Đất đai là tài nguyên rất quan trọng và có ý nghĩa trong sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có vai trò quan trọng. Vậy nên mâu thuẫn về đất đai ngày càng diễn ra phổ biến và có tính chất phức tạp nhất hiện nay. Tranh chấp đất đai từ lâu đã trở thành một trong những dạng tranh chấp dân sự phức tạp, nhạy cảm và thường xuyên phát sinh trong đời sống xã hội. Bản chất của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lại ở mâu thuẫn quyền lợi giữa các bên sử dụng đất, mà còn gắn liền với việc thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, một lĩnh vực vốn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Việc nhận diện đúng khái niệm “tranh chấp đất đai” và nắm rõ các phương thức giải quyết được pháp luật hiện hành quy định không chỉ giúp các chủ thể bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mà còn góp phần bảo đảm trật tự, kỷ cương và sự ổn định trong quản lý, sử dụng đất đai. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề trên nhé.
Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
- Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
- Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;
- Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.
Nguyên nhân của tranh chấp đất đai:
Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp đất đai: Về nguyên nhân chủ quan xuất phát từ việc công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều thiếu sót, không chặt chẽ. Kèm theo sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai còn nhiều sai phạm, trình độ quản lý của cán bộ địa phương còn non kém. Quy hoạch sử dụng đất đai còn lộn xộn, sử dụng đất không hợp lý, ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh và quản lý đất đai không rõ ràng. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo của bán bộ còn tiếu sát sao. Về nguyên nhân khách quan do đất đai trở thành tài sản có giá trị nên tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng bất chấp để tranh chấp để kiếm lợi ích.
Các cách giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất hiện nay, mà người dân cần biết:
Cách 1: Hòa giải tranh chấp đất đai:
* Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật”
Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
* Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã
Theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:
“2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
a. Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;”
Như vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải;
Theo đó việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện như sau:
Bước 1: Các bên nộp đơn yêu yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai
Bước 2: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ( giảm thời gian hòa giải tại UBND cấp xã từ 45 ngày xuống còn 30 ngày).
Lưu ý:
- Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây là tranh chấp đất đai).
- Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranh chấp đất đai).
Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết).
Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận của các bên tranh chấp. Xét về bản chất đây là hình thức hòa giải tranh chấp đất đai do chính quyền cơ sở thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực Nhà nước, do vậy việc thực hiện hòa giải do Ủy ban nhân dân xã thực hiện mang tính bắt buộc và kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp trên chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cách 2: Đề nghị UBND cấp xã, cấp tỉnh giải quyết
Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Xét về bản chất, các tranh chấp đất đai thuộc dạng này là các tranh chấp về việc xác định ai là người sử dụng hợp pháp, do đó, để trả lời câu hỏi này thì chỉ có cơ quan hành chính Nhà nước mới có khả năng và thẩm quyền đưa ra lời giải chính xác. Bởi lẽ, cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, có đầy đủ thông tin, số liệu, hồ sơ địa chính về từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất nên biết rõ ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Đối với những tranh chấp này, các quyết định của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tranh chấp.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân:
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Đồng thời, còn phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
- Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
- Tranh chấp chưa được giải quyết.
- Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và lâu đời nhất. Hình thức giải quyết này thông qua cơ quan quyền lực công có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để các cơ quan hành chính Nhà nước về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản án đã nêu. Ngoài ra, theo tổ chức bộ máy Nhà nước thì Tòa án được tổ chức và có cơ chế hoạt động độc lập và chỉ tuân theo pháp luật nên các phán quyết của Tòa án đảm bảo sự công bằng, khách quan, công minh. Chính vì lẽ đó, giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế đời sống hiện nay. Tuy nhiên, một hạn chế của phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án đó là do phải tuân thủ theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp.
Kết luận: Từ những phân tích trên, có thể khẳng định rằng tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp đặc thù, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật đất đai và quy định tố tụng có liên quan. Việc lựa chọn đúng phương thức giải quyết: hòa giải bắt buộc, giải quyết tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án, đóng vai trò quyết định trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, đa số các tranh chấp đều phức tạp, liên quan đến lịch sử sử dụng đất qua nhiều thời kỳ, sự thay đổi của chính sách pháp luật, hồ sơ địa chính thiếu thống nhất hoặc có sự chồng lấn về quyền sử dụng. Nếu người dân không nắm rõ quy định pháp luật, không biết cách thu thập và củng cố chứng cứ, rất dễ rơi vào tình thế bị động, kéo dài thời gian giải quyết hoặc làm mất cơ hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Chính vì vậy, để giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả, đúng pháp luật, rút ngắn thời gian, việc có sự đồng hành của chuyên gia pháp lý là vô cùng cần thiết. Luật sư giỏi Sài gòn sẽ hỗ trợ toàn diện, các công việc:
- Tư vấn pháp lý chuyên sâu về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, ranh giới, quy hoạch và hồ sơ địa chính;
- Đại diện người dân làm việc trực tiếp với UBND xã, UBND huyện, Phòng TN&MT, Văn phòng đăng ký đất đai trong suốt quá trình hòa giải và giải quyết tranh chấp;
- Soạn thảo, rà soát và củng cố toàn bộ hồ sơ, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Soạn đơn khiếu nại, đơn đề nghị, đơn khởi kiện, bảo đảm lập luận chặt chẽ và đúng trình tự pháp luật;
- Tham gia tố tụng tại Tòa án với tư cách luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.
Với kinh nghiệm thực tế qua nhiều vụ tranh chấp đất đai phức tạp, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả nhất, giúp người dân bảo vệ vững chắc quyền lợi của mình trước cơ quan nhà nước và Tòa án.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi Hình sự nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
