“Đất hết hạn không làm thủ tục gia hạn thì sẽ bị thực hiện thủ tục thu hồi”. Quy định này được quy định rõ tại khoản 3, Điều 172 Luật Đất đai 2024. Liên quan đến quy định này, hiện nay có rất nhiều người dân có thắc mắc rằng là đất của họ đang sở hữu có nằm trong diện bị thu hồi do hết hạn hoặc việc người dân không đăng ký gia hạn thì có bị thu hồi đất hay không? Và trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất như thế nào? Bài viết sau đây, Luật sư Giỏi Sài Gòn sẽ giải đáp những thắc mắc này! Mời Quý anh chị và các bạn cùng theo dõi để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!
Thời hạn sử dụng đất
Theo quy định, thời hạn sử dụng đất được chia làm 2 loại: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định thì Đất sử dụng ổn định lâu dài bao gồm:
1. Đất ở.
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định
3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập.
6. Đất quốc phòng, an ninh.
7. Đất tín ngưỡng.
8. Đất tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.
10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.
11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.
Đối với các loại đất này thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký gia hạn sử dụng đất.
Các loại đất còn lại là đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, bao gồm:
1. Đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
2. Đất nông nghiệp được cho thuê;
3. Đất được giao, cho thuê có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.
4. Đất được cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Vậy đối với những loại đất có thời hạn sử dụng này thì khi hết thời hạn có bắt buộc thực hiện thủ tục gia hạn hay không? Câu trả lời như sau:
Thứ nhất, loại đất không phải làm thủ tục gia hạn:
Theo điểm a khoản 1 Điều 172 luật Đất đai 2024 thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất này, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Tuy nhiên trường hợp này phải thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
Thứ hai, loại đất bắt buộc phải gia hạn sử dụng:
Các loại đất còn lại gồm đất nông nghiệp thuê; đất được giao, cho thuê có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư; đất thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì người sử dụng đất được quyền sử dụng trong thời hạn. Khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn.
Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định. Người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ.
Trình tự thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Mục II Phần VII Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất. Cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người nộp hồ sơ chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
1 - Đơn xin gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 04 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
2 - Một trong các giấy tờ sau:
+ Một trong các loại giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
+ Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
3 - Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người nộp tiến hành nộp hồ sơ đến 1 trong các cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả bào gồm:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Để nộp hồ sơ, người nộp có thể thực hiện theo các cách sau đây:
Cách 1: Nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền;
Cách 2: Nộp qua đường bưu chính;
Cách 3: Nộp online qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
- Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện:
+ Đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Giao Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất;
+ Đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ: Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp có thẩm quyền.
+ Tiếp đó, rà soát, kiểm tra hồ sơ; tùy vào từng trường hợp sẽ tiến hành các công việc như: Kiểm tra thực địa; Tổ chức kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa (nếu có); Kiểm tra thực địa hiện trạng khu rừng giữa hồ sơ và thực địa dự kiến giao;
Bước 4: Trình hồ sơ cho Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định
Sau khi hoàn thành các công việc trên nếu xét thấy người dân đủ điều kiện để được gia hạn sử dụng đất thì Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn sử dụng đất.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ xem xét ban hành quyết định về việc gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất.
Bước 5: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính
Sau khi có quyết định trên thì đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế.
Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp theo quy định và ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.
Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, sau đó cơ quan thuế sẽ xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường.
Đối với trường hợp người sử dụng đất thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không cần thực hiện bước này.
Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả kết quả
Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường ký hoặc trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp, chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả là Bộ phận Một cửa để trả cho người sử dụng đất.
Thời hạn thực hiện: đối với thủ tục này là không quá 15 ngày.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng. Quý anh chị và các bạn nếu có thắc mắc hay cần được hỗ trợ về thủ tục gia hạn sử dụng đất trên thì hãy liên hệ ngay với Luật sư giỏi Sài Gòn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ!
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn