Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) là thủ tục hành chính có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là căn cứ pháp lý cao nhất để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Từ năm 2026, cùng với việc Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành chính thức được áp dụng đồng bộ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu có nhiều điểm mới mà người dân cần nắm rõ để tránh hồ sơ bị kéo dài, trả lại hoặc phát sinh tranh chấp không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định mới nhất từ năm 2026, giúp người sử dụng đất chủ động thực hiện đúng và đủ theo pháp luật.
Cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) lần đầu là gì?
Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay, mặc dù có nhiều điều khoản quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu) nhưng không có quy định giải thích thế nào là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là việc Nhà nước cấp chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là thửa đất, tài sản gắn liền với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã cấp nhưng trái quy định pháp luật.
Như vậy, mỗi thửa đất, tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp 01 Giấy chứng nhận; nếu Giấy chứng nhận bị mất sẽ đề nghị cấp lại; nếu bị rách, hỏng, nhòe, ố sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi.
Thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu từ ngày 01/02/2026:
Từ ngày 31/01/2026, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được sắp xếp lại theo hướng gắn với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai, cụ thể:
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất…
- Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ lần đầu), xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp còn lại.
Có thể thấy, theo quy định cũ trong trường hợp đăng ký lần đầu của cá nhân, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chủ yếu thuộc Chủ tịch UBND cấp xã.
Như vậy, kể từ ngày 31/01/2026, trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai trở thành cơ quan thực hiện việc cấp Sổ đỏ lần đầu.
Trình tự, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo quy định mới nhất từ năm 2026 được thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo Phụ lục V Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn trình tự thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:
Người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng;
- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai 2024, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024: Nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
Bước 2. Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền:
- Cơ quan tiếp nhận: Nguời sử dụng đất có thể nộp tại các cơ quan:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định từ ngày 01/7/2025, thì người nộp hồ sơ có quyền lựa chọn nơi tiếp nhận hồ sơ tại bất kỳ đơn vị nào trong cùng một tỉnh/thành phố.
Lưu ý: Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.
- Hình thức nộp: Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
- Chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 4. Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc sau:
+ Trường hợp Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thể hiện đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm đ và e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không thể hiện đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g Mục 3 Phần II của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”.
Bước 5. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình mới nhất
Theo khoản 1 Mục II Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP và khoản B Mục II Phần II Phụ lục kèm theo Quyết định 3380/QĐ-BNNMT năm 2025, thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình mới nhất như sau:
- Không quá 17 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu; không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (trong đó đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc).
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 27 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu; không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Kết luận:
Tóm lại, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ ngày 31/01/2026 đòi hỏi người sử dụng đất phải nắm rõ trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ và các mốc thời hạn theo quy định mới của pháp luật đất đai. Chỉ cần thiếu sót nhỏ trong hồ sơ hoặc thực hiện không đúng quy trình, thủ tục cấp Sổ có thể bị kéo dài, trả hồ sơ nhiều lần, thậm chí phát sinh tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.
Nhằm hỗ trợ người dân, hộ gia đình và doanh nghiệp thực hiện thủ tục nhanh – đúng – đủ – đúng pháp luật, Luật sư giỏi Sài gòn cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói trong lĩnh vực đất đai, bao gồm: tư vấn điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu; soạn thảo hồ sơ, đơn từ; đại diện làm việc trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; xử lý hồ sơ tồn đọng, bị chậm hoặc bị từ chối cấp Sổ; cũng như hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai liên quan. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi cam kết đồng hành cùng khách hàng để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình xác lập quyền sử dụng đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
