Ở bài viết trước, chúng tôi đã phân tích và làm rõ vấn đề “Đất đang thế chấp tại ngân hàng có được xây dựng nhà ở hay không?” theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và xây dựng hiện hành. Trên cơ sở đó, có thể thấy rằng việc xây dựng công trình trên đất đang thế chấp không bị cấm tuyệt đối, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người dân dù đã nắm được nguyên tắc “được phép xây dựng” nhưng lại lúng túng trong việc xác định trình tự, thủ tục cụ thể để xin giấy phép xây dựng khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh rủi ro pháp lý. Chính vì vậy, trong bài viết này, Luật sư giỏi Sài Gòn sẽ hướng dẫn chi tiết, đầy đủ và đúng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, giúp người sử dụng đất chủ động thực hiện thủ tục hợp pháp và hạn chế tối đa các vướng mắc trong quá trình xây dựng.
Thủ tục đối với Ngân hàng:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP có quy định về các trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
- Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
- Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
Theo đó, khi người sử dụng đất đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, thì giữa hai bên đã phát sinh một quan hệ pháp lý ràng buộc về quyền và nghĩa vụ. Mọi hoạt động đầu tư, xây dựng trên thửa đất thế chấp đều có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản bảo đảm, đặc biệt trong trường hợp phát sinh rủi ro, thiệt hại hoặc xử lý tài sản thế chấp.
Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở trên đất đang thế chấp, người thế chấp bắt buộc phải thông báo và xin ý kiến chấp thuận bằng văn bản của ngân hàng. Trên cơ sở đó, ngân hàng có trách nhiệm xem xét, thống nhất nội dung cho phép đầu tư xây dựng và phối hợp cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tình trạng thế chấp của thửa đất để người dân thực hiện thủ tục xin Giấy phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật.
Việc tự ý xây dựng khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro bị từ chối cấp phép xây dựng, mà còn có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp, làm phát sinh trách nhiệm pháp lý và nguy cơ bị xử lý tài sản bảo đảm trước hạn.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, thì người dân cần tìm hiểu kỹ mình có thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng thuộc Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 hay không. Nếu không thuộc các trường hợp trên thì người dân bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định Điều 52 Nghị định 175/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Điều 102 của Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng:
Về cơ bản, hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới đều phải có các giấy tờ sau đây:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.
– Quyết định phê duyệt dự án; văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng và hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở được đóng dấu xác nhận kèm theo (nếu có); báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng; kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với hồ sơ thiết kế đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kết quả thực hiện thủ tục hành chính về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (đối với trường hợp không thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng);
Đồng thời, với từng trường hợp khác nhau thì khi xin cấp giấy phép xây dựng phải bổ sung thêm một số loại giấy tờ. Cụ thể:
Trường hợp: Khi xin giấy phép xây dựng mới:
Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã bổ sung thêm 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng như sau:
- Với công trình không theo tuyến, 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng gồm:
– Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
– Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
– Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;
– Bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình;
– Bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
- Với công trình theo tuyến thì 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng gồm:
– Sơ đồ vị trí tuyến công trình;
– Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình;
– Bản vẽ các mặt cắt dọc và mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình;
– Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;
– Bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình;
– Bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
Trường hợp: Hồ sơ xin GPXD sửa chữa, cải tạo:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp GPXD.
- Bản vẽ hiện trạng đã được phê duyệt: Có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị.
- Ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận.
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình.
Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Đồng thời, đối với các trường hợp xây nhà yêu cầu phải có giấy phép xây dựng không thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp xã vừa nêu thì sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:
- Tiếp nhận; kiểm tra hồ sơ;
- Ghi giấy biên nhận (hồ sơ đáp ứng)
- Hướng dẫn để hoàn thiện hồ sơ (hồ sơ không đáp ứng)
- Trong 07 ngày làm việc:
Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa:
– Xác định tài liệu thuế, không đúng quy định/thực tế
– Thông báo 01 lần bằng văn bản để bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ
– Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Nếu vẫn tiếp tục không đáp ứng nội dung thông báo thì thông báo lý do không cấp giấy phép trong 03 ngày làm việc.
Bước 3: Kiểm tra, rà soát tính hợp lý của hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu và gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình.
Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
Bước 4: Xem xét và cấp giấy phép xây dựng:
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì có thể gia hạn không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn nhưng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
