Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực và được triển khai trên phạm vi cả nước, thực tiễn thi hành đã phát sinh không ít khó khăn, vướng mắc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trước yêu cầu cấp thiết đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định một số cơ chế, chính sách mới về đất đai nhằm tháo gỡ những khúc mắc trong tổ chức thi hành pháp luật. Những chính sách này tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người dân, do đó việc kịp thời nắm bắt và hiểu đúng các nội dung mới theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 là hết sức cần thiết để chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Hãy cùng theo dõi bài viết của Luật sư giỏi Sài Gòn để làm rõ vấn đề trên nhé.
Thứ nhất, quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết số 254/2025/QH15 là việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, qua đó tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất trong thực tiễn, cụ thể như sau:
- Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất:
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung một số trường hợp Nhà nước được thu hồi đất. Trong đó, đáng chú ý gồm các trường hợp sau:
– Thu hồi đất để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý;
– Thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế;
– Trường hợp đã đạt được thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, nhưng không thể hoàn tất thỏa thuận với phần diện tích còn lại, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định thu hồi phần diện tích chưa thỏa thuận để giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định.
– Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15
- Thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án đầu tư công mang tính khẩn cấp, Nhà nước được phép thực hiện việc thu hồi đất trước khi hoàn tất việc bố trí tái định cư, với điều kiện đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định của pháp luật hoặc được đa số người dân có đất bị thu hồi đồng thuận.
Đồng thời, theo khoản 4 Điều 3, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể về việc tạm cư, thời gian tạm cư và kinh phí tạm cư đối với các trường hợp thu hồi đất nêu trên, nhằm bảo đảm ổn định đời sống cho người dân trong thời gian chờ bố trí tái định cư chính thức.
- Xác định giá đất bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Theo khoản 6 và khoản 7 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, giá đất để bồi thường và giá đất tái định cư được xác định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không còn phải chờ xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
Trường hợp mức bồi thường xác định theo phương pháp này thấp hơn mức giá đất trung bình đã được thỏa thuận, thì người có đất bị thu hồi được thanh toán phần chênh lệch. Khoản chi phí chênh lệch này do chủ đầu tư ứng trước và được tính vào tổng chi phí thực hiện dự án theo quy định.
Thứ hai, những điểm mới về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất:
Bên cạnh các quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Nghị quyết số 254/2025/QH15 còn đưa ra nhiều điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, đồng thời bảo đảm tính linh hoạt và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể:
- Cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thực hiện dự án
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nhà nước cho phép thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo từng giai đoạn phù hợp với tiến độ triển khai dự án hoặc tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Quy định này góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, tạo điều kiện để nhà đầu tư chủ động triển khai dự án, đồng thời hạn chế tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng do phải chờ hoàn tất toàn bộ thủ tục về đất đai.
- Mở rộng các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu
Theo khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15, pháp luật cho phép áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với một số trường hợp đặc thù, bao gồm:
– Quỹ đất dùng để thanh toán cho các dự án xây dựng, chuyển giao (BT);
– Các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng nguồn vốn đầu tư công;
– Dự án đầu tư trong lĩnh vực năng lượng, du lịch triển khai tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Việc mở rộng các trường hợp này nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý, sử dụng đất đai, đồng thời thúc đẩy thu hút đầu tư, nhất là tại các khu vực còn nhiều khó khăn về hạ tầng và nguồn lực phát triển.
Thứ ba, một số quy định mới về giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh:
Ngoài ra, Nghị quyết số 254/2025/QH15 còn có những điều chỉnh quan trọng về cơ chế xác định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đây là nội dung tác động trực tiếp và sâu rộng đến nghĩa vụ tài chính cũng như quyền lợi của người sử dụng đất trong thời gian tới.
- Bảng giá đất
Theo quy định tại Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15, bảng giá đất tiếp tục được xác định là căn cứ pháp lý trọng yếu để tính toán các nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến đất đai, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như các khoản thuế, phí và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và được áp dụng thống nhất kể từ ngày 01/01/2026. Đáng chú ý, trong trường hợp địa phương đã hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai số, bảng giá đất có thể được xây dựng đến từng thửa đất, góp phần nâng cao tính chính xác và minh bạch trong quản lý, sử dụng đất.
- Hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, làm cơ sở áp dụng linh hoạt bảng giá đất trong từng thời kỳ. Trường hợp thị trường đất đai có biến động lớn, hệ số này có thể được điều chỉnh trong năm nhằm bảo đảm giá đất áp dụng phù hợp với thực tế, tránh tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường.
Thứ tư, quy định mới liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai:
Từ việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết 254 tiếp tục đặt trọng tâm vào việc điều chỉnh các quy định liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, theo hướng đơn giản hóa thủ tục, minh bạch cách tính và giảm áp lực chi phí không cần thiết cho người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, nghĩa vụ tài chính về đất đai được quy định theo hướng đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí không cần thiết cho người sử dụng đất, cụ thể:
– Trường hợp người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, qua đó rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ hành chính;
– Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trước khi chuyển mục đích, với các mức 30%, 50% hoặc 100% tùy thuộc vào diện tích chuyển mục đích và hạn mức đất ở tại địa phương.
Thứ năm, quy định về đăng ký đất đai, tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Không dừng lại ở các vấn đề về giá đất và nghĩa vụ tài chính, Nghị quyết số 254/2025/QH15 còn kịp thời tháo gỡ nhiều vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký đất đai, tách thửa và cấp Giấy chứng nhận, qua đó góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Căn cứ tại Điều 11, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý và đăng ký đất đai, nổi bật gồm:
– Cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh;
– Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất chỉ cần cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, không bắt buộc phải ghi nội dung thế chấp trên Giấy chứng nhận, góp phần hiện đại hóa thủ tục hành chính;
– Khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa, không bắt buộc các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng; đồng thời không yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi, bảo đảm tính linh hoạt và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế của người dân.
Kết luận: Có thể thấy, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã kịp thời ban hành nhiều cơ chế, chính sách mang tính đột phá nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024. Các quy định mới không chỉ góp phần hoàn thiện khung pháp lý về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai, mà còn trực tiếp bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc nắm bắt đầy đủ và kịp thời các chính sách này sẽ giúp người dân, doanh nghiệp chủ động trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về đất đai, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch và đầu tư.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
