Hiện nay, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội và nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng, nhiều người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) để phục vụ nhu cầu sinh sống, ổn định lâu dài hoặc đầu tư. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng có thể tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, mà phải thực hiện đúng quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình thay đổi mục đích sử dụng một loại đất từ mục đích này sang mục đích khác theo nhu cầu của người sử dụng đất, nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, chấp thuận và thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Trên thực tế, nhiều người dân vẫn còn lúng túng trong việc xác định điều kiện, hồ sơ, chi phí và thời gian thực hiện thủ tục này, dẫn đến việc nộp hồ sơ nhiều lần hoặc bị từ chối giải quyết. Vậy trình tự, thủ tục để chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư mới nhất năm 2026 được thực hiện như thế nào? Hồ sơ cần chuẩn bị gồm những gì? Để giúp anh/chị và các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, kính mời theo dõi bài viết chi tiết dưới đây của chúng tôi.
Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất nông nghiệp như sau:
- Đất trồng cây hằng năm là đất trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hằng năm được lưu gốc. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác, cụ thể như sau:
+ Đất trồng lúa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên; hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa và đất trồng lúa còn lại, trong đó đất chuyên trồng lúa là đất trồng từ 02 vụ lúa trở lên;
+ Đất trồng cây hằng năm khác là đất trồng các cây hằng năm không phải là trồng lúa.
- Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.
- Đất lâm nghiệp là loại đất sử dụng vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp
- Đất nuôi trồng thủy sản là đất sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản.
- Đất chăn nuôi tập trung là đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung tại khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi.
- Đất làm muối là đất sử dụng vào mục đích sản xuất muối từ nước biển.
- Đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm;
+ Đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi kể cả các hình thức trồng trọt, chăn nuôi không trực tiếp trên đất;
+ Đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp gồm đất xây dựng nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ cho người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác.
Đất thổ cư là gì?
Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Tuy nhiên có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở.
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:
- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;
- Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.
Hạn mức diện tích đất nông nghiệp chuyển lên đất ở là bao nhiêu?
Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư).
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hiện nay không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, hạn mức được phép chuyển sang đất ở nói riêng, thay vào đó quy định hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất, cụ thể:
- Hạn mức công nhận đất ở: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình dựa trên điều kiện, tập quán tại địa phương.
Hạn mức này được sử dụng để công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.
- Hạn mức giao đất ở: Là hạn mức tối đa mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao bằng quyết định giao đất ở.
Tóm lại, mặc dù không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất; nhưng Luật Đất đai 2024 có quy định rõ căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:
Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư từ năm 2026 thuộc về cơ quan nào?
Cụ thể, tại Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ - CP đã quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Điều 14. Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.”
Như vậy, kể từ ngày 31/01/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cần chuẩn bị những gì? Thủ tục cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư mới nhất hiện nay?
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Căn cứ theo điểm a khoản 1 mục I Phần III Nghị định 151/2025/NĐ-CP người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định pháp luật.
Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Bước 4: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Kết luận: Có thể thấy, việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư là một thủ tục pháp lý quan trọng, đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng đúng điều kiện, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Theo các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mỗi trường hợp cụ thể sẽ có điều kiện, nghĩa vụ tài chính và thời gian giải quyết khác nhau, tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, nguồn gốc đất và nhu cầu thực tế của người dân. Trong thực tế, không ít trường hợp người dân tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nhưng bị từ chối do chưa nắm rõ quy định pháp luật, dẫn đến phát sinh chi phí, thời gian và rủi ro pháp lý không đáng có. Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến của luật sư, chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện thủ tục là hết sức cần thiết.
Nếu anh/chị đang có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư, cần tư vấn về điều kiện, chi phí, hồ sơ hoặc gặp vướng mắc trong quá trình làm thủ tục tại cơ quan nhà nước, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói như: tư vấn điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, soạn thảo hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ và bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại các khu vực Long An, Thành phố Hồ Chí Minh, Tiền Giang, Đồng Tháp, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh lân cận.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
