Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ là vấn đề được nhiều người dân đặc biệt quan tâm trong bối cảnh Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn mới nhất năm 2026 đã có những thay đổi quan trọng. Thực tế, không phải mọi tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được giải quyết theo cùng một trình tự, thủ tục. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân hay Tòa án, có ý nghĩa quyết định đến hiệu lực pháp lý của hồ sơ và quyền lợi của các bên tranh chấp. Vậy theo quy định mới nhất năm 2026, khi đất chưa được cấp Sổ đỏ thì tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan nào? Điều kiện, trình tự và căn cứ pháp lý ra sao? Người dân cần nắm rõ để tránh nộp đơn sai cơ quan, kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp nhất hiện nay
Trên thực tế, tranh chấp đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, tuy nhiên có thể phân thành một số nhóm phổ biến sau:
Nhóm 1: Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất, phát sinh khi các bên không thống nhất về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất.
Trường hợp thường gặp bao gồm:
- Tranh chấp ranh giới thửa đất do một bên tự ý dịch chuyển mốc giới, xây dựng lấn sang phần đất liền kề hoặc các bên không xác định được ranh giới thực tế;
- Tranh chấp đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất khi cho rằng quyền sử dụng đất trước đây thuộc về mình hoặc người thân trong gia đình.
Nhóm tranh chấp này thường gắn trực tiếp với việc xác định nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ.
Nhóm 2: Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Khác với tranh chấp về quyền sử dụng đất thuần túy, nhóm này chủ yếu phát sinh từ các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Ví dụ:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, đặt cọc, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch hoặc tuyên bố giao dịch vô hiệu.
- Tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ bàn giao đất theo thỏa thuận.
- Tranh chấp liên quan đến việc sử dụng đất sai mục đích đã được Nhà nước cho phép.
Bản chất của nhóm tranh chấp này thường mang tính chất hợp đồng dân sự.
Nhóm 3: Tranh chấp đất đai gắn với quan hệ hôn nhân và thừa kế: Đây là nhóm tranh chấp phát sinh từ các quan hệ pháp lý khác nhưng có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Tranh chấp phân chia quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất giữa các đồng thừa kế.
Nhóm này thường đòi hỏi phải đồng thời áp dụng quy định của pháp luật về đất đai, hôn nhân gia đình và dân sự.
Việc xác định đúng loại tranh chấp đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi mỗi nhóm tranh chấp sẽ tương ứng với trình tự, thủ tục và cơ quan có thẩm quyền giải quyết khác nhau. Và tranh chấp đất đai càng phức tạp hơn, nếu không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ nào về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, không ít trường hợp người dân nộp đơn sai cơ quan dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ thì Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết:
Căn cứ tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”
Đồng thời, căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy tờ nêu trên thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Cụ thể:
- Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: trong trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tại Ủy ban nhân dân cấp xã: đối với các tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Đối với tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, người có tranh chấp cũng có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Quy định về quy trình và thủ tục tố tụng dân sự liên quan đến việc khởi kiện tranh chấp đất đai sẽ được áp dụng trong trường hợp này. Việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cho phép các bên liên quan trình bày và chứng minh lập luận pháp lý và bằng chứng về quyền sở hữu, sử dụng đất đai của mình để tìm kiếm sự công bằng và giải quyết tranh chấp một cách chính đáng.
Tranh chấp đất đai không có Sổ đỏ, có bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện hay không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: “2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp....”.
Như vậy, theo quy định trên, thì trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
- Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
- Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có).
Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
- Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Trình tự thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai không có Sổ đỏ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền được thực hiện như thế nào:
Trường hợp các bên đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Và để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân, cần thực hiện theo trình tự thủ tục sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP.
- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: căn cước công dân/ chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện:
- Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. (nếu có)
Bước 3. Nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn:
- Nhận và xử lý đơn khởi kiện:
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Thụ lý đơn khởi kiện
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4. Chuẩn bị xét xử và xét xử:
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 2 tháng; nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định mới nhất hiện nay:
Theo Mục 1 Phần VII Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã như sau:
Bước 1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Bước 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn; phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
- Giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
Bước 3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản Kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành (nếu có); biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp (nếu có) và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
- Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện quy định tại điểm a và b khoản này được tăng thêm 10 ngày.
Kết luận: Từ những phân tích trên có thể thấy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ không phải lúc nào cũng giống nhau mà phụ thuộc vào tính chất tranh chấp, nguồn gốc sử dụng đất và yêu cầu cụ thể của đương sự. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo quy định mới nhất năm 2026 là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh rủi ro pháp lý không đáng có. Trong thực tiễn, các vụ việc tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường phức tạp về chứng cứ, nguồn gốc đất và quá trình quản lý, sử dụng qua nhiều thời kỳ. Do đó, người dân cần được tư vấn pháp lý bài bản, hỗ trợ thu thập tài liệu chứng cứ, xác định đúng hướng xử lý ngay từ đầu.
Với kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ việc tranh chấp đất đai, Văn phòng Luật sư chúng tôi cung cấp dịch vụ: tư vấn xác định thẩm quyền giải quyết; tham gia hòa giải tại cơ sở; đại diện làm việc trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền; thu thập, củng cố tài liệu chứng cứ; soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án. Chúng tôi nhận hỗ trợ khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, Long An, Bình Dương và các tỉnh lân cận.
Việc lựa chọn đúng hướng xử lý ngay từ giai đoạn đầu không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn quyết định đến kết quả cuối cùng của vụ việc. Nếu đang gặp vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất đai chưa có Sổ đỏ, người dân liên hệ với chúng tôi qua 0909 642 658 hoặc 0939 898 858 để được hỗ trợ kịp thời và đúng quy định pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
