Trong thực tế, không ít trường hợp người dân vì tin tưởng quen biết hoặc muốn nhanh chóng có tiền nên lựa chọn hình thức “thế chấp Sổ đỏ”, vay tiền bằng giấy tay, không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đáng nói hơn, nhiều trường hợp bên nhận thế chấp dù biết rõ thửa đất đang phát sinh tranh chấp, đang có khiếu nại hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý, nhưng vẫn đồng ý giao tiền và lập giấy vay tài sản với kỳ vọng rằng chỉ cần giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có thể bảo đảm việc thu hồi nợ. Tuy nhiên, khi tranh chấp phát sinh hoặc người vay mất khả năng thanh toán, câu hỏi pháp lý thường được đặt ra là: Bên nhận cầm cố Sổ đỏ trong trường hợp này có được pháp luật bảo vệ hay không? Nếu việc cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực, thậm chí đất đang trong tình trạng tranh chấp mà bên nhận cầm cố vẫn biết và chấp nhận giao dịch, thì hợp đồng vay tài sản có còn hiệu lực hay không, giao dịch bảo đảm có bị vô hiệu không, vô hiệu toàn bộ hay chỉ vô hiệu một phần? Hãy cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi để làm rõ vấn đề trên nhé.
Thế chấp Sổ đỏ là gì? Pháp luật quy định như thế nào?
- Thế chấp được hiểu như thế nào:
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp như sau:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Hiểu một cách đơn giản, thế chấp tài sản là việc bên vay dùng tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nhưng vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng tài sản đó. Khi đến hạn mà không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật.
Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định như: đất có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và còn thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc giao “Sổ đỏ” cho bên cho vay giữ, mà còn phải tuân thủ các điều kiện về hình thức, công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự.
- “Thế chấp Sổ đỏ” có đúng quy định pháp luật hay không?
Trên thực tế, nhiều người dân thường sử dụng cụm từ “thế chấp Sổ đỏ” hoặc “cầm cố Sổ đỏ” để chỉ việc vay tiền bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, cách gọi này chưa thật sự chính xác.
Bởi lẽ, Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không phải là tài sản để đem thế chấp, mà chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Do đó, đối tượng của giao dịch bảo đảm không phải là “Sổ đỏ”, mà là quyền sử dụng đất đối với thửa đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận.
Nói cách khác, trong nhiều trường hợp người dân gọi là “vay thế chấp Sổ đỏ”, thì về bản chất pháp lý cần phải xem xét đó là:
- Các bên đang thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Chỉ đơn thuần là giao giữ Giấy chứng nhận để làm tin, không phát sinh giao dịch bảo đảm hợp pháp.
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng, bởi không phải cứ giữ Sổ đỏ trong tay thì mặc nhiên được pháp luật bảo vệ hoặc có quyền xử lý đất để thu hồi nợ. Việc giao dịch có giá trị pháp lý hay không còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, điều kiện pháp lý của thửa đất, hình thức giao dịch và việc tuân thủ thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định của pháp luật.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện nay:
- Điều kiện về chủ thể
Cá nhân nhận thế chấp là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nói cách khác, cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Bên thế chấp là cá nhân có năng lực hành vi dân sự, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất của mình phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nếu là hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
- Điều kiện về nội dung
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
- Điều kiện về hình thức
Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì tại điểm k, điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 đã quy định thực hiện thủ tục đăng ký biến động như sau:
“1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
...;
p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Như vậy, thủ tục đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Sổ đỏ mà có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Điều kiện về quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhận thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cụ thể là:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản (khoản 7 Điều 124).
- Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).
Thứ hai, đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án/quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng đất
Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang tranh chấp, không công chứng có được pháp luật bảo vệ?
Đây là vấn đề pháp lý tương đối phức tạp, bởi không phải cứ giữ “Sổ đỏ” là đương nhiên được pháp luật công nhận quyền ưu tiên thanh toán, cũng không phải mọi trường hợp hợp đồng vay liên quan đến đất đang tranh chấp đều mặc nhiên vô hiệu. Việc đánh giá hiệu lực của giao dịch còn phụ thuộc vào bản chất quan hệ pháp lý, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, tình trạng pháp lý của thửa đất, mức độ nhận thức của các bên khi giao kết giao dịch và việc tuân thủ quy định về giao dịch bảo đảm.
Đồng thời, như đã phân tích ở trên, để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch thế chấp hợp pháp, pháp luật đất đai đặt ra những điều kiện bắt buộc nhất định. Một trong những điều kiện quan trọng là: “Quyền sử dụng đất không có tranh chấp.” Nói cách khác, đối với thửa đất đang phát sinh tranh chấp, khiếu nại hoặc có mâu thuẫn về quyền sử dụng đất, thì về nguyên tắc pháp lý, thửa đất đó không đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch thế chấp.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp bên cho vay vẫn biết rõ đất đang tranh chấp nhưng vẫn nhận “cầm cố Sổ đỏ”, ký giấy vay tiền, hoặc thế chấp và giao tiền bằng giấy tay, không công chứng hoặc chứng thực, với suy nghĩ rằng chỉ cần giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đã đủ cơ sở để bảo đảm thu hồi nợ.
Thứ nhất, có lập hợp đồng vay tiền có thế chấp rõ ràng:
Nếu hai bên có giấy vay tiền hoặc hợp đồng vay tiền hợp pháp thì việc nhận sổ đỏ làm “tài sản cầm cố” tuy không đúng quy định, nhưng hợp đồng vay vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp bên vay không trả nợ, bên cho vay có thể khởi kiện đòi tiền theo hợp đồng dân sự.
