Hiện nay, ngày càng có nhiều người Việt Nam đang sinh sống, học tập và làm việc ở nước ngoài có nhu cầu nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy định của pháp luật về quyền sở hữu và quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều băn khoăn, thậm chí phát sinh rủi ro khi thực hiện giao dịch. Theo đó, câu hỏi được nhiều người quan tâm là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất, đứng tên trên Sổ đỏ không?”. Cùng theo dõi hết bài viết sau đây của chúng tôi để biết câu trả lời nhé.
Những ai được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài?
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 có quy định như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là khái niệm bao gồm cả những công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam, với điều kiện chung là đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Đây là cơ sở pháp lý để phân biệt với những người Việt Nam chỉ tạm thời ở nước ngoài và làm căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ của họ trong các lĩnh vực mà pháp luật Việt Nam có quy định riêng, trong đó có lĩnh vực đất đai.
Phân biệt công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Mọi người thường dễ nhầm lẫn giữa hai khái niệm này, nhưng thực tế thì hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau, điểm phân biệt chủ yếu là dựa vào đặc điểm nơi sinh và quốc tịch như sau:
- Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài nghĩa là những người này sinh ra tại Việt Nam. Nhưng vì lý do công việc, học tập hoặc lý do nào đó nên họ mới sang nước ngoài để sinh sống nhưng họ vẫn còn quốc tịch Việt Nam.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người sinh ra ngay tại nước ngoài. Nhưng có huyết thống cha mẹ ruột, ông bà là người Việt Nam. Tuy nhiên, họ đã thôi quốc tịch Việt Nam và hiện đang cư trú, làm việc tại nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất, đứng tên trên Sổ đỏ không?
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, quyền mua đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ hạn chế đối với “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Còn “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” hoàn toàn có thể được nhận quyền sử dụng đất, được trực tiếp tham gia giao dịch bất động sản trong nước,… từ ngày 01/8/2024 mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đứng tên Sổ đỏ.
Trước đây, theo luật cũ tại điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014. Các quy định về luật đất đai đều sử dụng chung cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Như vậy, cả 02 đối tượng “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” bao gồm công dân Việt Nam cư trú ở nước ngoài và người gốc Việt Nam sinh sống, cư trú ở nước ngoài không được đứng tên trên Giấy chứng nhận trong mọi giao dịch bất động sản mà thay vào đó họ chỉ được:
- Mua quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, phát triển nhà ở.
- Mua quyền sử dụng đất nhưng phải có nhà ở gắn liền với đất (nếu chỉ có đất thì sẽ không được mua).
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 sửa đổi đã quy định mở rộng quyền mua đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ về quyền sử dụng đất giống như cá nhân trong nước.
Theo đó, hiện nay người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoàn toàn có đầy đủ quyền tham gia các giao dịch về bất động sản như mua bán, nhận tặng cho, nhận thừa kế và được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) mà không bị hạn chế về các quyền này.
Tóm lại: Không phải tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được mua đất, đứng tên trên Sổ đỏ. Mà theo Luật Đất đai 2024, chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam mới được thực hiện đầy đủ các quyền về sử dụng đất như cá nhân trong nước, bao gồm quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế và đứng tên trên Sổ đỏ. Còn đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn bị giới hạn theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua đất, đứng tên Sổ đỏ?
Để được mua đất, được đứng tên trên Sổ đỏ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Có thể kể đến các điều kiện cơ bản sau:
Điều kiện 1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải còn quốc tịch Việt Nam
Đây là điều kiện tiên quyết. Căn cứ theo Điều 11, Điều 26, Điều 31 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi 2025 để biết người Việt Nam định cư ở nước ngoài có còn quốc tịch Việt Nam hay không cần xem xét đến các yếu tố sau:
- Giấy khai sinh; trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ.
- Có Căn cước công dân, Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật.
- Đang sử dụng hộ chiếu Việt Nam còn giá trị hoặc hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn nhưng chưa làm thủ tục thôi quốc tịch.
- Chưa được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ra Quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam, Quyết định tước quốc tịch Việt Nam hoặc Quyết định hủy bỏ quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam.
Điều kiện 2: Đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các bên muốn xác lập giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất đó phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Điều kiện 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên và các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (tức sang tên). Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền”.
Như vậy, người dân buộc phải thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
