Trong cuộc sống, không ít trường hợp người dân vì lý do tài chính hoặc hoàn cảnh cá nhân mà buộc phải bán đi ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, sau một thời gian, khi điều kiện thay đổi hoặc phát sinh nhu cầu thiết yếu, nhiều người lại mong muốn được chuộc lại ngôi nhà đã bán. Theo đó, câu hỏi đang được nhiều người đặt ra đó là: “Nhà đã bán, có được chuộc lại không?” Chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề này trong bài viết dưới đây, kính mời quý anh/chị và các bạn cùng theo dõi nhé.
Nhà đã bán, có được chuộc lại không?
Căn cứ theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chuộc lại tài sản đã bán như sau:
“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, các bên mua bán nhà đất có quyền thỏa thuận điều khoản chuộc lại nhà vào hợp đồng. Thời hạn chuộc lại cũng do các bên tự thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì theo quy định của pháp luật, thời hạn chuộc lại nhà đất không quá 05 năm kể từ thời điểm giao tài sản (lưu ý là từ thời điểm hai bên giao nhận tài sản, không phải từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Bên mua bán nhà đất trong thời hạn chuộc lại, bên bán phải làm sao?
Khi bên mua, dù đã đồng ý với điều khoản chuộc lại, nhưng lại tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho một bên thứ ba trong thời hạn chuộc lại, hành vi này đã vi phạm thỏa thuận hợp đồng. Căn cứ theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một thời hạn nhất định. Do đó, việc bên mua tự ý định đoạt tài sản khi thời hạn chuộc lại vẫn còn hiệu lực là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của bên bán.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên có quyền chuộc lại (bên bán ban đầu) cần thực hiện các bước pháp lý cần thiết để xử lý vi phạm. Quá trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt chứng cứ và thủ tục. Có hai hướng giải quyết chính có thể được áp dụng tuần tự hoặc đồng thời tùy thuộc vào thiện chí hợp tác của bên vi phạm, bao gồm:
- Gửi thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục hậu quả.
- Tiến hành khởi kiện tại cơ quan tòa án có thẩm quyền.
2.1. Thông báo vi phạm và buộc khắc phục hậu quả
Căn cứ vào Điều 454 Bộ luật dân sự 2015 cho phép bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Việc chuyển nhượng trong thời gian chuộc lại là vi phạm hợp đồng.
Do đó, bên bị vi phạm cần lập tức gửi thông báo chính thức bằng văn bản cho bên vi phạm về hành vi chuyển nhượng nhà đất trái phép. Văn bản này là cơ sở pháp lý quan trọng cho các hành động tiếp theo.
Nội dung thông báo cần nêu bật các điểm chính:
- Hành vi vi phạm: Chỉ rõ việc bên mua đã chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba trong khi thời hạn chuộc lại theo hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
- Căn cứ pháp lý: Trích dẫn điều khoản về quyền chuộc lại đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ban đầu.
- Yêu cầu khắc phục: Đưa ra yêu cầu rõ ràng, buộc bên vi phạm phải tiến hành đàm phán và mua lại nhà đất từ bên thứ ba để trả lại hiện trạng ban đầu.
- Thời hạn thực hiện: Ấn định một khoảng thời gian hợp lý, thường từ 30 đến 60 ngày, để bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ khắc phục.
2.2. Khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền
Nếu bên vi phạm không thực hiện yêu cầu khắc phục hậu quả trong thời hạn đã thông báo, bên bị vi phạm có toàn quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.
Nghĩa vụ của bên vi phạm khi bị khởi kiện bao gồm:
- Mua lại tài sản: Tòa án có thể buộc bên vi phạm phải có trách nhiệm thực hiện việc đàm phán và mua lại tài sản từ bên thứ ba. Giá mua lại sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
- Chịu mọi chi phí phát sinh: Bên vi phạm phải thanh toán toàn bộ các chi phí liên quan đến việc mua lại, bao gồm phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động đất đai và các chi phí hợp lý khác.
- Bồi thường thiệt hại: Trong trường hợp bên thứ ba không đồng ý bán lại tài sản, khiến cho việc chuộc lại không thể thực hiện, bên vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại vật chất và tinh thần cho bên có quyền chuộc lại. Mức bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá trị thực tế của tài sản và các tổn thất khác đã xảy ra.
Việc khởi kiện là biện pháp pháp lý mạnh mẽ nhất để buộc bên mua phải chịu trách nhiệm cho hành vi vi phạm hợp đồng, đảm bảo quyền chuộc lại tài sản của bên bán được thực thi một cách công bằng và đúng pháp luật.
Lưu ý: Về việc xác định yêu cầu khởi kiện:
Bước đầu tiên và quan trọng nhất là xác định rõ ràng yêu cầu khởi kiện. Căn cứ vào khoản 2 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua không được phép chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba trong thời hạn chuộc lại, trừ khi được bên bán đồng ý. Do đó, bên bị vi phạm (nguyên đơn) có thể lựa chọn một trong hai hướng yêu cầu chính:
1. Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba vô hiệu và hủy kết quả cập nhật biến động sang tên: Yêu cầu này dựa trên cơ sở giao dịch vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, cần phải xem xét đến yếu tố “người thứ ba ngay tình”. Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình (người không biết về thỏa thuận chuộc lại), giao dịch đó sẽ không bị vô hiệu. Trong trường hợp này, nguyên đơn có nghĩa vụ phải chứng minh bên thứ ba không ngay tình.
2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu không thể chứng minh bên thứ ba không ngay tình hoặc để đảm bảo tính khả thi, yêu cầu bồi thường thiệt hại là phương án phù hợp hơn. Khoản bồi thường thiệt hại có thể bao gồm:
- Giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm xét xử.
- Các khoản lợi ích bị mất do không thể chuộc lại tài sản.
- Chi phí tố tụng, chi phí pháp lý (nếu có thỏa thuận).
- Các thiệt hại trực tiếp, thực tế khác phát sinh từ hành vi vi phạm.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
