Hiện nay, nhiều người dân vẫn có thói quen tự ý xây nhà để ở trên đất nông nghiệp. Với nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng, vậy có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không? Theo dõi bài viết sau đây của Luật sư giỏi Sài Gòn để trả lời câu hỏi này nhé!
Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 thì đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất chăn nuôi tập trung;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.
Như vậy, đất nông nghiệp là loại đất chỉ phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp không?
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2024 là: “Đúng mục đích sử dụng đất”. Thêm vào đó, tại Điều 31 cũng quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và nghĩa vụ đầu tiên đó là “Sử dụng đất đúng mục đích”.
Như vừa nêu, đất nông nghiệp là loại đất chỉ phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 còn quy định, người sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được sử dụng một diện tích đất theo quy định để xây dựng công trình và mục đích của công trình này là phục vụ trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp. Còn trường hợp người sử dụng muốn xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp thì trước hết phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu việc chuyển mục đích đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở được xem là xây dựng trái phép, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính, thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Do đó, để không vi phạm pháp luật, người sử dụng đất phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp
Hành vi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể được quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở:
- Trường hợp thuộc địa giới hành chính của xã, thì hình thức và mức phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
- Trường hợp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với hành vi vi phạm thuộc địa giới hành chính của xã.
Ngoài ra, hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở còn phải bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở:
- Trường hợp thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.
- Trường hợp hành vi thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với hành vi thuộc địa giới hành chính của xã.
Ngoài ra, hành vi trên có bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở
- Trường hợp hành vi thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
- Trường hợp hành vi thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với hành vi thuộc địa giới hành chính của xã nêu trên.
Hành vi này cũng sẽ bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Biện pháp khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Khi xây dựng nhà ở trên đất nộp nghiệp, người vi phạm buộc phải tháo dỡ nhà ở và trả lại tình tranh ban đầu trước khi vi phạm.
Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm sẽ được xác định theo người sử dụng đất, loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai và theo hiện trạng sử dụng đất trước khi vi phạm (địa hình, địa vật, công trình trên đất) và được ghi nhận tại biên bản vi phạm hành chính.
Việc xác định tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm căn cứ vào các hồ sơ, tài liệu có thể hiện tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trường hợp không có hồ sơ, tài liệu thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác minh tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm trên cơ sở ý kiến trình bày của người vi phạm và ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giải quyết như sau:
- Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp không thuộc trường hợp trên thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm:
Số lợi bất hợp pháp là số lợi được tính thành tiền do tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có được từ việc sử dụng đất sau vi phạm và phải nộp vào ngân sách nhà nước.
Việc xác định số lợi bất hợp pháp đối với từng hành vi vi phạm cụ thể phải căn cứ vào diện tích vi phạm và thời gian vi phạm, cụ thể căn cứ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích quy định tại các Điều 8, 9, 10 Nghị định này, thì số lợi bất hợp pháp được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất của loại đất sau khi vi phạm so với giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi vi phạm, được tính theo công thức sau đây:
|
Số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất vi phạm theo loại đất sau khi vi phạm (G2) - Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất vi phạm theo loại đất trước khi vi phạm (G1)
|
x |
Số năm vi phạm |
||
|
Tổng thời gian sử dụng đất đối với loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là 70 năm |
||||||
Trong đó:
G (1,2) = Diện tích đất vi phạm (x) Giá đất theo bảng giá đất;
- Diện tích đất và giá đất được xác định tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính;
Diện tích đất vi phạm được xác định như sau:
+ Trường hợp vi phạm toàn bộ diện tích thửa đất mà đã có bản đồ địa chính thì xác định theo bản đồ địa chính; trường hợp diện tích vi phạm không có bản đồ địa chính nhưng có bản đồ khác đã, đang sử dụng trong quản lý đất đai tại địa phương thì sử dụng bản đồ đó để xác định.
+ Trường hợp diện tích đất vi phạm ở những nơi chưa có bản đồ quy định tại điểm a khoản này hoặc vi phạm một phần diện tích thửa đất thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác định phạm vi, ranh giới, mốc giới để xác định diện tích đất vi phạm và ghi vào biên bản vi phạm hành chính.
+ Trường hợp diện tích đất vi phạm không thể đo đạc bằng phương pháp thủ công thì được thuê đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc để xác định diện tích đất vi phạm.
+ Trường hợp người có hành vi vi phạm không đồng ý với kết quả đo đạc do người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính xác định thì được quyền thuê đơn vị có chức năng đo đạc xác định lại diện tích đất vi phạm.
+ Chi phí thuê đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc để xác định diện tích đất vi phạm do người vi phạm chi trả.
- Loại đất trước khi vi phạm được xác định theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2024; loại đất sau khi vi phạm được xác định theo hiện trạng tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính;
- Số năm vi phạm được xác định từ thời điểm sử dụng đất sang mục đích khác đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính. Thời gian để tính số năm vi phạm đối với trường hợp có lẻ ngày, tháng thì số ngày, tháng lẻ đó được quy đổi một ngày bằng 0,0028 năm.
Tóm lại, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không được phép chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định. Để tránh rủi ro pháp lý, người dân cần thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý trước khi tiến hành xây dựng.
Trong trường hợp cần hỗ trợ về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có thắc mắc liên quan đến pháp luật đất đai, quý anh chị và các bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng địa phương hoặc các tổ chức tư vấn pháp lý uy tín để được hướng dẫn chi tiết. Luật sư giỏi Sài Gòn là đơn vị uy tín chuyên cung cấp các dịch vụ liên quan đến thủ tục đất đai, quý anh chị và các bạn cần tư vấn, hỗ trợ, hãy liên hệ ngay với Luật sư giỏi Sài Gòn. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
