Trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp giữa các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức là điều khó tránh khỏi. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã là bước đầu tiên, mang tính bắt buộc đối với một số loại tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người dân gặp khó khăn khi UBND cấp xã không tiến hành hoặc chậm trễ trong việc tổ chức hòa giải. Vậy nếu UBND cấp xã chậm trễ hoặc không hòa giải tranh chấp đất đai, người dân làm thế nào? Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu rõ hơn về hướng giải quyết nhé.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy tranh chấp này phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán …Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như trên thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Do đó, đối với những trường hợp này không bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại cơ sở.
Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Khi tiếp nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai thì Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất phải tổ chức hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 như sau:
“2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp”.
* Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai gồm: Hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.
Căn cứ xác định hành vi không hòa giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã
Theo quy định tại khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024, người dân có quyền lựa chọn giữa khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Chính vì vậy, khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã từ chối tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai thì người dân có thể thực hiện khởi kiện hành chính hoặc khiếu nại hành vi không chịu hòa giải tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã để bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là một số căn cứ để khiếu nại, khởi kiện hành chính:
(1) Đã nhận đơn yêu cầu hòa giải nhưng không xử lý:
Khi cơ quan có thẩm quyền đã nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (có biên nhận đơn nếu nộp trực tiếp hoặc có vận đơn, phiếu báo phát bưu điện nếu gửi qua đường bưu điện) nhưng không tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định.
(2) Quá thời hạn hòa giải theo luật định mà chưa được giải quyết:
Theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải. Nếu quá thời hạn này thì cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa được tổ chức hòa giải, các bên có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại.
(3) Từ chối hòa giải không đúng quy định:
Theo điểm a, khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Như vậy khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã từ chối hòa giải không đúng thủ tục trình tự, không đúng hình thức (trả lời miệng không có thông báo bằng văn bản), hoặc từ chối với lý do không chính đáng thì đây được xem là căn cứ để khởi kiện hoặc khiếu nại.
(4) Cố tình kéo dài thời gian hòa giải:
Khi có chứng cứ minh cơ quan hành chính tình trạng trì hoãn, kéo dài quy trình hòa giải mà không có lý do chính đáng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích pháp lý của dân dân
Việc thu thập và lưu trữ các chứng cứ liên quan đến các căn cứ là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình khởi kiện hoặc khiếu nại. Người dân cần lưu tất cả các văn bản, biên nhận, thông báo liên quan đến việc yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.
UBND cấp xã chậm trễ hoặc không hòa giải tranh chấp đất đai, người dân làm thề nào?
Như đã phân tích ở trên khi hết thời hạn tổ chức hòa giải mà Chủ tịch UBND cấp xã không tổ chức hòa giải thì các bên tranh chấp có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính (lựa chọn một trong hai phương án).
Phương án 1: Khiếu nại
* Thời hiệu khiếu nại khi UBND xã không hòa giải tranh chấp đất đai:
Căn cứ Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 quy định về thời hiệu khiếu nại như sau:
- Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.
- Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.
Như vậy, thời hiệu khiếu nại khi UBND cấp xã không hòa giải là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Đối với trường hợp UBND cấp xã không thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai, thời hiệu khiếu nại tính từ thời điểm người khiếu nại phát hiện UBND cấp xã không thực hiện nghĩa vụ hòa giải theo định quy định. Ví dụ như kể từ ngày hết hạn giải quyết đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc kể từ ngày nhận quyết định hoặc UBND cấp xã từ chối hòa giải tranh chấp đất đai thì người dân có thể thực hiện khiếu nại.
* Đối tượng khiếu nại:
Hành vi không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất (khiếu nại hành vi hành chính).
* Hình thức khiếu nại:
- Khiếu nại bằng đơn: Đơn khiếu nại phải ghi rõ những nội dung sau: Ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại.
- Khiếu nại trực tiếp: Trường hợp khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như trường hợp khiếu nại bằng đơn.
* Thẩm quyền giải quyết khiếu nại:
- Khiếu nại lần đầu: Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu chính là Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất (theo Điều 17 Luật Khiếu nại 2011).
- Khiếu nại lần hai: Nếu Chủ tịch UBND cấp xã quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng người khiếu nại không đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu thì có quyền khiếu nại lần 2 đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Phương án 2: Khởi kiện hành chính
* Thời hiệu khởi kiện hành vi không hòa giải tranh chấp đất đai:
Theo khoản 1 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà cơ quan, tổ chức, cá nhân được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án hành chính bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Tức là 01 năm kể từ ngày UBND cấp xã từ chối hòa giải hoặc hết thời hạn hòa giải theo luật mà UBND cấp xã không tổ chức hòa giải hoặc kể thời điểm người dân nhận thức được hành vi cố tình kéo dài tổ chức hòa giải và có bằng chứng chứng minh điều đó.
Lưu ý: Trường hợp vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khác làm cho người khởi kiện không khởi kiện được trong thời hạn quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khác không tính vào thời hiệu khởi kiện.
* Thẩm quyền của Tòa án:
Theo khoản 1 Điều 31 Luật Tố tụng Hành chính 2015, sửa đổi bổ sung 2025 thì Tòa án nhân dân khu vực giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây: Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước cấp xã, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước cấp xã đó thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân khu vực.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với những khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến hòa giải tranh chấp đất đai, cụ thể:
- Khiếu kiện hành vi không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã.
- Khiếu kiện hành vi không giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp xã.
- Khiếu kiện Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp xã về việc không tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai.
* Thành phần hồ sơ khởi kiện gồm:
Hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lý là yếu tố quyết định để tòa án nhận lý vụ án. Người dân cần chuẩn bị kỹ lưỡng tài liệu, chứng cứ và đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật. Hồ sơ gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu số 01-HC (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 02/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao);
- Bản sao y CCCD/Hộ chiếu của người khởi kiện;
- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền, lợi ích liên quan đến tranh chấp đất đai;
- Các giấy tờ chứng minh Chủ tịch UBND không tổ chức hòa giải hoặc hòa giải không đúng trình tự thủ tục như: Phiếu nhận đơn yêu cầu hòa giải hoặc vận đơn/báo phát bưu điện; Văn bản từ chối thụ lý đơn yêu cầu hòa giải; Văn bản đôn đốc, nhắc nhở cơ quan có thẩm quyền thực hiện hòa giải (nếu có); Các chứng cứ chứng minh hành vi kéo dài thời gian hòa giải….
- Các giấy tờ khác nếu có.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
