Trong thực tế, khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích công cộng, vấn đề được người dân quan tâm nhiều nhất không chỉ là mức bồi thường, mà còn là việc có được bố trí tái định cư hay không và điều kiện để được bố trí tái định cư là gì. Đây là quyền lợi quan trọng, gắn liền trực tiếp với chỗ ở, đời sống và sự ổn định lâu dài của người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải mọi trường hợp bị thu hồi đất đều đương nhiên được bố trí tái định cư. Pháp luật đất đai hiện hành quy định rất cụ thể về các điều kiện để được bố trí tái định cư, bao gồm các yếu tố như: loại đất bị thu hồi, tình trạng pháp lý của thửa đất, việc có hay không có chỗ ở khác, số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình và nhu cầu thực tế về chỗ ở. Việc hiểu không đầy đủ hoặc hiểu sai các quy định này có thể dẫn đến việc người dân bị từ chối bố trí tái định cư hoặc không bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. Do đó, việc nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến điều kiện được bố trí tái định cư khi bị thu hồi đất là hết sức cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh nhiều địa phương đang triển khai các dự án thu hồi đất với quy mô lớn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích một cách cụ thể, dễ hiểu và bám sát quy định pháp luật hiện hành về các điều kiện để được bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp người dân xác định chính xác quyền lợi của mình và có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi phát sinh tranh chấp.
Bố trí tái định cư là gì? Pháp luật quy định như thế nào về bố trí tái định cư?
Bố trí tái định cư làmột chính sách của Nhà nước đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, Nhà nước sẽ bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo các phương án như cấp đất ở, cấp nhà ở hoặc bằng tiền tùy theo điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở hoặc mong muốn của người có đất bị thu hồi.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai 2024, phương án bố trí tái định cư đã phê duyệt sẽ được công bố công khai tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư, người có đất bị thu hồi có thể đến các địa điểm này để cập nhật phương án bố trí tái định cư.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bố trí tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất, đây điểm tiến bộ hơn so với quy định của Luật Đất đai 2013, quy định này nhằm bảo đảm cho người bị thu hồi đất chắc chắn được ổn định cuộc sống sau khi thu hồi đất.
Điều kiện để được bố trí nhà tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mới nhất hiện nay là gì?
Căn cứ khoản 2 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định điều kiện để được bố trí nhà tái định cư cụ thể như sau: “2. Điều kiện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:
a. Trường hợp đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định này.
Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Nghị định này và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Đối tượng quy định tại điểm này phải không thuộc diện đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
b. Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
c. Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở theo quy định tại Điều 62 của Nghị định này.”
Như vậy, điều kiện để được bố trí nhà ở tái định cư được quy định mới nhất hiện nay thì cần theo những trường hợp như sau:
- Trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư đối với 2 đối tượng sau:
+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, không có chỗ ở nào khác.
- Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sau khi UBND cấp tỉnh phê duyệt danh sách, trong thời hạn tối đa 15 ngày, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có thông báo cho người có trong danh sách được tái định cư biết để ký hợp đồng, đồng thời có văn bản gửi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để ký hợp đồng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở với người được tái định cư khi nhà ở đủ điều kiện được bán, thuê, thuê mua theo quy định.
+ Hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được ưu tiên bố trí mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội mà không phải thực hiện các thủ tục về xét duyệt đối tượng theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
+ Trường hợp người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vượt quá số lượng nhà ở được bố trí tái định cư trong dự án nhà ở xã hội thì các đối tượng này phải bốc thăm trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà ở.
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở.
Như vậy, trong trường hợp người bị thu hồi đất đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp. Hoặc trong trường hợp người bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai 2024 mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Hình thức bố trí nhà tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 48 Luật Nhà ở 2023 quy định các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm như sau:
(1) Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;
(2) Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;
(3) Bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội xây dựng theo dự án;
(4) Người được tái định cư được thanh toán tiền để tự mua, thuê mua, thuê nhà ở;
(5) Bố trí nhà ở cho người được tái định cư trong dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V Luật Nhà ở 2023
(6) Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp đã bị thu hồi đất nhưng chưa được bố trí tái định cư, thì người có đất bị thu hồi ở đâu?
Từ 01/8/2024, một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024.
