Trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức thừa kế là một trong những giao dịch phổ biến và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi nó không chỉ liên quan đến quyền tài sản hợp pháp của người đã mất mà còn gắn liền với quyền và nghĩa vụ của người thừa kế. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người nhận thừa kế gặp khó khăn, vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, do chưa nắm rõ các quy định mới của pháp luật đất đai và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Để đảm bảo quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp, tránh rủi ro về tranh chấp và tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc quản lý, sử dụng tài sản sau khi nhận thừa kế, người dân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đúng quy định. Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư giỏi Sài Gòn, sẽ hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai cho người nhận thừa kế theo quy định mới nhất hiện nay, giúp người dân hiểu đúng, làm đúng và bảo vệ trọn vẹn quyền lợi hợp pháp của mình.
Đăng ký biến động đất đai cho người nhận thừa kế được hiểu như thế nào?
“Đăng ký biến động đất đai” là thủ tục hành chính bắt buộc được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền, nhằm cập nhật những thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ).
Trong trường hợp người sử dụng đất chết và người khác được thừa kế quyền sử dụng đất, thì đây được xem là một loại “biến động về chủ sử dụng đất”. Do đó, người nhận thừa kế có trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động để chuyển quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế hợp pháp.
Nói cách khác, đăng ký biến động đất đai do nhận thừa kế chính là việc người thừa kế kê khai, đăng ký và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mang tên mình. Việc này không chỉ giúp Nhà nước quản lý đất đai chính xác, mà còn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thừa kế, tránh phát sinh tranh chấp hoặc rủi ro khi giao dịch về sau.
Nhận thừa kế đất đai có cần đăng ký biến động hay không?
Theo quy định tại khoản 1, 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024 nêu rõ đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Việc đăng ký đất đai, bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, có thể thực hiện bằng hình thức giấy hoặc điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau.
Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, quy định trường hợp đăng ký biến động khi thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Khi thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có quyền yêu cầu cơ quan chức năng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay vì chỉ xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận cũ.
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày và được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. (Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Như vậy, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người thừa kế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn quy định.
Trình tự thủ tục đăng ký đất đai đối với đất thừa kế mới nhất hiện nay:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho người nhận thừa kế:
Căn cứ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì người sử dụng đát cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau để thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi nhận thừa kế, bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ -CP.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Văn khai nhận di sản, thỏa thuận phân chi di sản (trường hợp thực hiện trước 01/7/2025);
– Văn bản phân chia di sản thừa kế.
– Giấy chứng tử người chết để lại đất.
– Giấy tờ pháp lý của người nhận thừa kế đất đăng ký biến động.
– Một số tài liệu, giấy tờ khác có liên quan việc nhận thừa kế đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến một trong cơ quan:
– Bộ phận một cửa của UBND các cấp.
– Văn phòng đăng ký đất đai.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Căn cứ Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ -CP thì người sử dụng đất có quyền lựa chọn một trong các cơ quan nêu trên trên địa bàn cấp tỉnh. Theo đó, người sử dụng đất không bắt buộc phải nộp hồ sơ cơ quan nơi có đất để thực hiện.
- Hình thức nộp hồ sơ:
Người đăng ký biến động có thể nộp hồ sơ qua hình thức:
– Nộp trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền.
– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
– Nộp trên cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Người nộp hồ sơ đăng ký biến động cần lưu ý:
Hồ sơ nộp cần nộp dưới dạng bản chính hoặc bản sao có công chứng/ chứng thực. Trường hợp nộp bản sao thì phải mang kèm bản chính để cơ quan giải quyết đối chiếu hồ sơ. Trường hợp nộp trực tuyến thì các tài liệu nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao có công chứng/ chứng thực.
Phải nộp bản chính Giấy chứng nhận đã cấp khi nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:
Tuy vào phương thức nộp mà hình thức cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ khác nhau. Trường hợp hồ sơ nhận qua bộ phần một cửa thì bộ phận này sẽ chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Kiểm tra hồ sơ và ra giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả:
Cơ quan tiến nhận tiến hành kiểm tra thành phần hồ sơ theo quy định. Kết quả kiểm tra có thể:
Ra Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả: trường hợp hồ sơ đầy đủ và đúng quy định.
Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ: trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ.
Bước 5: Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền đăng ký biến động do nhận thừa kế
Hoạt động này được Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện. Trường hợp không đủ điều kiện thực hiện thì cơ quan này thông báo cho người yêu cầu lý do và trả hồ sơ. Trường hợp đủ điều kiện thực hiện thì tiếp hành các hoạt động:
Thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất: trường hợp Giấy chứng nhận được cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính để xác định lại kích thức các cạnh, diện tích của đất. Hoạt động này thực hiện khi người sử dụng đất nộp mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
Thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa. Hoạt động này thực hiện khi Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất; người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới.
Bước 6: Chuyển hồ sơ để xác định nghĩa vụ tài chính
Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ra Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Phiếu này được gửi đến cơ quan thuế.
Bước 7: Kiểm tra và thông báo nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế kiểm tra hồ sơ và thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ của mình, cơ quan thuế ra văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Cơ quan thuế thông báo về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã gửi hồ sơ.
Bước 8: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai tên của người sử dụng đất mới. Khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cập nhật tên chủ mới là người nhận thừa kế.
Bước 9: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật biến động.
Người sử dụng đất đến trực tiếp tại cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ hoặc cơ quan được ghi trong giấy hẹn để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục đăng ký biến đông do nhận thừa kế
Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai do nhận thừa kế cần lưu ý:
– Thời gian phải đăng ký cập nhật biến động: Trong 30 ngày kể từ ngày có biến động đất đai. Vi phạm thời hạn đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ – CP.
– Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký biến động do thừa kế: Không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ. Thực tế, trường hợp cần đo vẽ, xác định lại diện tích hiện trạng đất thì thời gian này sẽ có thể lâu hơn.
– Người sử dụng đất có thể vừa yêu cầu đăng ký biến động và vừa cấp đổi sổ (nếu có nhu cầu). Điều này giúp người sử dụng đất tiết kiệm thời gian hơn so với việc tách ra làm hai thủ tục.
– Chuẩn bị tài chính để thực hiện nghĩa vụ: nghĩa vụ tài chính bên cơ quan thuế, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, chi phí đo vẽ….
Kết luận: Việc đăng ký biến động đất đai cho người nhận thừa kế là thủ tục bắt buộc nhằm xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình thực hiện thường gặp nhiều vướng mắc: hồ sơ không thống nhất, thiếu giấy tờ pháp lý, xác định hàng thừa kế phức tạp, hoặc bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc sang tên, khai nhận di sản, hoặc đăng ký biến động đất đai, hãy để chúng tôi đồng hành và hỗ trợ toàn diện.
Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai – thừa kế, Luật sư giỏiGòn sẽ giúp bạn:
-
Soát xét, tư vấn hồ sơ pháp lý rõ ràng, đúng quy định mới nhất;
-
Đại diện làm việc với Văn phòng công chứng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
-
Hỗ trợ hoàn thiện toàn bộ thủ tục sang tên, nhận sổ đỏ nhanh chóng, hợp lệ;
-
Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người thừa kế, tránh tranh chấp phát sinh về sau.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
