Trong thực tế, quá trình hàng xóm xây dựng nhà ở nếu không bảo đảm an toàn có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến các công trình liền kề, như nứt tường, lún nền, thấm nước, thậm chí làm nghiêng nhà của quý anh/chị. Khi xảy ra tình trạng này, nhiều người không biết cần xử lý như thế nào để vừa bảo vệ an toàn cho gia đình, vừa có căn cứ yêu cầu bên gây thiệt hại khắc phục và bồi thường. Vậy hàng xóm xây nhà làm nhà mình bị nghiêng, phải làm sao? Cùng theo dõi hết bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu thêm về hướng giải quyết nhé.
Xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm, bị xử phạt thế nào?
Trong thực tế, việc xây dựng nhà ở hoặc công trình tại các khu dân cư liền kề đôi khi phát sinh tranh chấp do quá trình thi công gây ảnh hưởng đến công trình của các hộ xung quanh. Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng tường nhà bị nứt, công trình bị nghiêng, lún, thậm chí bị đổ, gây thiệt hại về tài sản và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người có nhà liền kề.
Nguyên nhân có thể xuất phát từ quá trình thi công như đào móng, ép cọc hoặc tác động sâu vào nền đất. Những hoạt động này có thể làm thay đổi kết cấu, trạng thái của nền đất, tạo áp lực lên khu vực móng của các công trình liền kề và dẫn đến những ảnh hưởng không mong muốn.
Để giải quyết tranh chấp cũng như bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai đã có quy định liên quan đến vấn đề này.
Theo đó, Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về ranh giới giữa các bất động sản như sau:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Như vậy, khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu rõ người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Ngoài ra, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Bên cạnh đó, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Vì vậy, việc xây nhà làm nghiêng nhà hàng xóm được xác định là hành vi xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền khác đối với tài sản là nhà liền kề và có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Cụ thể, theo khoản 5 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, quy định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng biện pháp thi công được phê duyệt, không bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng liền kề gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị phạt tiền từ 30 triệu đến 120 triệu đồng, cụ thể như sau:
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng: Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 5 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng: Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng: Đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng: Đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Hàng xóm xây nhà làm nhà mình bị nghiêng, phải làm sao?
Bước 1: Thu thập, tài liệu chứng cứ chứng minh tài sản của mình bị thiệt hại do hành vi xây nhà của hàng xóm không đúng quy định pháp luật
Trong trường hợp nhà của bạn bị nứt, lún, thấm, nghiêng hoặc phát sinh các hư hỏng khác do hàng xóm thi công xây dựng nhà ở, việc thu thập chứng cứ ngay từ đầu là rất quan trọng. Người bị thiệt hại có thể thu thập các tài liệu, chứng cứ sau đây để chứng minh tình trạng hư hỏng, nguyên nhân và mức thiệt hại thực tế:
- Ảnh và video hiện trạng hư hỏng: Ghi nhận lại tình trạng công trình trước, trong và sau khi hàng xóm thi công nhằm thể hiện đầy đủ diễn biến nứt, lún, thấm, sạt lở hoặc rung chấn.
- Biên bản làm việc của UBND phường hoặc Đội Trật tự xây dựng: gồm biên bản kiểm tra, yêu cầu tạm ngừng thi công, quyết định đình chỉ hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có).
- Giấy phép xây dựng của công trình gây thiệt hại: Đối chiếu phạm vi xây dựng được cấp phép; nếu không có giấy phép cần xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc thi công không phép.
- Có thể lập vi bằng: Ghi nhận hư hỏng, mức độ ảnh hưởng, biện pháp che chắn , tiếng ồn, rung chấn và các dấu hiệu thi công nguy hiểm. Vi bằng có giá trị chứng cứ khách quan phục vụ đối chiếu khi giám định.
- Kết luận giám định và định giá độc lập: Xác định nguyên nhân gây nứt, lún, thấm; mức độ ảnh hưởng kết cấu; dự toán sửa chữa; chi phí cần thiết để khôi phục lại tình trạng ban đầu.
- Hóa đơn, báo giá chi phí khắc phục: Bao gồm chi phí sửa chữa, gia cố, chống đỡ, chống thấm, che chắn tạm thời và các khoản chi phí nhằm ngăn chặn, hạn chế thiệt hại lan rộng.
- Bằng chứng mất thu nhập: Được xác lập khi nhà cho thuê phải ngừng hoạt động, kinh doanh bị gián đoạn hoặc phát sinh chi phí phát sinh liên quan.
Bước 2: Thỏa thuận bồi thường thiệt hại
Sau khi đã thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định rõ hành vi vi phạm, việc ưu tiên thương lượng với hàng xóm là giải pháp thực tế, giúp các bên nhanh chóng thống nhất phương án khắc phục và chi trả chi phí. Hình thức thương lượng có thể thực hiện bằng nhiều hình thức, trong đó gặp mặt trực tiếp là cách hiệu quả để hai bên trao đổi thẳng thắn, làm rõ mức độ thiệt hại, thời hạn sửa chữa và trách nhiệm bồi thường. Cuộc gặp này cần được lập thành biên bản có chữ ký xác nhận để đảm bảo giá trị pháp lý.
Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.
Như vậy chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Trường hợp người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm liên đới bồi thường.
Về mức bồi thường hiện pháp luật Dân sự không quy định cụ thể, các bên dựa vào thiệt hại thực tế để thỏa thuận mức bồi thường phù hợp.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án yêu cầu bồi thường thiệt hại
Trường hợp không thể thống nhất thỏa thuận bồi thường thiệt hại, bên bị xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp có thể khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại tại Tòa án có thẩm quyền. Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và các hồ sơ tài liệu đính kèm. Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
- Tòa án nhận đơn khởi kiện.
- Tên, nơi cư trú/trụ sở của bạn, của người bị kiện và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện (thường gồm chứng cứ chứng minh thiệt hại xảy ra).
Lưu ý: Người khởi kiện phải chứng minh được thiệt hại của mình do hành vi đào móng làm nghiêng nhà gây ra mới có đủ cơ sở để Tòa án nhân dân giải quyết.
* Thời hiệu khởi kiện:
Theo quy định tại Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
* Tòa án có thẩm quyền giải quyết:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về dân sự tại Điều 26 của Bộ luật này.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26 Bộ luật này. Bên cạnh đó theo điểm d khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, tranh chấp về yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực. Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc đối với cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở đối với cơ quan, tổ chức. Tuy nhiên, đối với loại tranh chấp này, nguyên đơn cũng có quyền lựa chọn nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực nơi mình cư trú, làm việc.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
