Trong thực tế, tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đang diễn ra khá phổ biến, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Việc hồ sơ bị kéo dài không rõ lý do, không được trả lời đúng thời hạn hoặc không có văn bản phản hồi từ cơ quan có thẩm quyền khiến nhiều người lúng túng, không biết phải xử lý ra sao. Vậy khi bị chậm cấp Sổ đỏ, người dân nên xử lý như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình theo đúng quy định pháp luật? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các căn cứ pháp lý và hướng xử lý phù hợp trong từng trường hợp cụ thể.
Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định là bao lâu?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được quy định cụ thể như sau: “1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 03 ngày làm việc.”
Như vậy, tổng thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) là không quá 23 ngày làm việc, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thì thời hạn giải quyết thủ tục cấp và sang tên Giấy chứng nhận được kéo dài thêm tối đa 10 ngày làm việc so với thời hạn nêu trên.
Bên cạnh đó, khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ, cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, trong đó ghi rõ ngày trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người nộp hồ sơ. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ không bao gồm các khoảng thời gian sau:
– Thời gian nghỉ lễ, nghỉ Tết theo quy định của pháp luật;
– Thời gian cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai;
– Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
– Thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;
– Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai hoặc đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng;
– Thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người sử dụng đất chết trước khi được trao Giấy chứng nhận.
Như vậy, nếu quá 23 ngày làm việc (hoặc 33 ngày làm việc đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng khó khăn) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ mà người dân không nhận được kết quả giải quyết, thì được xem là chậm cấp Sổ đỏ, trừ các khoảng thời gian không tính theo quy định nêu trên.
Người dân cần làm gì khi bị chậm cấp Sổ đỏ theo quy định mới nhất hiện nay:
Theo quy định pháp luật hiện hành, trường hợp người dân nhận thấy việc cấp Sổ đỏ bị chậm so với thời hạn luật định, thì có thể thực hiện một trong các biện pháp pháp lý sau: kiến nghị, khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án đối với cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có trách nhiệm trong việc giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ.
Cách 1: Kiến nghị về việc chậm cấp Sổ đỏ:
Căn cứ khoản 5 Điều 19 Nghị định 118/2025/NĐ-CP, có quy định, sau khi tiếp nhận và thẩm định hồ sơ, trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, cơ quan giải quyết thủ tục hành chính phải trả lại hồ sơ và thông báo bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do không giải quyết hồ sơ theo mẫu Phiếu từ chối giải quyết hồ sơ, gửi cho tổ chức, cá nhân thông qua Bộ phận Một cửa. Thông báo này đồng thời phải được cập nhật vào Hệ thống thông tin một cửa điện tử, và việc thông báo không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Theo đó, nếu đã hết thời hạn giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ nhưng cơ quan có thẩm quyền không ban hành văn bản thông báo lý do chậm giải quyết, không trả hồ sơ hoặc không có phản hồi chính thức, thì người dân có quyền thực hiện kiến nghị về việc chậm cấp Sổ đỏ.
Quyền kiến nghị này của công dân được ghi nhận tại khoản 2 Điều 2 Luật Tiếp công dân năm 2013, theo đó công dân có quyền kiến nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền về những vấn đề liên quan đến việc thực hiện chính sách, pháp luật và hoạt động của cơ quan nhà nước.
Cách 2: Khiếu nại khi bị chậm cấp Sổ đỏ:
Khiếu nại nói chung và khiếu nại trong trường hợp bị chậm cấp Sổ đỏ nói riêng về bản chất là việc người dân đề nghị cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan đó xem xét lại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính chậm giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ, khi cho rằng việc chậm trễ này xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định của Điều 27 Luật Khiếu nại 2011, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền, nếu khiếu nại không thuộc các trường hợp không thụ lý theo Điều 11 Luật Khiếu nại 2011, thì người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý giải quyết. Đồng thời, phải thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân đã chuyển khiếu nại và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp biết; trường hợp không thụ lý thì phải nêu rõ lý do.
Căn cứ Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, có quy định: Trường hợp đơn khiếu nại được thụ lý giải quyết, thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp, thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý.
Đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa, nơi có điều kiện đi lại khó khăn, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý; trường hợp vụ việc đặc biệt phức tạp, thời hạn giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 60 ngày kể từ ngày thụ lý.
