Trước đây, do hiểu biết về pháp luật của người dân chưa đầy đủ hoặc do sự tin tưởng lẫn nhau, nên nhiều giao dịch đất đai chỉ được lập bằng giấy viết tay mà không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định. Vậy, đất mua bằng giấy viết tay có hiệu lực không? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Mua bán đất bằng giấy viết tay được hiểu như thế nào?
Tính tới thời điểm hiện tại chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về “mua bán đất bằng giấy viết tay”. Tuy nhiên, theo thực tiễn có thể hiểu mua bán đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Việc hiểu đúng về mua bán đất bằng giấy viết tay tại từng thời điểm có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định xem giao dịch mua bán đó có hiệu lực hay không.
Điều kiện mua đất bằng giấy viết tay có hiệu lực theo từng thời kỳ
Quy định về hình thức giao dịch đất đai đã có những thay đổi đáng kể qua các thời kỳ, cụ thể như sau:
- Trước ngày 07/01/2004: Pháp luật đất đai cho phép các giao dịch được thực hiện thông qua văn bản đồng ý giữa các bên mà không bắt buộc phải chứng minh hoặc chứng thực. Theo Luật Đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các giao dịch đất đai bằng văn bản tự thiết lập giữa các bên vẫn được thừa nhận hiệu lực pháp lý.
- Kể từ ngày 07/01/2004 trở đi: Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng chứng thực. Theo đó, quy định này tiếp tục duy trì đến Luật Đất đai 2013 và hiện nay là Luật Đất đai 2024, cụ thể: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc nhưng có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Như vậy, giấy viết tay mua bán đất đai là văn bản thể hiện ý chí của các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá trị pháp lý phụ thuộc vào thời điểm giao dịch và quy định pháp luật tại thời điểm đó. Cụ thể:
- Đối với giao dịch trước ngày 01/07/2004: Các giao dịch đất đai bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 01/07/2004 vẫn có thể được công nhận hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
- Đối với giao dịch từ ngày 01/07/2004 trở đi: Các giao dịch đất đai bằng giấy viết tay được thực hiện từ ngày 01/07/2004 về nguyên tắc sẽ bị coi là vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến nguy cơ tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm hình thức có thể không được tuyên bố vô hiệu trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Hướng giải quyết tranh chấp đất mua bán bằng giấy viết tay
Căn cứ theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định dù là mua bán đất bằng giấy viết tay hay là mua bán đất thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực thì khi xảy ra tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, các bên đều bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy, tranh chấp này bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Nếu các bên hòa giải ở UBND cấp xã không thành thì lúc này các bên có quyền nộp đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này, cụ thể chia thành 02 trường hợp như sau:
- Trường hợp 01: Mua bán đất bằng giấy viết tay khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này các bên nộp đơn khởi kiện đến Tòa án và chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết.
- Trường hợp 02: Mua bán đất bằng giấy viết tay khi thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này các bên có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc nộp đơn khởi kiện đến Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Ngoài ra, trong trường hợp xác định cùng một diện tích, một thửa đất mà người bán lại cùng bán cho nhiều người bằng giấy tờ viết tay. Trường hợp này có cơ sở để xác định người bán có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015,sửa đổi bổ sung 2017. Khi phát hiện có dấu hiệu của tội phạm, người mua có thể trình báo ra cơ quan điều tra – Công an cấp có thẩm quyền để được giải quyết. Sau khi tiếp nhận được tin báo, cơ quan điều tra tiến hành điều tra, xác minh và khởi tố vụ án nếu có đủ căn cứ. Ngoài ra, người phạm tội còn phải bồi thường thiệt hại cho bị hại theo quy định của pháp luật dân sự.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
