Vì sao việc mua nhà đất của người đã ly hôn cần lưu ý đặc biệt
Trong quá trình giải quyết ly hôn nếu vợ chồng có tài sản chung thì có quyền tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án phân chia nếu các bên không thỏa thuận phân chia được. Như vậy sẽ có các trường hợp xảy ra như sau:
(1) Các bên thỏa thuận không phân chia tài sản chung, tức tài sản chung vẫn do vợ chồng cùng đứng tên chủ sở hữu.
(2) Tài sản đã được phân chia rõ ràng theo bản án hoặc theo thỏa thuận
(3) Hoặc các bên đang trong quá trình tranh chấp phân chia tài sản chung tại Tòa án.
Như vậy, trong trường hợp phát sinh việc mua nhà đất của người đã ly hôn cần xem xét thuộc trường hợp nào trong các trường hợp nêu trên, tài sản đã được phân chia rõ ràng hay chưa. Điều này là hết sức cần thiết để biết được vợ hay chồng hay cả hai vợ chồng là người có quyền đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tránh rủi ro sau này hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về mặt chủ thể ký kết hợp đồng.
Các tình huống phổ biến khi giao dịch nhà đất sau ly hôn
Tài sản đã phân chia rõ ràng theo bản án hoặc thỏa thuận:
Đặc điểm: Đây là trường hợp lý tưởng nhất. Quyền sở hữu đối với nhà đất đã được Tòa án phân chia rõ ràng trong Bản án ly hôn có hiệu lực pháp luật hoặc đã được vợ chồng tự nguyện thỏa thuận phân chia tài sản có công chứng/chứng thực và đã hoàn tất thủ tục sang tên, cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ).
Giao dịch: Lúc này, người được nhận tài sản theo bản án/thỏa thuận có toàn quyền định đoạt, bao gồm cả quyền bán, mà không cần sự đồng ý của người chồng/vợ cũ. Thủ tục mua bán tương tự như giao dịch thông thường, nhưng cần xuất trình bản án/quyết định phân chia tài sản hoặc văn bản thỏa thuận đã được công chứng/chứng thực khi làm thủ tục sang tên.
Tài sản vẫn là đồng sở hữu do chưa phân chia hoặc đang tranh chấp:
Đặc điểm: Đây là tình huống phức tạp nhất. Mặc dù đã ly hôn, nhưng nhà đất vẫn đứng tên cả hai vợ chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc chỉ đứng tên một người nhưng là tài sản chung), và chưa có bản án/quyết định/thỏa thuận phân chia rõ ràng, hoặc đang trong quá trình tranh chấp tại Tòa án.
Giao dịch: Để bán được tài sản này, theo Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Nếu một bên tự ý bán mà không có sự đồng ý của người kia, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. Trường hợp đang tranh chấp tại Tòa án, Tòa án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để cấm giao dịch đối với tài sản đó.
Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua nhà đất với người đã ly hôn
- Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ):
+ Kiểm tra tên chủ sở hữu: Đứng tên một người hay cả hai vợ chồng?
+ Kiểm tra ngày cấp Giấy chứng nhận: Được cấp trong hay ngoài thời kỳ hôn nhân? (Nếu cấp trong thời kỳ hôn nhân, khả năng cao là tài sản chung, kể cả khi chỉ đứng tên một người).
- Yêu cầu cung cấp giấy tờ ly hôn:
Bản án/Quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật: Để xác định tình trạng hôn nhân và xem xét nội dung phân chia tài sản (nếu có)
Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản (nếu có): Nếu vợ chồng tự thỏa thuận, yêu cầu bản có công chứng/chứng thực.
- Kiểm tra lịch sử biến động (tại Văn phòng Đăng ký đất đai):
+ Xác minh xem tài sản đã được sang tên theo bản án/thỏa thuận ly hôn chưa.
+ Kiểm tra xem có bất kỳ thông tin hạn chế nào (thế chấp, tranh chấp, kê biên) trên Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước không.
+ Xác nhận tình trạng hôn nhân của người bán tại thời điểm giao dịch: Yêu cầu người bán cung cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để khẳng định họ đang độc thân và đủ điều kiện giao dịch tài sản riêng (nếu tài sản đã là tài sản riêng của họ sau ly hôn).
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
