhưng không trải qua thời kỳ xây dựng cơ bản như mía, chuối, cói, gai, sả, dứa (thơm)..
+ Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua một thời kỳ xây dựng cơ bản mới cho thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, nhãn, cọ, dừa...
+ Đất trồng cỏ là đất đã có chủ sử dụng vào việc trồng cỏ để chăn nuôi gia súc.
- Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là đất đã có chủ sử dụng chuyên nuôi trồng thuỷ sản hoặc vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng trọt, nhưng về cơ bản không sử dụng vào các mục đích khác.
- Đất trồng là đất đã được trồng rừng và đã giao cho tổ chức, cá nhân quản lý, chăm sóc và khai thác, không bao gồm đất đồi núi trọc.
Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các trường hợp theo Điều 14 Nghị định 74-CP năm 1993 như sau:
- Miễn thuế cho đất đồi núi trọc dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Miễn thuế cho đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng lại mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có thu hoạch.
- Đất khai hoang là đất chưa bao giờ được dùng vào sản xuất hoặc đã bị bỏ hoang ít nhất 5 năm tính đến thời điểm khai hoang đưa vào sản xuất, nếu trồng cây hàng năm được miễn thuế 5 năm (trồng trên đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được miễn thuế 7 năm), nếu trồng cây lâu năm được miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm kể từ khi bắt đầu có thu hoạch (trồng trên đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thơm 6 năm), nếu trồng các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì kể từ khi bắt đầu có thu hoạch mới phải nộp thuế bằng 4% giá trị sản lượng thu hoạch.
- Đất khai hoang bằng nguồn vốn cấp phát của Ngân sách Nhà nước dùng vào sản xuất nông nghiệp, nếu trồng cây hàng năm ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được miễn thuế 3 năm.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