Lưu ý: Việc cầm cố sổ đỏ không làm mất hiệu lực của hợp đồng vay tiền, chỉ là phần cầm cố không được công nhận. Đồng thời, trong các tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, yếu tố “ngay tình” hay “không ngay tình” của bên nhận thế chấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi đánh giá mức độ bảo vệ quyền lợi. Có thể hiểu đơn giản: Bên nhận thế chấp ngay tình là trường hợp khi giao kết giao dịch, họ không biết và cũng không thể biết thửa đất đang có tranh chấp, hạn chế pháp lý hoặc tồn tại vấn đề làm ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch.
Ngược lại, bên nhận thế chấp không ngay tình là trường hợp biết rõ hoặc buộc phải biết đất đang tranh chấp nhưng vẫn cố ý giao kết giao dịch, chấp nhận rủi ro pháp lý để đổi lấy lợi ích từ khoản vay.
Ví dụ: nếu tại thời điểm cho vay: đất đang xảy ra tranh chấp ranh giới; đã có đơn khởi kiện tại Tòa án; đang bị khiếu nại, tố cáo; hoặc bên nhận thế chấp được thông báo rõ về tranh chấp nhưng vẫn đồng ý giao tiền. Lúc này rất khó để xem đây là trường hợp ngay tình
=> Trong trường hợp này, pháp luật thường đặt ra nguyên tắc: “Người biết rõ rủi ro pháp lý nhưng vẫn tự nguyện tham gia giao dịch thì phải tự chịu phần lớn rủi ro từ chính quyết định của mình.”
Điều này đồng nghĩa với việc khả năng được công nhận quyền ưu tiên xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nghĩa vụ sẽ bị ảnh hưởng đáng kể, đặc biệt trong trường hợp giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức hoặc vi phạm điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai. Ở chiều ngược lại, nếu hợp đồng thế chấp đã được xác lập hợp pháp và đăng ký thế chấp đúng quy định thì bên nhận thế chấp thường được pháp luật ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ được dùng để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm trước, trừ trường hợp có căn cứ làm phát sinh tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
Đối với người có quyền lợi liên quan đến tài sản đang thế chấp, nếu việc ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp có nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thi hành án hoặc quyền lợi hợp pháp của mình, thì một trong những hướng xử lý pháp lý cần được xem xét là yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Bởi lẽ, chỉ khi giao dịch bảo đảm bị xác định vô hiệu thì tài sản mới quay trở lại tình trạng không còn bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm, từ đó tạo cơ sở để xem xét xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể có liên quan. Ngược lại, nếu không có yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc đã có tranh chấp nhưng cơ quan có thẩm quyền vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp, thì tài sản vẫn sẽ được xử lý theo thứ tự ưu tiên thanh toán của giao dịch bảo đảm. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ ưu tiên đối với bên nhận thế chấp, phần giá trị tài sản còn lại (nếu có) mới được dùng để thanh toán cho người đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc các nghĩa vụ dân sự khác theo quy định.
Thứ hai, chỉ giữ “Sổ đỏ” có làm phát sinh quyền ưu tiên thanh toán không?
Thực tế cho thấy, nhiều người lầm tưởng rằng: Chỉ cần giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi bên vay không trả tiền, mình đương nhiên có quyền lấy đất để trừ nợ hoặc ưu tiên thanh toán. Tuy nhiên, đây là quan niệm không hoàn toàn đúng về mặt pháp lý. Bởi lẽ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản để xử lý, mà chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất. Việc bên cho vay đang giữ Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc đã phát sinh quyền thế chấp hợp pháp đối với thửa đất. Đồng thời, nếu chỉ giữ sổ đỏ mà không có bất kỳ bằng chứng nào về khoản vay như giấy vay, tin nhắn, ghi âm,…thì rất khó để chứng minh có giao dịch vay nợ. Do đó, trong không ít trường hợp, dù “cầm Sổ đỏ trong tay”, bên cho vay vẫn không thể xử lý đất để thu hồi nợ, không được ưu tiên thanh toán.
Đây cũng chính là điểm cần phân biệt rõ: Hợp đồng vay tiền có thể vẫn tồn tại hiệu lực, nhưng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chưa chắc đã được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Kết luận: Có thể thấy, không phải cứ nhận “cầm cố Sổ đỏ” hoặc giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đương nhiên được pháp luật bảo vệ. Trong trường hợp đất đang tranh chấp, giao dịch không công chứng, chứng thực hoặc không đáp ứng điều kiện thế chấp theo quy định pháp luật, thì giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có nguy cơ không được công nhận hoặc bị vô hiệu, trong khi nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay có thể vẫn phát sinh tùy từng trường hợp cụ thể.
Do đó, trước khi cho vay tiền bằng Sổ đỏ, nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc ký kết hợp đồng vay có bảo đảm, người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và hình thức giao dịch để tránh rủi ro mất tiền, tranh chấp kéo dài.
Nếu Quý khách đang gặp vướng mắc liên quan đến tranh chấp hợp đồng vay tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất, giao dịch vô hiệu, tranh chấp Sổ đỏ hoặc cần tư vấn, đại diện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, vui lòng liên hệ để được luật sư hỗ trợ, tư vấn và đưa ra hướng xử lý phù hợp với từng vụ việc cụ thể.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
