Trong thực tế sử dụng đất hiện nay, thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp là tình trạng khá phổ biến, đặc biệt tại khu vực nông thôn, ven đô thị và các địa bàn đang đô thị hóa. Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở, nhiều người dân lúng túng trước yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền về việc phải tách thửa mới được giải quyết hồ sơ. Tuy nhiên, không ít trường hợp việc yêu cầu tách thửa chưa thực sự phù hợp với quy định pháp luật đất đai hiện hành, dẫn đến phát sinh chi phí, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vậy, chuyển mục đích một phần thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp có bắt buộc phải tách thửa hay không, và trong những trường hợp nào người dân được chuyển mục đích mà không cần tách thửa? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể trên cơ sở quy định pháp luật mới nhất, giúp người dân hiểu đúng và áp dụng đúng khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
Tách thửa là gì? Pháp luật quy định như thế nào về tách thửa:
Hiện nay, không có một quy định nào giải thích về khái niệm tách thửa. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu tách thửa là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên chịu trách nhiệm; sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Khi đó, từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tách thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khác nhau.
Có phải bắt buộc tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất không?
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể như sau: “b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;”
Theo quy định này, về nguyên tắc chung, khi người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích của thửa đất, thủ tục tách thửa phải được thực hiện và thửa đất sau khi tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo loại đất sau chuyển mục đích. Tuy nhiên, đối với trường hợp đặc thù là thửa đất đã có cả đất ở và đất khác (như đất nông nghiệp) trong cùng một thửa, pháp luật không đặt ra nghĩa vụ bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, trừ khi chính người sử dụng đất có nhu cầu tách riêng. Quy định này thể hiện sự linh hoạt trong quản lý đất đai, cho phép người sử dụng đất lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời hạn chế phát sinh thêm thủ tục hành chính không cần thiết.
Đáng chú ý, ngày 11/12/2025, Quốc hội tiép tục ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đoạn 2 khoản 3 Điều 11 Nghị quyết này: “.....Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất..........”.
Như vậy, có thể thấy chủ trương của Quốc hội là nhất quán theo hướng nới lỏng điều kiện tách thửa, khẳng định rõ việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không mặc nhiên phải tách thửa, đồng thời mở rộng thêm cơ chế hợp thửa linh hoạt, không ràng buộc cứng nhắc về mục đích sử dụng đất hay thời hạn sử dụng. Có thể thấy rằng, quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn đáng kể cho người sử dụng đất, đặc biệt là trong trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở để phục vụ nhu cầu ở thực tế, giảm chi phí, thời gian và áp lực thủ tục hành chính, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Xem thêm: << Hướng dẫn viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất năm 2026 >>
Để thực hiện tách thửa đất thì cần thỏa mãn các điều kiện gì?
Như đã phân tích ở trên, theo quy định hiện nay thì người dân không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần của thửa đất, trừ khi chính người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được tách thửa. Để tách thửa đất hợp pháp, người sử dụng đất phải đồng thời đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc, điều kiện theo quy định pháp luật và thực hiện đúng trình tự, thủ tục tách thửa. Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, để thực hiện tách thửa thì cần thỏa mãn các điều kiện sau:
- Điều kiện chung:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Trường hợp tách thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
- Điều kiện riêng:
- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa;
Trình tự thủ tục tách thửa theo quy định mới nhất năm 2026:
Vậy, trong trường hợp đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất cần thực hiện những bước nào, hồ sơ ra sao và nộp ở đâu? Nội dung dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật hiện hành.
Căn cứ vào tiểu mục I Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, tiểu mục 7 Mục B Phần II ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 và Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương hai cấp do Bộ Nông nghiệp và Môi trường; thì thực hiện tách thửa đất năm 2025 theo các bước như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ:
- Chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau để thực hiện thủ tục tách thửa:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Bản vẽ tách thửa: Theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
- Nộp hồ sơ:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các tài liệu trên, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại các cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (Bộ phận Một cửa);
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận trả lại hồ sơ kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký thực hiện việc bổ sung theo quy định.
- Trường hợp hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Trung tâm có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3. Kiểm tra hồ sơ và thẩm định điều kiện
Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra ranh giới, diện tích, loại đất của thửa đất và đối chiếu với các điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xem xét, xử lý theo một trong các trường hợp sau:
- Trường hợp không đủ điều kiện: Trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc thông tin sơ đồ, kích thước thửa đất chưa thống nhất: Trả hồ sơ để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trước, trong thời hạn 03 ngày làm việc.
- Trường hợp đủ điều kiện: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền xác nhận vào Đơn đề nghị và Bản vẽ thửa đất để hoàn thiện hồ sơ, làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận mới.
Lưu ý: Thông tin chính thức của thửa đất mới chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 4. Chỉnh lý biến động và cấp Giấy chứng nhận mới
Việc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới được thực hiện tùy theo từng trường hợp cụ thể:
- Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa nhưng không làm thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất hình thành sau khi tách thửa hoặc hợp thửa và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp theo quy định.
- Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa dẫn đến thay đổi người sử dụng đất: Người sử dụng đất và các bên liên quan phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định.
Kết luận: Từ các quy định pháp luật hiện hành có thể thấy, việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, đặc biệt đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, không phải trường hợp nào cũng bắt buộc tách thửa. Việc áp dụng đúng hay không phụ thuộc rất lớn vào hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, điều kiện quản lý đất đai tại địa phương và cách thức xử lý hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không nắm chắc quy định, người sử dụng đất rất dễ rơi vào tình trạng hồ sơ bị trả nhiều lần, kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh tranh chấp không đáng có.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa hoặc đăng ký biến động đất đai, hãy cân nhắc sử dụng dịch vụ pháp lý chuyên sâu. Chúng tôi hỗ trợ trực tiếp làm việc với cơ quan nhà nước, thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính về đất đai và tham gia giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc đồng hành cùng người dân từ giai đoạn thủ tục hành chính đến khi phát sinh tranh chấp giúp đảm bảo hồ sơ được xử lý đúng quy định, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
