Trong giao dịch nhà đất, việc mua bán phải được lập thành hợp đồng và công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều lý do khác nhau mà người dân vẫn tiến hành mua bán đất đai bằng giấy viết tay. Vậy, trường hợp phát sinh tranh chấp mua bán đất đai bằng giấy viết tay thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Kính mời quý anh/chị và các bạn cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Hiện nay không có văn bản pháp luật nào sử dụng cụm từ “đất mua bằng giấy viết tay”, đây là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định dù là mua bán đất bằng giấy viết tay hay là mua bán đất thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực thì khi xảy ra tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, các bên đều bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy tranh chấp này phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất phải tổ chức hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai của người dân.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán …Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như trên thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Do đó, đối với những trường hợp này không bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại cơ sở.
Việc hòa giải tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã không chỉ là thủ tục bắt buộc mà thủ tục này còn hỗ trợ bên mua thu thập, xác minh chứng cứ quan trọng. Tại bước này, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ làm việc với các bên để tìm hiểu nguồn gốc đất, lịch sử giao dịch và tính xác thực của việc mua bán đất. Từ đó, các bên có thể thu thập thêm các bằng chứng để làm cơ sở cho việc khởi kiện sau đó.
Tranh chấp mua bán đất đai bằng giấy viết tay cơ quan nào giải quyết?
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay tùy từng trường hợp mà thẩm quyền giải quyết là khác nhau. Hiện nay, có 02 trường hợp phổ biến để xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này như sau:
Trường hợp 01: Mua bán bằng giấy viết tay khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này sẽ do Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, vì họ đã bán đất qua giấy tờ viết tay, chưa kể trường hợp bán đất thông qua giấy tờ viết tay cho nhiều người thì khi đó vấn đề trở về nên phức tạp hơn. Tòa án sẽ xem xét các yếu tố như thời điểm giao dịch, việc thanh toán, bàn giao đất, và thiện chí của các bên để đưa ra phán quyết công bằng.
Trường hợp 02: Mua bán bằng giấy viết tay khi thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận, việc xác định quyền sử dụng đất hợp pháp dựa trên nhiều yếu tố như nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, các bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục và hiện trạng thửa đất. Giấy tờ viết tay trong trường hợp này được coi là chứng cứ quan trọng nhưng không phải yếu tố quyết định.
Lưu ý: Khi thuộc trường hợp này đương sự chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết, đó là khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.
Ngoài ra, trong trường hợp xác định cùng một diện tích, một thửa đất mà người bán lại cùng bán cho nhiều người bằng giấy tờ viết tay. Trường hợp này có cơ sở để xác định có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015,sửa đổi bổ sung 2017. Khi phát hiện có dấu hiệu của tội phạm, người mua có thể trình báo ra cơ quan điều tra – Công an cấp có thẩm quyền để được giải quyết.
Các bên mua trong giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay có quyền tố giác hành vi lừa đảo đến cơ quan Công an nơi xảy ra hành vi phạm tội. Sau khi tiếp tục nhận được tin báo, cơ quan điều tra tiến hành điều tra, xác minh và khởi tố vụ án nếu có đủ căn cứ. Ngoài ra, tội phạm còn phải bồi thường thiệt hại cho bị hại theo quy định của pháp luật dân sự.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
