Quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng là tình huống khá phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, khi người sử dụng đất qua đời, nhiều người băn khoăn liệu đất đang thế chấp có được phân chia di sản thừa kế không, có phải giải chấp trước khi chia thừa kế hay không và việc phân chia sẽ được thực hiện như thế nào theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ điều kiện, trình tự và cách phân chia di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất đang thế chấp, giúp người dân bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Hiện nay, pháp luật không quy định khái niệm riêng về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.” Theo quy định này, thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự, phổ biến nhất là nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Về bản chất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không giao đất cho bên nhận thế chấp mà chỉ đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trong thời gian thế chấp, người sử dụng đất vẫn được quản lý, sử dụng thửa đất, nhưng việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hoặc tiếp tục thế chấp phải tuân thủ quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người thế chấp, mà chỉ là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự cho đến khi nghĩa vụ được hoàn thành hoặc tài sản được xử lý theo quy định của pháp luật.
Đất đang thế chấp có được coi là di sản thừa kế không?
Câu trả lời là có.
Về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, không phải là việc chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp, người sử dụng đất vẫn là chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, chỉ bị hạn chế một số quyền định đoạt theo quy định của pháp luật và nội dung của hợp đồng thế chấp. Vậy nên, căn cứ theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, khi người sử dụng đất chết, quyền sử dụng đất đang thế chấp vẫn được đưa vào khối di sản để phân chia cho những người thừa kế.
Tuy nhiên, việc phân chia di sản không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp, đồng thời cũng không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm. Nói cách khác, người thừa kế được hưởng quyền sử dụng đất nhưng đồng thời phải tôn trọng quyền của bên nhận thế chấp và thực hiện các nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản để lại theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Như phân tích ở trên việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp không làm mất quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất của người để lại di sản. Do đó, nếu tại thời điểm mở thừa kế quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chết thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Đất đang thế chấp được phân chia di sản như thế nào?
Như đã phân tích, quyền sử dụng đất đang thế chấp vẫn được xác định là di sản thừa kế nếu tại thời điểm mở thừa kế quyền sử dụng đất vẫn thuộc người chết. Do đó, những người thừa kế vẫn có quyền thỏa thuận phân chia di sản hoặc yêu cầu Tòa án phân chia di sản theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, việc phân chia di sản không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp đã được xác lập trước đó. Nói cách khác, người thừa kế chỉ được nhận phần quyền sử dụng đất mà người chết để lại cùng với nghĩa vụ tài sản gắn liền với tài sản đó trong phạm vi di sản theo quy định của pháp luật.
Trường hợp khoản nợ được thanh toán đầy đủ và bên nhận thế chấp thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, người thừa kế có thể thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, sang tên hoặc định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Ngược lại, nếu nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định của pháp luật. Khi đó, quyền của người thừa kế đối với quyền sử dụng đất cũng phải tuân theo kết quả xử lý tài sản bảo đảm.
Như vậy, đất đang thế chấp vẫn có thể được phân chia di sản thừa kế, nhưng việc phân chia không làm mất hiệu lực của biện pháp thế chấp và không làm ảnh hưởng đến quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp. Người thừa kế vừa được hưởng quyền đối với di sản, vừa có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản để lại theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Cách phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất đang thế chấp:
Việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp không làm mất quyền thừa kế của những người được hưởng di sản. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự nên việc phân chia di sản phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp.
Bước 1. Xác định nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
Trước khi phân chia di sản, cần xác định người để lại di sản còn hay không còn nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản được hưởng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bước 2. Thống nhất phương án xử lý khoản nợ và tài sản thế chấp
Các đồng thừa kế có thể thỏa thuận cử một hoặc một số người đại diện làm việc với bên nhận thế chấp để xác định dư nợ, phương án thanh toán và xử lý khoản vay. Trường hợp khoản nợ được thanh toán đầy đủ thì thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định để quyền sử dụng đất không còn là tài sản bảo đảm.
Bước 3. Thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế
Sau khi hoàn thành việc xử lý nghĩa vụ được bảo đảm hoặc có phương án xử lý phù hợp theo quy định của pháp luật, những người thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng nếu đủ điều kiện. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết việc phân chia di sản theo quy định của pháp luật.
Bước 4. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Sau khi văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản có hiệu lực, hoặc bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, người được nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Lưu ý: Trong trường hợp quyền sử dụng đất vẫn đang được thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm chưa chấm dứt thì quyền của bên nhận thế chấp vẫn được pháp luật bảo vệ. Việc phân chia di sản không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp và không làm mất quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp khi phát sinh căn cứ xử lý theo quy định của pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