Theo đó, tại khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, có quy định như sau: “Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”
Có thể thấy việc phê duyệt phương án cũng như việc thực hiện bố trí tái định cư bắt buộc phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất, tức là, tái định cư phải đi trước một bước. Đây cũng là một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013 vì trước đây, chỉ cần hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở/cơ sở hạ tầng khu vực tái định cư là đã được ra quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Do đó, từ ngày 01/8/2024 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực người dân không cần lo lắng rằng sau khi thu hồi đất sẽ không có chỗ để ở.
Lưu ý: Duy nhất 1 trường hợp bị thu hồi đất đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì người bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất ở/nhà ở tại chỗ.
Tuy nhiên, vì một số lý do nào đó mà dự án chưa được xây dựng xong nên trong khi chờ bố trí tái định cư, việc người sử dụng đất không có chỗ ở được xử lý như sau:
Căn cứ theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Chính phủ ban hành có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 là một Nghị định quan trọng, trong đó là những hướng dẫn chi tiết của chính phủ liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
- Trường hợp người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nhà mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp huyện nơi có đất thu hồi thì được hỗ trợ thuê nhà ở tại nơi tái định cư. Giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp người đang sử dụng nhà ở bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có quỹ đất ở, quỹ nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì được xem xét giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở; trường hợp tự lo chỗ ở mới thì được hỗ trợ bằng tiền.
- Trường hợp thực hiện các dự án, mục đích quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải thu hồi đất ở trong thửa đất có nhà ở mà người có đất thu hồi có nhu cầu tái định cư tại chỗ thông qua hoán đổi vị trí đất ở về phía sau trong phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất sau thu hồi thì việc bố trí tái định cư trong trường hợp này được thực hiện như sau:
+ Bố trí tái định cư tại chỗ bằng hình thức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024;
+ Miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở khi bố trí tái định cư bằng diện tích đất ở thu hồi trong trường hợp người có đất thu hồi đồng ý phương án bồi thường về đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất bị thu hồi.
Như vậy, đối với trường hợp người bị thu hồi đất, nhưng chưa được bố trí tái định cư thì sẽ được bố trị vào nhà ở tạm hoặc được hỗ trợ tiền thuê nhà để ở tạm thời.
Kết luận:
Như vậy, trong trường hợp người dân bị thu hồi đất nhưng mức bồi thường, hỗ trợ không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hoặc quá trình thu hồi đất, kiểm đếm, áp giá bồi thường có dấu hiệu chưa đúng quy định pháp luật, thì người dân hoàn toàn có quyền khiếu nại, yêu cầu xem xét lại hoặc khởi kiện theo trình tự pháp luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Việc chủ động tìm hiểu quy định pháp luật, thu thập tài liệu, chứng cứ và thực hiện đúng thủ tục là yếu tố quan trọng để đảm bảo quá trình giải quyết được khách quan, minh bạch và đúng quy định.
Trong thực tế, không ít trường hợp người dân gặp khó khăn khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là khi mức bồi thường không thỏa đáng, diện tích bị thu hồi không chính xác, hoặc việc áp giá, bố trí tái định cư chưa phù hợp. Khi đó, việc có sự hỗ trợ của người am hiểu pháp luật sẽ giúp người dân xác định đúng quyền lợi của mình và lựa chọn hướng giải quyết hiệu quả, tránh kéo dài thời gian và phát sinh thiệt hại không đáng có. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý hỗ trợ người dân trong các trường hợp liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm:
- Tư vấn quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Rà soát hồ sơ, xác định mức bồi thường có đúng quy định hay không;
- Hỗ trợ soạn đơn khiếu nại, kiến nghị, khởi kiện liên quan đến quyết định thu hồi đất;
- Tham gia làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân;
- Thu thập tài liệu, chứng cứ, tham gia giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án theo quy định pháp luật.
Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng người dân trong quá trình giải quyết các vướng mắc pháp lý, đặc biệt tại các khu vực Long An, TP. Hồ Chí Minh, Tiền Giang, Đồng Tháp, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh lân cận. Nếu anh/chị đang gặp khó khăn liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất hoặc tranh chấp đất đai, đừng ngần ngại liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
