Tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở lâu nay luôn là khoản chi phí rất lớn, khiến nhiều hộ gia đình phải chần chừ dù có nhu cầu làm nhà, tách thửa hoặc hợp thức hóa đất ở. Các chính sách đất đai mới đây từ ngày 01/01/2026 sẽ chính thức giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư, giúp người dân có thêm cơ hội giảm gánh nặng về tài chính khi thực hiện thủ tục này.
Từ năm 2026: Chính thức giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định về trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương
- 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
- 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Như vậy, từ ngày 01/01/2026 người dân sẽ chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức theo quy định nêu trên, thay vì phải nộp 100% như trước đây.
Ví dụ: Ông A là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất với diện tích 400 m², trong đó có: 100 m² là đất ở, 300 m² là đất vườn (đất nông nghiệp) trong cùng thửa đất có đất ở. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giả sử tại địa phương nơi ông A sinh sống:
- Hạn mức giao đất ở là: 100 m²
- Giá đất ở theo bảng giá đất: 10.000.000 đồng/m²
- Giá đất nông nghiệp: 1.000.000 đồng/m²
Như vậy, chênh lệch giá đất = 10.000.000 – 1.000.000 = 9.000.000 đồng/m²
Trường hợp 1: Giả sử ông A muốn chuyển 100m² đất vườn sang đất ở. Cách tính tiền sử dụng đất ông A phải nộp trong trường hợp này như sau:
|
Tiền sử dụng đất phải nộp từ 01/01/2026 |
Tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định cũ |
|
Do diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là 100m2 vẫn còn nằm trong hạn mức giao đất ở, nên ông A sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển, do đó trường hợp này sẽ áp dụng mức thu 30% chênh lệch như sau: 100m2 x 9.000.000đ/m2 x 30% = 270 triệu đồng ==> Số tiền ông A phải nộp là: 270 triệu đồng |
Trước đây, với cùng trường hợp trên, ông A phải nộp 100% tiền sử dụng đất như sau: 100m2 x 9.000.000đ/m2 x 100% = 900 triệu đồng
|
|
==> Như vậy, so với quy định trước đây thì ông A giảm được 630 triệu đồng (tức giảm 70%) |
|
Trường hợp 2: Giả sử ông A muốn chuyển 300m² đất vườn sang đất ở. Cách tính tiền sử dụng đất ông A phải nộp trong trường hợp này như sau:
- Diện tích trong hạn mức thu 30% chênh lệch: 100m2 x 9.000.000đ/m2 x 30% = 270 triệu đồng
- Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần thu 50% chênh lệch: 100m2 x 9.000.000đ/m2 x 50% = 450 triệu đồng
- Diện tích vượt hạn mức quá 01 lần thu 100% chênh lệch: 100m2 x 9.000.000đ/m2 x 100% = 900 triệu đồng
==> Tổng số tiền ông A phải nộp để chuyển 300m2 đất vườn sang đất thổ cư là 1.620.000.000 đồng.
07 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép
Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định có 07 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được phép chuyển, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).
Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức trong nước.
- Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
* Trình tự, thủ tục thực hiện:
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1. Căn cứ theo điểm a khoản 1 mục I Phần III Nghị định 151/2025/NĐ-CP người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định pháp luật.
Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
