Việc chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân tưởng chừng đơn giản nhưng lại ẩn chứa nhiều bước pháp lý quan trọng, nếu thực hiện thiếu chính xác, có thể dẫn đến tranh chấp, rủi ro pháp lý. Theo quy định mới nhất hiện nay, mỗi bước trong quá trình chuyển đổi - từ chuẩn bị hồ sơ, xác minh thông tin đến nộp và xử lý tại cơ quan nhà nước - đều phải tuân thủ nghiêm ngặt. Hiểu đúng trình tự, quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là điều kiện tiên quyết để cá nhân hoặc hộ gia đình thực hiện việc chuyển nhượng một cách an toàn, nhanh chóng và hợp pháp. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết, giúp bạn nắm rõ quy trình và tránh những sai sót không đáng có, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp tối đa. Hãy cùng theo dõi bài viết bên dưới của Luật sư giỏi Sài Gòn nhé.
Sổ đỏ hộ gia đình được hiểu như thế nào?
Sổ đỏ là tên mà người dân thường gọi để chỉ chung cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định về hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể như sau: “25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
Theo đó có thể hiểu là, Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình là sổ đỏ cấp cho các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng 02 điều kiện:
- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đồng thời, tại Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định nếu quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp cùng nhau tạo lập nên, là những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật dân sự và luật pháp liên quan.
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Điều này đã gây không ít khó khăn và gặp nhiều phức tạp khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai. Vậy nên, hiện nay mọi người có xu hướng đổi Sổ đỏ hộ gia đình để đứng tên cá nhân để đơn giản hóa các công việc hành chính về đất.
Có được chuyển Sổ đỏ hộ gia đình sang cho cá nhân không?
Việc đổi Sổ đỏ từ tên hộ gia đình sang tên cá nhân là một quá trình quan trọng trong việc quản lý tài sản đất đai tại Việt Nam. Điều này thường xảy ra khi có sự thay đổi trong sở thích, nhu cầu sử dụng đất, hoặc khi một thành viên trong gia đình muốn đảm nhận quyền sở hữu và quản lý đất một cách cá nhân.
Sổ đỏ cấp cho cá nhân: Là Sổ đỏ cấp cho cá nhân có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các các hình thức như: Nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác.
Đồng thời, việc đổi Sổ đỏ hộ gia đình sang tên cá nhân không chỉ đơn giản là việc chuyển giấy tờ, mà còn là việc tuân thủ các quy định pháp luật và đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và duy trì tính minh bạch trong việc quản lý tài sản đất đai tại đất nước chúng ta.
Như vậy, người dân khi muốn đổi Sổ đỏ hộ gia đình để đứng tên cá nhân thì phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Và việc chuyển nhượng, tặng cho này phải bảo đảm tuân theo quy định của pháp luật.
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định:
Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng cần phải đáp ứng một số điều kiện sau:
- Người nhận chuyển nhượng cần phải là chủ sở hữu hoặc được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời người chuyển nhượng cần phải đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Người nhận chuyển nhượng cũng phải đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Nếu người nhận chuyển nhượng là người nước ngoài cần phải đáp ứng các quy định về pháp lý theo pháp luật Việt Nam.
- Quyền chuyển nhượng đất phải được phép theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị giới hạn cần phải tuân thủ các quy định về giải quyết tranh chấp.
- Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng cần phải thực hiện các thủ tục đăng ký xác nhận và cấp lại sổ đỏ mới tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
Cách đổi Sổ đỏ ghi tên hộ gia dình để đứng tên cá nhân ít tốn kém nhất hiện nay:
Như đã phân tích ở trên, người dân khi muốn đổi Sổ đỏ hộ gia đình để đứng tên cá nhân thì phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Và trên thực tế phần lớn các thành viên trong gia đình thường ưa thích hình thức tặng cho. Để hoàn tất quá trình này, cần tuân theo các bước sau đây:
Trường hợp: Đối với chuyển Sổ đỏ hộ gia đình sang cho cá nhân thông qua hình thức tặng cho:
Bước 1: Lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
- Hồ sơ chuẩn bị:
Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, trước hết các bên cần chuẩn bị một số giấy tờ quan trọng để lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Các giấy tờ này bao gồm:
Đối với bên tặng cho:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
Đối với bên nhận tặng cho:
– Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Lưu ý rằng khi bạn đến tổ chức công chứng, có thể cần phải thực hiện lại hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu của văn phòng công chứng và trả thêm thù lao cho việc soạn hợp đồng này.
- Nơi công chứng
Mặc dù tổ chức hành nghề công chứng có chức năng công chứng nhưng chỉ được công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Như vậy, muốn công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì người dân phải đến phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Mặc dù được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải kê khai theo đúng quy định.
Vì trên thực tế khi khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thực hiện cùng thời điểm với hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính).
- Đối với thuế thu nhập cá nhân:
Người khai, nộp khi chuyển nhượng là người bán. Người khai, nộp khi tặng cho là người nhận tặng cho. Về thời hạn kê khai được quy định như sau:
- Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
- Đối với lệ phí trước bạ:
Người khai, nộp khi chuyển nhượng là người mua hoặc người nhận tặng cho. Người khai, nộp khi tặng cho là người nhận tặng cho.
Về thời hạn kê khai: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
- Đối với phí thẩm định hồ sơ:
Người khai, nộp khi chuyển nhượng là người mua hoặc người nhận tặng cho. Người khai, nộp khi tặng cho là người nhận tặng cho.
Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.
Bước 3: Đăng ký biến động
* Thời hạn phải đăng ký biến động: Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực (thông thường sẽ là ngày công chứng hoặc chứng thực).
* Hồ sơ cần chuẩn bị:
Mục II.1 B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2025 quy định hồ sơ đăng ký biến đổng gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151.
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ như: Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh,…
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
* Nộp hồ sơ
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
+ Bộ phận Một cửa;
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Khoản 2 Điều 16 Nghị định 151 quy định chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
* Tiếp nhận, giải quyết
Căn cứ mục VI C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025 quy định như sau:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.
* Trả kết quả
Căn cứ mục II A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025 quy định:
Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp bán, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là không quá 08 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp: Đổi Sổ đỏ hộ gia đình để đứng tên cá nhân thông qua chuyển nhượng đất:
Các thành viên trong gia đình cũng có thể chuyển đất hộ gia đình sang cá nhân đứng tên thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng đất cho một người nào đó (văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực).
Tương tự như việc tặng cho quyền sử dụng đất đã nêu trên, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình phải thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên (đăng ký biến động)
Lưu ý: Bước 2 và bước 3 có thể thực hiện cùng thời điểm nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, tặng cho.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi Hình sự nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
