Trong thực tế, không ít trường hợp cha mẹ để lại đất cho con cái nhưng thửa đất đó vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “Sổ đỏ”). Điều này khiến nhiều người lo lắng rằng liệu phần đất đó có được xem là hợp pháp để chia thừa kế hay không. Vậy, đất chưa được cấp Sổ đỏ có chia thừa kế được không? Đây là một câu hỏi không chỉ mang tính pháp lý mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi của các thành viên trong gia đình khi người để lại di sản qua đời. Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé.
Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với đất đai
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, so với quy định cụ tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện đối với Giấy chứng nhận không còn bắt buộc.
Tuy nhiên, 04 điều kiện nêu trên vẫn được áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất để lại quyền sử dụng đất thông qua di chúc. Bởi lẽ, khi lập di chúc, người sử dụng đất thể hiện rõ ý chí của mình trong việc định đoạt di sản. Đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật, việc phân chia di sản không thể hiện ý chí của người để lại di sản, theo đó việc phân chia thừa kế sẽ căn cứ vào quy định pháp luật.
Ngoài ra, nếu người sử dụng đất lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực đó.
Trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận.
Đất chưa được cấp Sổ đỏ có chia thừa kế được không?
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
- Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản của người đã mất thì phần đất này sẽ được đưa vào khối di sản để chia thừa kế theo quy định pháp luật.
Đồng thời, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rằng trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là điều kiện bắt buộc.
Đất chưa được cấp Sổ đỏ chia thừa kế thế nào?
Theo pháp luật dân sự Việt Nam quy định có hai loại thừa kế: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.
Chia thừa kế nhà đất khi có di chúc
* Ai được thừa kế theo di chúc?
Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người thừa kế như sau:
(1) Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết) hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết (sinh ra trong thời hạn 300 ngày kể từ thời điểm người để lại di sản chết).
(2) Người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự còn quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:
a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”
Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng, con thành niên mà không có khả năng lao động của người lập di chúc sẽ được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản nhưng ít hơn 2/3 suất thừa kế theo pháp luật.
Lưu ý: Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.
* Cách chia thừa kế nhà đất theo di chúc:
Khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế.
Nói cách khác, chia di sản thừa kế nói chung và di sản thừa kế là nhà đất nói riêng sẽ phụ thuộc vào nội dung của di chúc nếu di chúc hợp pháp; phần di sản thừa kế theo di chúc chỉ được chia lại khi có người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015.
Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật (không có di chúc)
* Ai được hưởng thừa kế theo pháp luật?
Điều 649, Điều 651 và Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người được hưởng thừa kế theo pháp luật gồm:
(1) Người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.
- Diện thừa kế:
Là người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại,…) với người để lại di sản.
Mặc dù thuộc diện thừa kế nhưng không phải ai cũng được hưởng thừa kế, để được hưởng thừa kế phải đáp ứng thêm điều kiện về hàng thừa kế.
- Hàng thừa kế:
Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế như sau:
“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”.
Theo đó, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
(2) Người thừa kế thế vị (thế vị trí để hưởng thừa kế)
Thừa kế thế vị chỉ đặt ra khi thừa kế theo pháp luật (di chúc không có thừa kế thế vị). Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thừa kế thế vị như sau:
- Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống (cháu thế vị trí cha hoặc mẹ của cháu để hưởng thừa kế).
- Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống (chắt thế vị trí cha hoặc mẹ của chắt để hưởng thừa kế).
* Cách chia thừa kế nhà đất theo pháp luật:
- Hưởng suất thừa kế bằng nhau:
Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Như vậy, chỉ cần xác định chính xác số người thừa kế theo pháp luật thì phần di sản được hưởng sẽ được chia đều.
- Phân chia di sản thừa kế:
Khoản 2 Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật (đối với đất thì chia theo thửa hoặc theo diện tích);
Nếu không thể chia đều theo thửa hoặc theo diện tích thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá di sản thừa kế và thỏa thuận về người nhận đất - những người còn lại sẽ nhận tiền; nếu không thỏa thuận được thì chuyển nhượng để chia bằng tiền.
Thông thường người thừa kế sẽ chia theo thửa và thỏa thuận phần giá trị chênh lệch hoặc tách thửa để chia đều bằng đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
