Trong thực tiễn thi hành án dân sự, không ít trường hợp người phải thi hành án có nhà, đất đang quản lý, sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). Điều này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: Liệu cơ quan thi hành án có được kê biên các tài sản này để bảo đảm thi hành bản án, quyết định của Tòa án hay không? Việc giải quyết đúng đắn vấn đề này không chỉ bảo đảm hiệu lực của bản án đã có hiệu lực pháp luật mà còn góp phần ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.
Cơ sở pháp lý về kê biên tài sản để thi hành án
Căn cứ Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung) quy định về quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án như sau:
“Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”
Theo quy định tại khoản 1 Điều này thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác để chyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, ở khoản 2 cũng được coi là trường hợp ngoại lệ, cụ thể nếu người phải thi hành án dân sự chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Như vậy, từ quy định nêu trên cho thấy pháp luật hiện nay không giới hạn việc kê biên chỉ áp dụng đối với tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận, mà trọng tâm là xác định tài sản đó có thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người phải thi hành án hay không. Do đó, trong trường hợp người phải thi hành án có quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì Chấp hành viên cần đối chiếu với Luật Đất đai xem nhà quyền sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, nếu đủ điều kiện theo quy định thì Chấp hành viên vẫn được quyền kê biên tài sản để bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi cho người được thi hành án.
Quy định cụ thể về kê biên nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận
Vấn đề kê biên quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận được hướng dẫn cụ thể tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự, theo đó:
Trường hợp người phải thi hành án có quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nếu người đó đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, Giấy chứng nhận không phải là điều kiện bắt buộc để kê biên, mà chỉ là chứng cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, Chấp hành viên có trách nhiệm xác minh các căn cứ khác nhằm chứng minh quyền sử dụng đất thực tế của người phải thi hành án.
Điều kiện để kê biên nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận
Trong thực tiễn, để bảo đảm việc kê biên đúng pháp luật và hạn chế tranh chấp phát sinh, việc kê biên nhà, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thường phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người phải thi hành án đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà, đất một cách ổn định;
- Nhà, đất không có tranh chấp tại thời điểm kê biên;
- Có căn cứ xác định người phải thi hành án có quyền sử dụng đất, như: giấy tờ về nguồn gốc đất, xác nhận của chính quyền địa phương, biên lai nộp thuế, hồ sơ địa chính;
- Tài sản đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai;
- Việc kê biên không thuộc các trường hợp tài sản không được kê biên theo Điều 87 Luật Thi hành án dân sự.
Ý nghĩa và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn
Việc cho phép kê biên nhà, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng trong công tác thi hành án, bởi lẽ:
- Ngăn chặn việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để né tránh nghĩa vụ thi hành án bằng cách không hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận để Cơ quan Thi hành án không thể xử lý tài sản được, gây khó khăn, cản trở quá trình thi hành án cũng như làm kéo dài thời gian xử lý tài sản, lấy lại tài sản cho người được thi hành án;
- Bảo đảm tính nghiêm minh và hiệu lực thực tế của bản án, quyết định của Tòa án;
- Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được thi hành án một cách tối đa, tránh trường hợp người phải thi hành án có tài sản nhưng viện dẫn hết lý do này đến lý do khác để né tránh, trì hoãn việc thi hành án.
Tuy nhiên, việc kê biên loại tài sản này cũng đòi hỏi Chấp hành viên phải thận trọng trong xác minh, đánh giá chứng cứ, nhằm tránh xâm phạm quyền lợi của người thứ ba và hạn chế khiếu nại, tố cáo phát sinh trong quá trình xử lý tài sản cũng như về sau này. Hơn hết, phải đảm bảo cho người mua được tài sản thông qua việc bán đấu giá được đăng ký quyền sở hữu hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Có thể khẳng định rằng, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành, quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể bị kê biên để thi hành án, với điều kiện có đủ căn cứ xác định thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của người phải thi hành án. Đây là quy định phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án và bảo đảm sự tôn trọng pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
