Từ ngày 31/01/2026, nhiều quy định quan trọng liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) chính thức được điều chỉnh, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cụ thể, ngày 31/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, nhiều điểm mới trong thủ tục đăng ký đất đai, cấp Sổ đỏ và xử lý hồ sơ tồn đọng đã được bổ sung, sửa đổi theo hướng siết chặt điều kiện pháp lý nhưng đồng thời tạo thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện. Việc nắm rõ các thay đổi này là hết sức cần thiết, nhằm giúp người dân chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý, tránh phát sinh tranh chấp và bảo đảm quyền sử dụng đất được xác lập hợp pháp. Hãy cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi để làm rõ vấn đề trên nhé.
Thứ nhất, xác định lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024:
Trước đây, đối với Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân mà trên Giấy chứng nhận ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là “lâu dài” hoặc không thể hiện thời hạn, thực tế phát sinh nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, dẫn đến rủi ro pháp lý khi đăng ký biến động.
Từ ngày 31/01/2026, theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã quy định rõ: “1. Trường hợp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng đất thì khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất được xác định lại là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Như vậy, khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai, thì thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sẽ được xác định lại là 50 năm, tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc ngày cấp mới Giấy chứng nhận. Quy định này nhằm thống nhất cách xác định thời hạn sử dụng đất, tránh tình trạng kéo dài không rõ ràng như trước đây.
Thứ hai, xử lý Giấy chứng nhận cấp trước ngày 01/7/2004 chưa xác định cụ thể diện tích đất ở:
Thực tiễn trước đây, rất nhiều Giấy chứng nhận cũ chỉ ghi chung loại đất bằng các thuật ngữ như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”… mà không xác định rõ diện tích đất ở, gây khó khăn lớn trong quản lý, chuyển nhượng, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định mới, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP việc xử lý các Giấy chứng nhận này được thực hiện theo hướng rõ ràng hơn, theo đó:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này;
- Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ;
- Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;
- Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Thứ ba, quy định mới về cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP
Nhằm hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong đó có quy định mới, đáng chú ý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm.
Cụ thể, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy định về việc xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc so với Giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.
Theo quy định mới, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với một phần diện tích của thửa đất, nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây, phần diện tích còn lại chưa đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, thì nay, khi phần diện tích này đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích tăng thêm đó.
Thứ tư, thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ ngày 31/01/2026 có sự thay đổi quan trọng:
Từ ngày 31/01/2026, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được sắp xếp lại theo hướng gắn với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai, cụ thể:
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất…
- Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ lần đầu), xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp còn lại.
Có thể thấy, theo quy định cũ trong trường hợp đăng ký lần đầu của cá nhân, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chủ yếu thuộc Chủ tịch UBND cấp xã.
Như vậy, kể từ ngày 31/01/2026, trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai trở thành cơ quan thực hiện việc cấp Sổ đỏ lần đầu.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
