Sổ đăng ký ruộng đất là một trong những tài liệu địa chính được lập qua các thời kỳ và có thể là căn cứ quan trọng để xem xét quá trình quản lý, sử dụng đất của người dân. Hiện nay, không ít người dân cho rằng chỉ cần có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất thì sẽ đương nhiên được cấp Sổ đỏ. Vậy, có đúng là người dân được cấp Sổ đỏ nếu có tên trong sổ đăng ký ruộng đất không? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Sổ đăng ký ruộng đất là gì? Có phải mọi Sổ đăng ký ruộng đất hiện lưu trữ đều hợp pháp?
Sổ đăng ký ruộng đất được Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành khá sớm và được quy định tại Thông tư 56/ĐKTK ngày 05/01/1981.
Theo đó, sổ đăng ký ruộng đất là loại sổ được lập theo quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất. Trong đó, thể hiện các thông tin về ruộng đất như thông tin về quyền sở hữu (quyền sử dụng), xứ đồng (địa chỉ), diện tích, thời gian đăng ký.
Có phải mọi Sổ đăng ký ruộng đất hiện lưu trữ đều hợp pháp?
Sổ đăng ký ruộng đất mẫu (5a, 5b) được lập theo chỉ thị 299/TTg, tuân thủ đúng theo quy định về thủ tục đăng ký, thống kê ruộng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành tại Quyết định 56/ĐKTK ngày 05-01-1981.
Tại Công văn số 1568/BTNMT-ĐKTKĐĐ ngày 25 tháng 04 năm 2007, Bộ tài nguyên và Môi trường cũng nêu rõ rằng:
“Chỉ có Sổ đăng ký ruộng đất (lập theo quy định tại Quyết định số 56-ĐKTK) và Sổ địa chính (được lập theo quy định tại Quyết định số 499 QĐ-ĐC và Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC) mới được coi là loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai).
Vì các Sổ này chỉ ghi đối với những người sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và được Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã thẩm tra, xác nhận là sử dụng hợp pháp, đồng thời được ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt công nhận (theo quy định tại Quyết định số 56-ĐKTK).”
Theo các trích dẫn trên đây có thể thấy Sổ đăng ký ruộng đất phải được lập đúng quy định pháp luật, tiến hành đúng trình tự, UBND cấp xã có thành lập Hội đồng đăng ký ruộng đất và Sổ được đơn vị này thẩm tra xác nhận là sử dụng hợp pháp; UBND cấp huyện xét duyệt công nhận thì Sổ đăng ký đó mới hợp pháp. Từ đó các nội dung về chủ sử dụng đất, loại đất ghi trong Sổ mới có giá trị pháp lý. Còn nếu Sổ đăng ký ruộng đất không đảm bảo điều kiện như trên, thì dù có tồn tại cũng không có giá trị pháp lý, không sử dụng được.
Có đúng là người dân được cấp Sổ đỏ nếu có tên trong sổ đăng ký ruộng đất?
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.”
Như vậy, không phải toàn bộ các trường hợp có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất đều được cấp Sổ đỏ mà chỉ những trường hợp có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993 mới được cấp Sổ đỏ ( tức có tên trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
Vậy trường hợp có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993 nhưng là tên người khác thì có được cấp Sổ đỏ không?
Căn cứ tại khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định:
“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”.
Điều này có nghĩa là những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng trong Sổ đăng ký ruộng đất không phải tên mình mà là tên của người khác, tuy nhiên thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đó đang sử dụng có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… thì sẽ được cấp Sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định nếu đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Có giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho,…) có chữ ký của các bên.
(2) Đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
(3) Đất đang sử dụng không có tranh chấp.
Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu gồm những gì? Nộp ở đâu?
Căn cứ theo tinh thần tại Phụ lục V Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng;
- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024: Nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
* Nơi nộp hồ sơ:
Nguời sử dụng đất có thể nộp tại các cơ quan sau:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định từ ngày 01/7/2025, thì người nộp hồ sơ có quyền lựa chọn nơi tiếp nhận hồ sơ tại bất kỳ đơn vị nào trong cùng một tỉnh/thành phố.
Hình thức nộp: Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền.
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
