“Đất đang có tranh chấp” là yếu tố ảnh hưởng đến một số quyền sử dụng đất của người sửu dụng đất, theo đó người sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc bị mất nhiều quyền khi đất có tranh chấp. Thực tế có rất nhiều trường hợp lợi dụng yếu tố này để gây hạn chế quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Vậy cụ thể “đất đang có tranh chấp” là gì, được hiểu như thế nào? Theo dõi bài viết sau đây của Luật sư giỏi Sài Gòn để tìm hiểu về vấn đề này nhé!
Khi nào đất được coi là “đất đang có tranh chấp” theo quy định pháp luật?
Theo quy định Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc các bên có tranh chấp với nhau về đất đai đều được gọi là “đất đang có tranh chấp”.
Cụ thể tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 có quy định như sau: “16. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.”
Như vậy, không phải trường hợp nào giữa các bên có tranh chấp với nhau đều được xem là đất có tranh chấp mà nó chỉ được xem là đất có tranh chấp khi tranh chấp này được các bên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết và đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nếu tranh chấp chỉ dừng lại ở mâu thuẫn nội bộ giữa các bên mà chưa bên nào có đơn yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết thì không được xem là đất đang có tranh chấp theo quy định pháp luật.
Vấn đề “đất đang có tranh chấp” là yếu tố có liên quan và ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Và trên thực tế, có rất nhiều trường hợp hiểu và áp dụng sai về “đất đang có tranh chấp”, kéo theo đó các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai bị kéo dài, thậm chí là bị “treo” mà không được giải quyết, quyền lợi hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng.
Người dân bị hạn chế các quyền nào nếu đất đang có tranh chấp?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, “đất không có tranh chấp” là một điều kiện để người sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất của mình. Theo đó, khi một thửa đất đang xảy ra tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận giải quyết, người sử dụng đất không được thực hiện các quyền sau:
- Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký biến động, cấp đổi, cấp lại)
Điểm e, khoản 1, Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sau: “Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;”
Như vậy, khi có tranh chấp đất đai cá nhân sử dụng đất sẽ không được cấp Sổ đỏ theo quy định pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo giữ nguyên hiện trạng tài sản trong quá trình cơ quan chức năng giải quyết mâu thuẫn, tránh việc tẩu tán tài sản hoặc làm thay đổi bản chất vụ việc.
- Không đáp ứng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Đất có giấy tờ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024:
Căn cứ Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định:
“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
Đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì một trong các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận là được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Như vậy, đối với người đề nghị cấp Giấy chứng nhận cần hiểu rõ trường hợp đất đang có tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Việc xác định tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện căn cứ vào việc Ủy ban nhân dân cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được văn bản hoặc thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện: “Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật”
Như vậy, khi đất có tranh chấp thì người sử dụng đất không được sang tên (chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế) hoặc các quyền khác như chuyển đổi đất nông nghiệp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,…
- Không được tách thửa, hợp thửa đất:
Tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện, trong đó có điều kiện là: “Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;”
Theo quy định trên, phần diện tích đất mà đang có tranh chấp sẽ không được phép tách thửa, hợp thửa.
Như vậy, các bên tranh chấp đất đai không chỉ rơi vào tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài mà trong nhiều trường hợp không thể thực hiện được quyền của mình.
Đất có tranh chấp không chỉ gây mệt mỏi về tinh thần, tốn kém vật chất của các bên mà còn khiến người sử dụng đất bị 'đóng băng' một số quyền lợi pháp lý quan trọng. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 giúp tránh những cách hiểu sai về “đất đang có tranh chấp” và đảm bảo quyền lợi được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả. Quý cô chú, anh chị và các bạn cần tư vấn, giải đáp và hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với Luật sư giỏi Sài Gòn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
