Gần đây Công ty Luật sư giỏi Sài Gòn có nhận được thắc mắc của khách hàng liên quan đến việc tách thửa như sau:
"Tôi có một khu đất tổng diện tích 600m² tại phường Chánh Hiệp, TP.HCM. Trong đó, có 100m² đã lên thổ cư (đất ở) và có nhà ở hiện hữu, phần còn lại là 500m² đất trồng lúa. Đất tiếp giáp đường. Tôi muốn hỏi, với các điều kiện trên, tôi có đủ điều kiện để tách thửa theo quy định mới nhất không? Tôi nên tách như thế nào?"
Nội dung tư vấn của Luật sư
Đây là một trường hợp rất phổ biến và đòi hỏi việc áp dụng chính xác các quy định pháp luật về đất đai hiện hành tại TP.HCM. Luật sư giỏi Sài Gòn sẽ đưa ra nội dung tư vấn ngắn gọn như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Căn cứ quan trọng nhất để giải quyết trường hợp của bạn là Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 28/8/2026, quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố.
2. Phân tích cụ thể trường hợp của bạn
Khu đất 600m² của bạn bao gồm 2 loại đất:
- Đất ở: 100m² (có nhà).
- Đất lúa (đất trồng cây hàng năm): 500m².
Đất nằm tại phường Chánh Hiệp, Tp.HCM, để biết chính xác các con số diện tích tối thiểu, Quý cô chú, anh chị và các bạn cần xác định khu vực mình sống là Khu vực mấy. Dựa trên phân loại thông thường, phường Chánh Hiệp có thể thuộc Khu vực 3 (các khu vực ven đô/ngoại thành đang phát triển).
Khu đất thuộc Khu vực 3 đối chiếu với các điều kiện sau:
a) Điều kiện về diện tích tối thiểu
Chúng ta sẽ phân tích dựa trên phương án tách thửa khả thi nhất: Tách thành 2 thửa đất mới, mỗi thửa giữ nguyên một loại đất.
Kết luận: Về mặt diện tích tổng thể, khách hàng ĐỦ ĐIỀU KIỆN để tách khu đất 600m² thành 2 thửa mới: 1 thửa 100m² đất ở và 1 thửa 500m² đất lúa.
b) Các điều kiện bắt buộc khác
Ngoài diện tích, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND còn quy định các điều kiện kỹ thuật và pháp lý khác mà cả hai thửa đất sau khi tách đều phải thỏa mãn:
1. Tiếp giáp đường giao thông/Lối đi: Đây là điều kiện tiên quyết. Quý khách hàng đã nêu "đất tiếp giáp đường". Tuy nhiên, cần lưu ý đường này phải là đường giao thông công cộng hiện hữu hoặc lối đi hợp pháp được thể hiện trên Giấy chứng nhận. Nếu là lối đi tự mở, Quý khách hàng phải thực hiện các thủ tục thỏa thuận lối đi chung và được cơ quan chức năng chấp thuận.
2. Phù hợp quy hoạch: Thửa đất không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận/huyện để thực hiện dự án công cộng. Phần đất lúa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương.
3. Kích thước hình thể: Đối với Khu vực 3, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của cả hai thửa đất sau khi tách đều phải ≥ 4m.
Kết luận: Phương án thực hiện và lời khuyên
Dựa trên phân tích trên, phương án tách thửa tối ưu trong trường hợp của Khách hàng là tách thửa, cụ thể:
- Thửa 1: Gồm toàn bộ 100m² đất ở.
- Thửa 2: Gồm toàn bộ 500m² đất lúa.
Trường hợp của Quý khách hàng về cơ bản đối chiếu với quy định của pháp luật là rất khả thi. Tuy nhiên, để đánh giá một cách chính xác cần phụ thuộc vào thông tin quy hoạch cụ thể tại từng thời điểm và vị trí. Do đó trước khi tiến hành thủ tục Quý khách hàng có thể liên hệ với đơn vị có chuyên môn để được tư vấn chi tiết nhằm tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc của Quý khách hàng. Đồng thời cần liên hệ với đơn vị đo đạc uy tiến để lập Bản vẽ sơ đồ nhà, đất, đảm bảo các kích thước hình thể (mặt tiền, chiều sâu) sau khi tách thỏa mãn quy định.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
