Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là mong muốn chính đáng của người dân để bảo đảm quyền sở hữu và yên tâm trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế không phải mọi hồ sơ đều được cơ quan nhà nước chấp nhận để tránh mất thời gian, chi phí và chủ động xử lý vướng mắc, người sử dụng đất cần nắm rõ những trường hợp pháp luật quy định sẽ không được chấp nhận. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ liệt kê 09 trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ một cách cụ thể và chi tiết nhất đến quý anh/chị và các bạn.
09 Trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì cơ quan chức năng chỉ được từ chối cấp Sổ đỏ khi thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:
(1) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
(2) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
(3) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
(4) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
(5) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
(6) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
(7) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
(8) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
(9) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Lưu ý: Đối với các trường hợp quy định tại các mục (2), (3), (4), (5), (6) và (7) nêu trên mà quá thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã giải quyết xong tranh chấp đất đai hoặc văn bản hủy bỏ việc dừng, tạm dừng thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, kê biên tài sản thì cơ quan tiếp nhận, cơ quan giải quyết thủ tục tiếp tục thực hiện việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện khiếu nại khi bị từ chối cấp Sổ đỏ
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối cấp Sổ đỏ nhưng không thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người dân có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.
* Điều kiện thực hiện quyền khiếu nại lần đầu:
Căn cứ khoản 1 Điều 2, Điều 9, khoản 9 Điều 11 và khoản 1 Điều 12 Luật Khiếu nại 2011, để thực hiện quyền khiếu nại khi từ chối cấp Sổ đỏ phải có đủ điều kiện sau:
(1) Có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi chậm giải quyết, không giải quyết hồ sơ đề nghị cấp từ chối cấp Sổ đỏ xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chính mình (nếu quyết định, hành vi đó trái pháp luật nhưng không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì không có quyền khiếu nại mà có quyền tố cáo).
(2) Người khiếu nại tự mình thực hiện thì phải là người sử dụng đất chịu sự tác động trực tiếp bởi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại.
(3) Người khiếu nại là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự,…); có người đại diện hợp pháp thực hiện khiếu nại trong trường hợp khiếu nại thông qua người đại diện.
Lưu ý: Trường hợp người khiếu nại là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì người đại diện theo pháp luật của họ thực hiện việc khiếu nại (cha, mẹ,…).
(4) Việc khiếu nại chưa được Toà án thụ lý để giải quyết (nghĩa là không đồng thời vừa khiếu nại, vừa khởi kiện).
(5) Còn thời hiệu, thời hạn khiếu nại hoặc đã hết thời hiệu, thời hạn mà có lý do chính đáng: Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.
(6) Khiếu nại chưa có quyết định giải quyết khiếu nại lần hai.
* Điều kiện thực hiện khiếu nại lần hai:
Ngoài các điều kiện theo thủ tục khiếu nại lần đầu, trường hợp quý anh/chị và các bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết, quý anh/chị và các bạn có quyền khiếu nại lần 2 đến thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện ra tòa án.
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại sau sáp nhập đơn vị hành chính mới nhất
Hiện nay, nước ta đang vận hành mô hình chính quyền địa phương 02 cấp (tỉnh, cơ sở) thay vì 03 cấp (tỉnh, huyện, xã) như trước đây. Theo đó, tại Nghị định 141/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý Nhà nước của Thanh tra Chính phủ, trong đó có quy định thẩm quyền giải quyết khiếu nại như sau:
(1) Thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp xã:
- Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã, của công chức, viên chức do mình quản lý trực tiếp;
- Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện về vụ việc liên quan đến nội dung đã được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã sau khi kết thúc chính quyền cấp huyện.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
(2) Thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh:
- Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện về vụ việc liên quan đến nội dung đã được phân cấp cho cấp tỉnh sau khi kết thúc chính quyền cấp huyện;
- Giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại hoặc khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn nhưng chưa được giải quyết.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 quy định trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
