Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, đánh dấu một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây. Không chỉ tác động đến giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá mới còn ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, phí, lệ phí, và cả việc mua bán, chuyển nhượng của người dân. Điều khiến nhiều người lo lắng chính là: mức giá mới sẽ kéo theo những gánh nặng gì, và liệu quyền lợi của người dân có được bảo đảm hay không? Trong bài viết này, Luật sư giỏi Sài Gòn sẽ cùng phân tích những thay đổi lớn dự kiến xảy ra khi bảng giá đất 2026 được áp dụng, và vì sao người dân cần chuẩn bị ngay từ bây giờ để tránh rủi ro.
Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026:
Bảng giá đất mới được áp dụng để tính những khoản nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính, gồm:
- Tiền sử dụng đất khi công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tiền thuê đất hằng năm.
- Thuế sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các loại lệ phí, phí trước bạ liên quan đến đất đai.
- Mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường khi gây thiệt hại.
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Giá khởi điểm để đấu giá đất đã có hạ tầng.
- Tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá hoặc khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Dù người dân giao dịch với giá thấp hơn thực tế, thuế và phí vẫn phải nộp dựa trên mức giá tối thiểu trong bảng giá đất. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến hầu hết thủ tục pháp lý và tài chính liên quan đến đất đai.
Thực hư bảng giá đất sẽ được áp dụng trên toàn quốc từ năm 2026?
Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“ 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo......”
Đồng thời, căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hết hiệu lực: 01/03/2027) quy định Việc quyết định bảng giá đất lần đầu, quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện như sau:
Thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: “2. Quyết định bảng giá đất lần đầu, quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai và khoản 5 Điều 14, khoản 1 Điều 16, điểm a khoản 2 Điều 38 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.”
Theo đó, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng trên toàn quốc từ năm 2026, thay thế cho bảng giá đất cũ. Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và ban hành theo chu kỳ hàng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, thay vì 5 năm như trước.
Việc áp dụng Bảng giá đất mới từ năm 2026, có những ảnh hưởng tích cực nào?
Thứ nhất, minh bạch hơn, giảm tình trạng “hai giá”:
Việc ban hành bảng giá đất 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp giảm khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, khắc phục tình trạng “hai bảng giá đất” tồn tại dai dẳng nhiều năm. Khi giá trị đất đai được xác định sát với thực tế, hành vi trục lợi từ chênh lệch giá, lợi dụng chính sách đền bù hoặc chuyển nhượng để tạo “giá ảo” sẽ được hạn chế.
Đồng thời, công tác định giá đất trong các thủ tục hành chính như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất… trở nên rõ ràng, minh bạch hơn. Đây là yếu tố quan trọng để bảo đảm sự ổn định của thị trường và tăng niềm tin của người dân trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Các Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan định giá sẽ có cơ sở rõ ràng hơn, hạn chế tiêu cực, ép giá hoặc lợi dụng chính sách.
Thứ hai, đảm bảo công bằng theo vị trí đất:
Theo xu hướng chung, nhiều địa phương dự kiến phân vùng giá đất chi tiết hơn dựa trên:
- Mức độ đô thị hóa;
- Điều kiện hạ tầng kỹ thuật – xã hội;
- Mật độ dân cư và tiềm năng thương mại của từng khu vực.
⇒ Cách phân vùng này giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị sử dụng và giá trị kinh tế của từng vị trí, tránh tình trạng định giá “một mức cho mọi loại đất”. Người dân sinh sống tại khu vực trung tâm, nơi có giá trị thương mại cao, sẽ được định giá phù hợp hơn với giá thị trường; đồng thời hạn chế tình trạng bất công giữa vị trí đắc địa và khu vực ít phát triển.
Thứ ba, hỗ trợ công tác quy hoạch, bồi thường – tái định cư:
Trước đây, mức bồi thường thấp do bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến khiếu nại kéo dài. Khi giá đất tiệm cận thị trường, người dân bị thu hồi đất sẽ được bảo đảm quyền lợi tốt hơn. Giá đất tiệm cận thực tế không chỉ tăng tính minh bạch mà còn tạo thuận lợi cho Nhà nước trong các hoạt động quản lý, đặc biệt là:
- Bảo đảm người bị thu hồi đất nhận được mức bồi thường sát giá trị thực tế, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện;
- Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị;
- Minh bạch hóa giao dịch trên thị trường, giảm tình trạng ép giá hoặc thao túng giá đất.
⇒ Nhờ đó, các chính sách về quy hoạch và phát triển kinh tế – xã hội được triển khai hiệu quả hơn.
Những rủi ro mà người dân có thể gặp phải khi áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026:
Mặc dù mang tính cải cách tích cực, bảng giá đất mới cũng đặt ra nhiều thách thức, đặc biệt đối với người dân có nhu cầu thực hiện các thủ tục đất đai.
