Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, việc Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đặc biệt, đối với đất ở – loại đất gắn liền với nơi sinh sống ổn định lâu dài – thì câu hỏi mà nhiều người quan tâm nhất chính là: “Thu hồi đất ở có được bồi thường bằng đất ở không?”. Cùng theo dõi hết bài viết sau đây của chúng tôi để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé.
Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khi có đủ điều kiện sau:
(1) Đáp ứng yêu cầu về chủ thể sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động, sử dụng đất không phải do Nhà nước giao, cho thuê, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau 01/07/2004;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình tín ngưỡng (chùa, đình, đền, miếu, nhà thờ họ...); đất nông nghiệp không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng chung cho cộng đồng;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần; hoặc nhận thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần để thực hiện dự án nhà ở.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất trả tiền thuê đất một lần;
(2) Đáp ứng yêu cầu về một trong những giấy tờ sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Thu hồi đất ở có được bồi thường bằng đất ở không?
Tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 có quy định nguyên tắc chung của việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
- Bồi thường bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng (tức là nếu thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng đất ở).
- Trường hợp địa phương không có đất để bồi thường: Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.
- Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở có nguyện vọng được bồi thường bằng tiền: Bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký.
- Trường hợp có nhu cầu sử dụng đất khác mục đích và địa phương có điều kiện về quỹ đất: Được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bồi thường bằng nhà ở.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP có quy định khi Nhà nước thu hồi đất ở mà bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở mà:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn nơi có đất bị thu hồi: Được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trên địa bàn nơi có đất thu hồi: Được bồi thường bằng tiền/đất ở, nhà ở hoặc bằng đất khác nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở.
Tóm lại, về nguyên tắc thì thu hồi đất ở sẽ được bồi thường bằng đất ở, tuy nhiên việc này còn phụ thuộc vào quỹ đất tại địa phương và nhu cầu được bồi thường bằng đất hay bằng tiền của người bị thu hồi đất. Cụ thể như sau:
- Khi thu hồi hết đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện để ở: Nhà nước sẽ ưu tiên phương án bồi thường bằng đất ở trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đó không còn đất ở, nhà ở nào khác trong phạm vi địa bàn nơi có đất ở thu hồi. Nhưng để được bồi thường bằng đất ở thì cần phải có quỹ đất dùng để bồi thường tại địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đối với địa phương không có quỹ đất để bồi thường thì phương án bồi thường có thể là nhà ở tái định cư (trường hợp này xảy ra chủ yếu ở khu vực đô thị - nơi không có mặt bằng diện tích đất bồi thường cho người dân bị thu hồi đất).
Điều kiện được bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Tại khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
“3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”
Kết hợp với Điều 105 Luật Đất đai 2024 có thể thấy, chủ sở hữu tài sản được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Tài sản được tạo lập hợp pháp.
- Điều kiện 2: Tài sản bị thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất.
- Điều kiện 3: Không thuộc những trường hợp không được bồi thường theo quy định pháp luật:
+ Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm; Hủy hoại đất mà đã bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm; nhận chuyển nhượng/nhận tặng từ mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng/tặng cho; Đất do Nhà nước giao mà để bị lấn đất, chiếm đất.
+ Trường hợp thu hồi đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế; Không được gia hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao/cho thuê có thời hạn.
+ Được tạo lập trái phép hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất.
+ Là phần công trình xây dựng mà theo giấy phép xây dựng tại đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
+ Công trình mà chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
