Trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp – một loại đất có thời hạn sử dụng nhất định – người dân thường quan tâm đến các quyền về chuyển nhượng, thừa kế, hoặc thế chấp để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, không phải lúc nào quyền sử dụng đất cũng có giá trị đảm bảo pháp lý như nhau, nhất là khi thời hạn sử dụng đất đã hết. Vậy khi đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có thế chấp tại ngân hàng được không? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là bao lâu?
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất là khác nhau, cụ thể:
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm đối với trường hợp:
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất là rừng trồng.
- Thời hạn cho thuê đất không quá 50 năm: Đối với trường hợp cá nhân thuê đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng thì có cần làm thủ tục gia hạn không?
Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, trường hợp hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp này, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất được tiếp tục sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp cá nhân có nhu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất thì trình tự, thủ tục gia hạn được thực hiện theo quy định tại tiểu mục 1 Mục II Phần VII Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất
Hồ sơ gồm:
- Đơn xin gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 04 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024;
- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Hồ sơ nộp tại: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện công việc.
Bước 3: Hộ gia đình, cá nhân hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Hộ gia đình, cá nhân nhận lại sổ đỏ đã được ghi nhận biến động sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sau khi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận, cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp, chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất.
Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có thế chấp tại ngân hàng được không?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, dựa vào quy định pháp luật nêu trên thì có thể chia thành các trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp của bạn đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu các bên đã ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất rồi thì trường hợp này sẽ xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và người thế chấp hoặc bên ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Trường hợp 2: Nếu khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không, cụ thể:
- Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật.
- Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
