Việc tách thửa đất không chỉ phụ thuộc vào diện tích tối thiểu mà còn phải đáp ứng điều kiện về lối đi ra đường giao thông công cộng theo quy định của pháp luật đất đai. Trên thực tế, nhiều thửa đất nằm phía trong chỉ có thể tiếp cận thông qua lối đi qua đất của hộ liền kề, dẫn đến không ít vướng mắc khi thực hiện thủ tục hành chính. Năm 2026 trước nhiều quy định mới liên quan đến việc tách thửa đất, do đó câu hỏi được nhiều người quan tâm là “Từ ngày 01/01/2026 được phép tách thửa nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý cho lối đi qua?”. Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Từ ngày 01/01/2026 được phép tách thửa nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý cho lối đi qua?
Trước đây, theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
* Điều kiện chung:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, điều kiện chung để được tách thửa, hợp thửa cần có đủ các điều kiện sau đây:
- Thửa đất đã được cấp Sổ và còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất hiện không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp thạm thời của các cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp đất có tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang bị tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không bị tranh chấp được phép tách thửa, hợp thửa.
- Việc tách, hợp thửa cần đảm bảo về:
+ Lối đi
+ Có kết nối với đường giao thông công cộng hiện có
+ Hệ thống cấp, thoát nước…
- Trường hợp dành một phần diện tích đất ở và đất khác trong cùng một thửa để làm lối đi thì khi thực hiện tách, hợp thửa không cần phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích làm lối đi đó.
* Điều kiện riêng:
- Đối với tách thửa còn phải đảm bảo các điều kiện cụ thể được quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 như sau:
+ Đất sau khi tách thửa phải bảo đảm được diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
+ Trường hợp diện tích thửa đất được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ít nhất phải bằng diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có chung đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (trừ trường hợp có nhu cầu).
+ Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo được các điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa… thì không được thực hiện việc tách thửa.
- Đối với hợp thửa còn phải đảm bảo các điều kiện cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 như sau:
+ Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
+ Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, ngoài việc phải tuân thủ các điều kiện nêu trên, mới đây theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 bổ sung thêm quy định về việc tách thửa đất như sau:
- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất
+ Không bắt buộc thực hiện tách thửa.
+ Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
- Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.
Như vậy, theo Nghị định 254/2025/QH15, điều kiện tách thửa đất đã được mở rộng hơn, ngoài trường hợp thửa đất phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, pháp luật đã bổ sung thêm cơ chế cho phép tách thửa nếu có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng, tuy nhiên ngoài việc được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý thì thửa đất đó cũng cần phải đảm bảo đủ các điều kiện được phép tách thửa theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất
Hiện nay theo quy định tại Tiểu mục I, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền, gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
