Khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, nhiều người dân thường cho rằng chỉ cần đang sử dụng đất ổn định là sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật đất đai quy định trình tự, điều kiện và nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác nhau tùy thuộc vào việc thửa đất có giấy tờ hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ phân tích rõ “Các điểm khác nhau giữa đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ khi cấp Sổ đỏ”.
Đất có giấy tờ là gì và đất không có giấy tờ là gì?
* Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm những loại giấy tờ nào:
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ là trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ sau đây:
Trường hợp 1: đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ về quyền được sử dụng đất được lập trước 15/10/1993:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Văn bản đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc về chế độ cũ; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Bản án của Toà án chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;...
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên của người sử dụng đất.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện việc đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ liên quan đến công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước quản lý mà có tên của người sử dụng đất, bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã về việc xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp được UBND cấp xã/Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã/cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh lập;...
- Giấy tờ về kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã/huyện/tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích của đất có nhà.
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng về việc giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và việc giao đất này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm được giao đất.
- Dự án/danh sách/văn bản về di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên của người sử dụng đất.
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở và công trình; giấy tờ về xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và xây dựng chứng nhận/cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị về việc được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền về giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên để tự làm nhà hoặc xây dựng nhà để phân/cấp cho cán bộ và công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước/do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp để xây dựng.
- Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế của địa phương.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về giao đất để làm nhà ở/làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 4: Đang sử dụng đất, có giấy tờ về việc được giao đất, cho thuê đất đúng luật trước 15/10/1993 - trước ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Sổ đỏ.
Trường hợp 5: Nếu giấy tờ ở trên ghi tên người khác thì phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày 01/8/2024 mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.
Trường hợp 6:: Bản án/quyết định của Tòa án, quyết định/phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành…
Trường hợp 7: Nếu có các giấy tờ ở trên mà bị thất lạc, cơ quan Nhà nước không còn lưu thì phải có xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của UBND cấp xã.
Trường hợp 8: Đang sử dụng đất, có các giấy tờ ở trên mà trên giấy tờ có các thời điểm khác nhau thì được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Sổ đỏ.
* Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Đất không có giấy tờ là đất mà người dân đang sử dụng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 như đã nêu ở trên.
Điểm khác nhau giữa đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ khi cấp Sổ đỏ
* Về điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
- Đối với đất có giấy tờ: Được cấp nếu không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch.
- Đối với đất không có giấy tờ: Không chắc chắn được cấp như đất có giấy tờ vì cần xem xét rất nhiều điều kiện tùy thuộc từng trường hợp như đất giao không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm,…
* Về tiền sử dụng đất:
- Đối với đất có giấy tờ: Không phải nộp, trừ trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Đối với đất không có giấy tờ:
+ Sử dụng trước ngày 15/10/1993: Đa số trường hợp không phải nộp; phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở
+ Từ sau ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014: Đa số trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (mức nộp cũng khác nhau như 40%, 50% hoặc 100%).
* Về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
- Đối với đất có giấy tờ:
+ Đơn theo Mẫu số 15 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất thì phải có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Đối với đất không có giấy tờ:
+ Đơn theo Mẫu số 15 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,...
Thời gian giải quyết cấp Sổ đỏ lần đầu là bao lâu?
Theo khoản 1 Mục 2 Phần 5 Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu quy định như sau:
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc, còn thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. Do đó, tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận là không quá 20 ngày làm việc.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thì thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 27 ngày làm việc, còn thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 3 ngày làm việc. Như vậy, tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày làm việc.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
