Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất thường được xem xét bồi thường không chỉ phần đất bị thu hồi mà còn cả các tài sản gắn liền với đất. Bồi thường tài sản gắn liền với đất là một vấn đề pháp lý quan trọng trong hệ thống pháp luật về đất đai, đặc biệt với người dân và doanh nghiệp có quyền lợi liên quan đến tài sản trên đất, nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời giảm thiểu mâu thuẫn, xung đột khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng. Tuy nhiên, không phải mọi tài sản gắn liền với đất đều được bồi thường. Bài viết sau đây, Luật sư giỏi Sài Gòn xin giải đáp về vấn đề liên quan đến bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Mời Quý anh chị và các bạn cùng theo dõi!
Bồi thường tài sản gắn liền với đất là gì?
Bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước chi trả một khoản tiền hoặc giá trị tương đương cho người dân hoặc tổ chức có tài sản hợp pháp trên đất bị thu hồi. Khi Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng, người có quyền sử dụng đất sẽ bị thu hồi quyền này và phải di dời, đồng nghĩa với việc các tài sản trên đất (như nhà ở, công trình phụ trợ, cây trồng, vật nuôi) cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường cho những tài sản này.
Cơ sở pháp lý và nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại.
Cơ sở của chính sách này xuất phát từ nguyên tắc đảm bảo công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Trong đó, các quy định về bồi thường không chỉ dừng lại ở phần giá trị của đất, mà còn mở rộng sang các tài sản kiến trúc, công trình trên đất, hay cây trồng và vật nuôi.
Luật cũng quy định, nếu hoạt động sản xuất, kinh doanh phải ngừng do thu hồi đất, thì ngoài việc bồi thường tài sản, chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh còn có thể được Nhà nước xem xét hỗ trợ để giảm thiểu thiệt hại. Nhờ đó, quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng không làm mất đi nguồn tài chính ổn định của người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích nhà nước và quyền lợi cá nhân.
Bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc như sau:
– Bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có tài sản trên đất: Đối với các tài sản hợp pháp trên đất, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường khi thu hồi đất.
– Công bằng trong giá trị bồi thường: Mức bồi thường được xác định theo giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm có quyết định thu hồi, nhằm tránh sự chênh lệch về giá cả so với thị trường.
– Công khai và minh bạch: Quá trình xác định giá trị bồi thường và quy trình thực hiện phải minh bạch, đảm bảo người dân được biết và có quyền tham gia giám sát.
Đối tượng và phạm vi tài sản gắn liền với đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng phục vụ đời sống gắn liền với đất;
– Cây trồng, vật nuôi trên đất;
– Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất hoặc sinh hoạt.
Tùy theo mục đích thu hồi, việc xác định đối tượng tài sản được bồi thường sẽ do cơ quan có thẩm quyền thực hiện và đảm bảo nguyên tắc.
Bên cạnh nguyên tắc đảm bảo công bằng, cũng tồn tại một số trường hợp mà người dân sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, hoặc việc bồi thường bị giới hạn. Cụ thể nếu thuộc các trường hợp sau đây thì người dân không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 82 của Luật Đất đai năm 2024.
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
3. Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
4. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Mặc dù vậy, trước khi áp dụng quy định từ chối bồi thường, cơ quan chức năng sẽ phải xem xét đầy đủ điều kiện, tiến hành kiểm tra hiện trạng và hồ sơ pháp lý, đồng thời làm rõ nguyên nhân tại sao tài sản đó không đủ điều kiện được bồi thường.
Hình thức và mức bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần:
+ Trường hợp phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật có liên quan thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà ở, công trình đó với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
+ Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật có liên quan thì bồi thường theo thiệt hại thực tế theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.
- Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:
+ Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại trường hợp trên thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc các trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.
2. Đối với cây trồng, vật nuôi
Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
- Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường;
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường;
Trường hợp mà không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp;
- Đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
- Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi quy định trên được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.
Trường hợp khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.
3. Đối với chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường trong trường hợp này.
Đây cũng có thể xem là một phần quan trọng trong bồi thường tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, giúp người dân sớm tái lập được hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Trên đây là những thông tin về vấn đề bồi thường tài sản gắn liền với đất bị thu hồi. Việc nắm vững các quy định, cơ sở pháp lý liên quan sẽ giúp chủ sở hữu tài sản bảo đảm được quyền lợi chính đáng của mình.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