Thứ nhất, chi phí sử dụng đất, thuế và lệ phí có thể tăng mạnh
Khi bảng giá đất tăng, hàng loạt nghĩa vụ tài chính liên quan cũng tăng theo, gồm:
- Tiền sử dụng đất khi công nhận đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;
- Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất;
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản;
- Chi phí liên quan khi cấp, đổi, tách thửa, hợp thửa, thuê đất…
Nhiều địa phương dự kiến mức điều chỉnh tăng từ 20 – 25%, thậm chí có khu vực đô thị trung tâm có thể tăng cao hơn. Điều này khiến chi phí mà người dân phải gánh chịu tăng lên đáng kể so với trước đây.
Thứ hai, áp lực tài chính đối với người thu nhập thấp, nông dân và người muốn chuyển mục đích sử dụng đất
Những nhóm đối tượng chịu tác động rõ rệt gồm:
- Ngời có nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, vì chênh lệch giá đất ở thường rất lớn;
- Người thu nhập trung bình và thấp đang tìm mua đất hoặc xin cấp sổ đỏ;
- Các hộ gia đình ở trung tâm đô thị có diện tích đất nhỏ nhưng giá trị cao, khiến nghĩa vụ thuế – phí tăng mạnh.
Đây là nhóm nghĩa vụ tài chính chịu tác động mạnh nhất. Người dân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải chuẩn bị tài chính lớn hơn so với trước.
Thứ ba, người dân e ngại thực hiện thủ tục hành chính:
Bảng giá đất 2026 tác động trực tiếp đến nhiều thủ tục hành chính mà người dân thường phải thực hiện:
- Cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ): Tiền sử dụng đất khi cấp lần đầu đối với đất chưa từng đóng hoặc đất có nguồn gốc vi phạm sẽ tăng theo bảng giá đất.
- Tách thửa, hợp thửa: Nghĩa vụ tài chính phát sinh khi đăng ký biến động, đặc biệt là lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất, sẽ tăng theo tỷ lệ nhất định.
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Đây là thủ tục chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Người dân chuyển đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất vườn ao sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể.
Ở các khu vực đô thị hóa nhanh, mức tăng có thể từ 20% đến 50%.
- Đăng ký biến động sau chuyển nhượng, tặng cho: Thuế, phí và lệ phí đều tăng dẫn đến tổng chi phí hồ sơ cao hơn.
⇒ Chi phí cao khiến nhiều hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký biến động bị trì hoãn. Điều này vô hình trung làm chậm quá trình quản lý đất đai và tăng rủi ro phát sinh tranh chấp do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định.
Thứ tư, áp lực xã hội gia tăng tại các khu vực ven đô và vùng chuyển đổi mục đích
Tại những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, giá đất tăng mạnh có thể gây ra áp lực lớn đối với người dân, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập không ổn định. Nếu không được hỗ trợ bằng các chính sách kèm theo, dễ phát sinh tâm lý lo ngại, băn khoăn về chi phí khi thực hiện thủ tục hoặc bị thu hồi đất.
Người dân cần chuẩn bị gì trước khi áp dụng bảng giá đất mới nhát năm 2026?
Để chủ động trước các thay đổi lớn từ bảng giá đất 2026, người dân nên thực hiện một số bước quan trọng:
Thứ nhất, xem xét hoàn thành các thủ tục đất đai trong năm 2025
Nếu bạn đang có nhu cầu: Cấp sổ; Tách thửa; Chuyển mục đích sử dụng đất; Chuyển nhượng – tặng cho; Hợp thức hóa nhà đất đang sử dụng,
Thì nên tiến hành trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực để tránh chi phí tăng.
Thứ hai, tính toán lại phương án tài chính nếu có dự định mua bán nhà đất
Việc thuế và lệ phí tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua và người bán, cần được tính vào chi phí tổng thể.
Thứ ba, gười có đất trong vùng quy hoạch nên tìm hiểu sớm về phương án bồi thường
Mức bồi thường cao hơn từ 2026 là lợi thế, nhưng từng địa phương sẽ ban hành hệ số cụ thể. Người dân cần theo dõi quyết định của UBND cấp tỉnh để xác định quyền lợi của mình.
Thứ tư, doanh nghiệp nhỏ, hộ gia đình sản xuất cần tính toán chi phí thuê đất
Vì giá thuê đất, giao đất, gia hạn thuê đất đều sẽ tăng.
Thứ năm, theo dõi văn bản hướng dẫn của từng địa phương
Bảng giá đất 2026 chỉ là khung chung; thực tế áp dụng sẽ dựa trên quyết định của tỉnh/thành phố. Việc theo dõi sớm giúp người dân chủ động trong mọi kế hoạch liên quan đến đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