Xem thêm: << Hướng dẫn viết đơn khiếu nại đất đai mới nhất năm 2026 >
Cách 3: Khởi kiện khi bị chậm cấp Sổ đỏ
Trong trường hợp việc cấp Sổ đỏ bị chậm trễ kéo dài, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án xem xét, buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 116 Luật Tố tụng Hành chính 2015, thời hiệu chung để khởi kiện một hành vi hành chính là 01 năm, được tính kể từ ngày người dân nhận được hoặc biết được hành vi chậm giải quyết hoặc quyết định từ chối cấp Sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền. Việc khởi kiện khi bị chậm cấp Sổ đỏ được xác định là khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính, do đó phải tuân thủ trình tự, thủ tục khởi kiện vụ án hành chính theo luật định.
Cụ thể, thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là khoảng thời gian mà cơ quan, tổ chức, cá nhân được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; hết thời hiệu này thì người khởi kiện mất quyền khởi kiện.
Như vậy, khi đã thực hiện kiến nghị, khiếu nại nhưng cơ quan hành chính vẫn không giải quyết hoặc giải quyết không đúng thời hạn, người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
Một số lưu ý khi khiếu nại và khởi kiện vụ án hành chính về việc chậm cấp Sổ đỏ:
Trên thực tế, không phải trường hợp nào chậm cấp Sổ đỏ người dân cũng có thể khiếu nại hoặc khởi kiện ngay, mà cần xác định đúng nguyên nhân chậm trễ và đúng đối tượng có trách nhiệm để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.
Trước hết, người dân cần kiểm tra lại Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả để xác định thời điểm kết thúc thời hạn giải quyết theo quy định pháp luật. Chỉ khi đã hết thời hạn giải quyết mà không nhận được kết quả, không có văn bản thông báo gia hạn hoặc văn bản trả lời nêu rõ lý do thì mới có căn cứ xác định hành vi chậm cấp Sổ đỏ là trái pháp luật.
Thứ hai, cần phân biệt rõ việc chậm cấp Sổ đỏ do cơ quan nhà nước hay do hồ sơ của người sử dụng đất chưa đủ điều kiện. Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ hoặc cần bổ sung, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản cho người dân trong thời hạn giải quyết. Việc không thông báo, không trả lời hoặc “để hồ sơ treo” kéo dài là hành vi không đúng quy định và người dân có quyền kiến nghị, khiếu nại.
Thứ ba, khi thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện, người dân cần xác định đúng cơ quan, cá nhân bị khiếu nại hoặc bị khởi kiện, thường là cơ quan trực tiếp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ như Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND có thẩm quyền, tránh tình trạng khiếu nại, khởi kiện sai đối tượng dẫn đến bị trả đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết.
Thứ tư, cần lựa chọn biện pháp pháp lý phù hợp theo từng giai đoạn. Trường hợp mới phát sinh chậm trễ, người dân nên thực hiện kiến nghị hoặc khiếu nại để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết. Nếu đã khiếu nại nhưng không được giải quyết hoặc giải quyết không đúng quy định, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Cuối cùng, trong các vụ việc chậm cấp Sổ đỏ kéo dài, liên quan đến nhiều cơ quan hoặc có dấu hiệu né tránh trách nhiệm, việc nhờ luật sư hỗ trợ trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước, soạn thảo đơn từ và tham gia tố tụng sẽ giúp người dân hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và nâng cao khả năng được giải quyết đúng pháp luật.
Kết luận:
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp chậm cấp Sổ đỏ không xuất phát từ lỗi của người dân mà do quá trình giải quyết hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền kéo dài, thiếu thông báo hoặc không tuân thủ đúng thời hạn theo quy định pháp luật. Nếu không nắm rõ quy trình, thời hạn và quyền của mình, người dân rất dễ rơi vào tình trạng hồ sơ bị “treo” kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất và các giao dịch dân sự liên quan.
Với kinh nghiệm thực tiễn trong tư vấn và thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu, soạn thảo đơn kiến nghị, khiếu nại về chậm cấp Sổ đỏ và đại diện khởi kiện vụ án hành chính liên quan đến đất đai, chúng tôi hỗ trợ khách hàng làm việc trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, rà soát hồ sơ, xác định đúng nguyên nhân chậm trễ và lựa chọn giải pháp pháp lý phù hợp theo từng vụ việc cụ thể.
Trường hợp Quý khách đang gặp vướng mắc trong việc cấp Sổ đỏ lần đầu, bị chậm trả kết quả, không được trả lời rõ ràng bằng văn bản, hoặc cần khởi kiện hành chính để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, vui lòng liên hệ để được luật sư tư vấn, đồng hành và bảo vệ quyền lợi một cách kịp thời, đúng quy định pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
