Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người lựa chọn hình thức ủy quyền mua bán nhà đất thay vì lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất trực tiếp. Nhiều người cho rằng hình thức này có thể giúp tránh phải nộp thuế hoặc giảm bớt nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy, nếu ủy quyền mua bán nhà đất thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần hay không? Cùng theo dõi hết bài viết sau đây của chúng tôi để có câu trả lời nhé.
Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?
Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...
Ủy quyền bán nhà đất có phải đóng thuế không?
Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng uỷ quyền có thể có thù lao hoặc không có thù lao tuỳ vào sự thoả thuận của các bên. Và uỷ quyền nói chung, uỷ quyền mua bán nhà đất nói riêng được hiểu là một bên “nhờ” người thứ ba thực hiện việc mua bán nhà đất thay cho mình khi người đó không có điều kiện tự mình thực hiện.
Theo quy định này, có thể thấy, hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất không hề làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản là nhà đất từ người bán sang người được uỷ quyền. Về bản chất, việc mua bán vẫn là giao dịch giữa người mua và người bán.
Người được uỷ quyền chỉ là một đối tượng “thực hiện việc mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán” hay chỉ là thực hiện thay bên mua hoặc bên bán chứ không xác lập quyền sở hữu nhà đất cho mình.
Đồng thời, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán nhà đất.
Mức thuế suất trong trường hợp mua bán nhà đất là 2% giá trị chuyển nhượng, mua bán ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất hoặc theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Như vậy, có thể khẳng định, uỷ quyền không làm phát sinh thu nhập do đó nếu các bên uỷ quyền mua bán nhà đất thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Ủy quyền mua bán nhà đất phải nộp thuế TNCN 02 lần trong trường hợp nào?
Mặc dù theo đúng quy định của pháp luật, uỷ quyền không làm phát sinh thu nhập từ việc mua bán nhà đất nên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng trên thực tế, có không ít trường hợp vì nhiều nguyên nhân mà các bên “lách luật” lập hợp đồng uỷ quyền thay cho hợp đồng mua bán.
Khi đó, hợp đồng uỷ quyền vô hình chung về bản chất là hợp đồng mua bán. Các bên đã chuyển giao quyền sở hữu nhà đất thông qua hợp đồng uỷ quyền với phạm vi uỷ quyền là toàn quyền sử dụng, định đoạt nhà đất như mua bán, tặng cho bên thứ ba. Do vậy để hạn chế tình trạng này, năm 2011 Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền như sau:
“Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà”.
Đồng thời, theo Công văn số 1133/TCT-TNCN của Tổng cục thuế hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản như sau:
“Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.”
Theo đó, từ các quy định nêu trên việc uỷ quyền mua bán nhà đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần nếu có 03 dấu hiệu sau đây:
- Uỷ quyền nhưng bản chất là mua bán với nội dung uỷ quyền được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt nhà đất gồm cả cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thuế chấp, không phải hoàn trả nhà đất.
- Không thuộc đối tượng được miễn thuế: Mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Bên nhận uỷ quyền không nhận thù lao.
Do đó, nếu việc ủy quyền mua bán nhà đất có 03 dấu hiệu nêu trên thì ủy quyền này được xác định là hợp đồng mua bán nhà đất. Do đó, người uỷ quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Nếu người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền này để bán nhà đất cho người khác thì đây được xem là hành vi mua bán. Do đó, nếu mua bán nhà đất qua hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền về bản chất là hợp đồng mua bán thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.
Ngược lại, nếu chứng minh được uỷ quyền mua bán nhà đất không phải là hợp đồng mua bán thì khi đó các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.
Tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế như sau:
“1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
....”
Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
