Ghi giá nhà đất trên hợp đồng chuyển nhượng khi công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân mà hầu hết mọi người đưa ra là kê khai giá thấp để đóng thuế ít đi. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết chính xác về những rủi ro của hành vi kê khai theo kiểu “hai giá” (giá giao dịch khi công chứng và giá giao dịch thực tế) có thể xảy ra với các bên trong hợp đồng. Bài viết sau đây, Luật sư giỏi Sài Gòn sẽ đưa ra một số rủi ro pháp lý mà các bên có thể gặp phải trong trường hợp này nhé!
Ghi giá thấp hơn thực tế là gì?
Ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất là hành vi cố tình ghi nhận một mức giá chuyển nhượng tài sản thấp hơn giá trị giao dịch thực tế mà các bên đã thỏa thuận và thanh toán.
Giá ghi trong hợp đồng công chứng sẽ được dùng để đăng ký sang tên, tính thuế, lệ phí, đây là mức giá thấp hơn số tiền thực tế bên mua trả cho bên bán. Phần mua bán thực tế thường được thỏa thuận bằng miệng, giấy tay hoặc chuyển khoản ngoài hợp đồng.
Mục đích thường gặp của hành vi này nhằm để đóng thuế, phí ít hơn (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ), giảm chi phí công chứng, sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý và kéo theo nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Ví dụ: Hai bên thực tế mua bán nhà với giá 4 tỷ đồng, nhưng để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, họ chỉ ghi trong hợp đồng công chứng là 2 tỷ đồng. Số tiền còn lại được thanh toán bên ngoài, không ghi nhận trong hợp đồng công chứng.
Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất
Theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản mà người bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản.
Trước đây, khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần”. Với quy định này, nhiều tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng chuyển nhượng giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng trên thực tế nhằm mục đích trốn tránh một phần nghĩa vụ nộp thuế.
Tuy nhiên, hiện nay Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 như sau: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
Với quy định mới này, việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được chia làm 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản gắn liền với đất
Trường hợp này, thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng
Trường hợp 2: Chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thu nhập chịu thuế sẽ căn cứ vào giá đất theo bảng giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh công bố, được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, thay vì căn cứ vào giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng như trước đây.
Trường hợp này, nếu hai bên khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế và giá đất trong bảng giá đất, việc tính thuế thu nhập cá nhân vẫn dựa theo bảng giá đất hàng năm. Do đó, các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn lý do để ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế và phải kê khai đúng hoặc sát hơn với giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo thị trường.
Những rủi ro pháp lý mà các bên có thể gặp phải khi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế
Hiện nay, theo quy định mới tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, ngoài ra còn phải chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Trường hợp kê khai sai giá trên hợp đồng, người mua và người bán có thể gặp những rủi ro sau:
1. Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu
Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận lập song song hai hợp đồng trong trường hợp này để giảm số tiền thuế phải nộp. Một hợp đồng công chứng với giá chuyển nhượng thấp, một hợp đồng thực tế với giá chuyển nhượng thực tế mà hai bên thỏa thuạn và sẽ chỉ là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực.
Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng được ghi với giá thấp hơn giá thực tế thỏa thuận là hợp đồng giả tạo. Hợp đồng này tuy đảm bảo điều kiện về công chứng, chứng thực nhưng nó chỉ tồn tại về mặt hình thức, còn thực chất nội dung không được thực hiện. Vì là hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước nên theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ghi giá thấp hơn sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo. Còn lại hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng thực tế theo sự thỏa thuận của các bên là hợp đồng bị che dấu, phản ánh ý chí thật sự của hai bên nên nếu đảm bảo đủ điều kiện về nội dung, hình thức sẽ có hiệu lực. Trường hợp không được lập thành văn bản (thỏa thuận bằng miệng) hoặc không được công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, đồng thời không có yêu cầu thì giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Người mua và người bán có thể bị xử phạt, truy thu thuế và thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Việc cá nhân chuyển nhượng nhà đất nhưng ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường nhằm giảm nghĩa vụ thuế là hành vi trốn thuế, bị pháp luật nghiêm cấm. Theo Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019, hành vi này thuộc các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý thuế, bao gồm khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Cơ quan thuế có quyền kiểm tra, xác minh và yêu cầu điều chỉnh hợp đồng dựa trên giá thị trường thực tế tại thời điểm chuyển nhượng, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
- Xử phạt vi phạm hành chính
Nếu số tiền trốn thuế chưa đạt ngưỡng truy cứu hình sự, cá nhân có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế, hóa đơn. Cụ thể:
+ Phạt tiền từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn, tùy theo mức độ vi phạm (ví dụ: nếu trốn dưới 100 triệu đồng, mức phạt có thể từ 20% đến 100% số thuế thiếu).
+ Buộc nộp đủ số tiền thuế thiếu, kèm tiền chậm nộp (0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp).
+ Ngoài ra, có thể bị tước quyền sử dụng hóa đơn hoặc cấm kinh doanh một số lĩnh vực liên quan trong thời hạn nhất định. Cơ quan thuế thường phát hiện qua kiểm tra sau chuyển nhượng hoặc khi đăng ký quyền sở hữu.
- Truy cứu trách nhiệm hình sự
Trong trường hợp nghiêm trọng, hành vi khai sai với thực tế này có thể cấu thành tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) với mức phạt tù từ 03 tháng đến 07 năm hoặc phat tiền từ 100.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng.
3. Người mua có thể bị mất tiền nếu hợp đồng công chứng bị tuyên vô hiệu
Như trình bày ở trên, Hợp đồng chuyển nhượng công chứng ghi giá thấp hơn có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền đã nhận, người mua hoàn trả bất động sản) theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trong trường hợp thỏa thuận với giá thực tế không có hiệu lực, người mua sẽ gánh chịu thiệt hại rất lớn nếu người bán lật lọng chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả), lúc này giấy trắng mực đen rất rõ ràng, nếu không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn thì người mua cũng đành chấp nhận là chỉ nhận lại số tiền thấp hơn số tiền mà mình đã đưa cho bên bán.
Qua những rủi ro pháp lý được phân tích ở trên, có thể thấy các bên cần có sự hiểu biết, cập nhật quy định pháp luật cũng như nhận thức được những rủi ro có thể gặp phải trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản để tránh khỏi những hệ quả pháp lý không đáng có. Quý anh chị và các bạn đang gặp các vấn đề pháp lý liên quan, đừng ngần ngại và hãy liên hệ ngay với Luật sư giỏi Sài Gòn, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ!
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
