Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, bên cạnh hợp đồng đặt cọc, nhiều trường hợp các bên lựa chọn lập “Hợp đồng hứa mua, hứa bán” nhằm ràng buộc nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ giá trị pháp lý của loại hợp đồng này. Pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong một số trường hợp còn đặt ra điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật không có quy định cụ thể về “hợp đồng hứa mua, hứa bán”, mà chỉ ghi nhận sự thỏa thuận dân sự giữa các bên. Vấn đề đặt ra là: khi một bên từ chối giao dịch sau khi ký hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà đất thì có bị coi là vi phạm và phải chịu phạt cọc hay không? Để làm sáng tỏ nội dung này, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi phân tích dưới đây của chúng tôi nhé.
Hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” là gì? Pháp luật quy định như thế nào?
Theo quy định pháp luật về đất đai không có quy định về "hứa mua", "hứa bán", nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn...
Theo đó, "Hứa mua" "hứa bán" là cụm từ thường dùng trong các địa phương khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, … Hợp đồng này chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đủ yếu tố là hợp đồng dân sự, nếu không sẽ không mang giá trị pháp lý.
Vì sao lại ký Hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện chuyển nhượng nhà đất.
Pháp luật về đất đai, dân sự hiện hành không có bất kỳ quy định nào về hứa mua hứa bán mà chỉ được người dân tự thoả thuận và tự giao kết với nhau trên thực tế dưới dạng hứa hẹn. Hợp đồng hứa mua hứa bán thực tế chỉ là dạng hợp đồng lách luật để thể hiện dựa hứa hẹn, công nhận của các bên trong giao dịch bất động sản không đủ điều kiện giao dịch hay hứa hẹn về việc đặt cọc nhà đất. Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
- Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
- “Hứa bán” một phần thửa đất; nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa; nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
- “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất; nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
- Tài sản hứa bán chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền”; nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).
Có thể thấy những trường hợp trên thì chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” quyền sử dụng đất trong tương lai. Trong hợp đồng này có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc.
Hứa mua hứa bán nhưng không thực hiện có bị phạt không?
Để giải đáp cho thắc mắc trên, chúng ta cần xem xét dựa trên 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: trên hợp đồng hứa mua hứa bán có ghi "Đặt cọc":
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng đặt cọc như sau: “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, nếu hợp đồng có ghi là “đặt cọc” và hợp đồng đó hợp pháp; mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp: trên hợp đồng hứa mua hứa bán không có ghi "Đặt cọc":
Tại trường hợp này hợp đồng hứa mua hứa bán không có giá trị pháp lý nên giao dịch bị hủy bỏ không bị phạt và không có nghĩa vụ phải bồi thường.
Hợp đồng “hứa mua” , “hứa bán” và hợp đồng đặt cọc có giống nhau hay không?
Như đã phân tích ở trên, thì pháp luật không quy định thế nào là hứa mua, hứa mà nhưng căn cứ vào thực tiễn hợp đồng các bên đã ký kết và quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy hứa mua, hứa bán khác với đặt cọc, cụ thể:
Xét về khái niệm:
- Hứa mua, hứa bán nhà đất: Hứa mua, hứa bán là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai.
- Đặt cọc mua nhà đất: Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Xét về biện pháp bảo đảm:
- Hứa mua, hứa bán nhà đất: Không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Đặt cọc mua nhà đất: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Xét về phạt cọc:
- Hứa mua, hứa bán nhà đất: Không bị phạt cọc.
Nếu có đặt một khoản tiền thì được xác định là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên dự định mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua.
- Đặt cọc mua nhà đất: Bị phạt cọc:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận không phạt cọc hoặc thỏa thuận phạt cọc với mức cao hoặc thấp hơn mức phạt cọc trên thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Xét về giá trị pháp lý:
- Hứa mua, hứa bán nhà đất: Không bắt buộc thực hiện.
- Đặt cọc mua nhà đất: Phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (nếu không sẽ bị phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Rủi ro khi sử dụng hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà đất:
Hứa mua hứa bán không được quy định tại các văn bản pháp luật, không được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật, thì một điều tất yếu là sẽ dễ xảy ra rủi ro đối với khách hàng mua bất động sản. Theo thực tế thì một số rủi ro được ghi nhận như sau:
- Thứ nhất, không được pháp luật công nhận rõ ràng: Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về loại hợp đồng “hứa mua, hứa bán”. Đây chỉ là sự thỏa thuận dân sự giữa các bên. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét hợp đồng này chỉ là cam kết ý chí mà chưa phát sinh nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Điều đó đồng nghĩa, quyền lợi của các bên không được bảo đảm chặt chẽ như hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
- Thứ hai, nguy cơ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện pháp luật: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật phải lập thành văn bản, có công chứng/chứng thực và đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu hợp đồng “hứa mua, hứa bán” được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng, thì có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
- Thứ ba, khó bảo vệ quyền lợi khi một bên không thực hiện: Nếu một bên từ chối thực hiện giao dịch, bên còn lại sẽ khó đòi quyền lợi vì hợp đồng “hứa mua, hứa bán” thường không có quy định cụ thể về chế tài. Ngay cả khi có điều khoản “phạt cọc” hoặc “bồi thường”, thì khi ra Tòa, hợp đồng này có thể không được công nhận hoặc chỉ được coi là căn cứ tham khảo chứ không phải căn cứ pháp lý buộc thực hiện chuyển nhượng.
- Thứ tư, nguy cơ bị lợi dụng để chiếm đoạt tài sản: Bên bán có thể ký “hứa bán” với nhiều người khác nhau, dẫn đến tranh chấp chồng chéo. Bên mua có thể lợi dụng hợp đồng “hứa mua” để ép giá, trì hoãn hoặc gây khó khăn cho bên bán.
- Thứ năm không thay thế được thủ tục pháp lý chính thức: Hợp đồng “hứa mua, hứa bán” không có giá trị pháp lý thay cho hợp đồng chuyển nhượng. Dù hai bên đã ký kết, người mua vẫn không thể đứng tên quyền sử dụng đất nếu không làm thủ tục công chứng/chứng thực và đăng ký sang tên. Điều này dẫn đến rủi ro mất tiền mà không nhận được quyền sử dụng đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
