Bảng giá đất mới đã chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026. Tuy nhiên, đến ngày 31/01/2026, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Đáng chú ý, Nghị định này đã quy định cụ thể các trường hợp được sửa đổi, điều chỉnh bảng giá đất. Vậy khi nào bảng giá đất được thay đổi? Trường hợp nào được xem xét điều chỉnh? Việc sửa đổi này ảnh hưởng ra sao đến nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp? Nắm rõ quy định mới là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình trong năm 2026. Hãy cùng theo dõi bài viết bên dưới của Luật sư giỏi Sài Gòn để làm rõ vấn đề trên nhé.
Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026:
Bảng giá đất mới được áp dụng để tính những khoản nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính, gồm:
- Tiền sử dụng đất khi công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tiền thuê đất hằng năm.
- Thuế sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các loại lệ phí, phí trước bạ liên quan đến đất đai.
- Mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường khi gây thiệt hại.
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Giá khởi điểm để đấu giá đất đã có hạ tầng.
- Tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá hoặc khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Dù người dân giao dịch với giá thấp hơn thực tế, thuế và phí vẫn phải nộp dựa trên mức giá tối thiểu trong bảng giá đất. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến hầu hết thủ tục pháp lý và tài chính liên quan đến đất đai.
Bảng giá đất sẽ được áp dụng trên toàn quốc từ năm 2026?
Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định như sau
“ 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo......”
Đồng thời, căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hết hiệu lực: 01/03/2027) quy định Việc quyết định bảng giá đất lần đầu, quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện như sau:
Thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: “2. Quyết định bảng giá đất lần đầu, quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai và khoản 5 Điều 14, khoản 1 Điều 16, điểm a khoản 2 Điều 38 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.”
Theo đó, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng trên toàn quốc từ năm 2026, thay thế cho bảng giá đất cũ. Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và ban hành theo chu kỳ hàng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, thay vì 5 năm như trước.
Các trường hợp được sửa dổi bảng giá đất từ ngày 31/01/2026:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ - CP, có quy định 03 trường hợp được sửa đổi bảng giá đất, cụ thể:
.png)
Trường hợp 1: Khi sửa đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP mà hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu. Mức tối đa, mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;
Trường hợp 2: Khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất mà không ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất;
Trường hợp 3: Do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất mà không thuộc trường hợp tại trường hợp 1, trường hợp 2 mục này.
Như vậy, từ ngày 31/01/2026 nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì bảng giá đất sẽ được sửa đổi theo quy định pháp luật.
Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định mới nhất hiện nay:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, bao gồm:
- Quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai, Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15;
- Các phương pháp định giá đất quy định tại các điểm a, b và c khoản 5, các điểm a, b và c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, các Điều 4, 5 và 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP).
Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP;
- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;
- Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
- Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội;
- Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương.
Trình tự, thủ tục sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP:
Căn cứ mục III Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trình tự, thủ tục sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 được quy định như sau:
Trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: do cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh áp dụng một số hoặc toàn bộ trình tự quy định tại Điều 13 và Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP), báo cáo UBND cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp chỉ sửa đổi theo quy định tại khoản 2, khoản 3 mục II Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Trường hợp sửa đổi bảng giá đất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP thực hiện như sau:
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định;
UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi bảng giá đất của loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã sửa đổi hệ số điều chỉnh giá đất.
Trường hợp sửa đổi bảng giá đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP thực hiện như sau:
Các cơ quan, đơn vị có liên quan gửi thông tin thay đổi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để tổng hợp, báo cáo UBND cấp tỉnh;
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh nội dung sửa đổi bảng giá đất để trình HĐND cấp tỉnh quyết định.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
