Người dân cần làm gì khi lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân vì cần tiền gấp hoặc do tin tưởng lẫn nhau đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền, thay vì lập hợp đồng vay và thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất nếu đã được công chứng và đăng ký theo quy định của Luật Đất đai 2024. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, bên vay có thể đối mặt với nguy cơ mất quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền, người dân cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Đây là vấn đề cần được nhìn nhận đúng về mặt pháp lý để có hướng xử lý phù hợp.

 

 

Bản chất pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền:

Trong nhiều tranh chấp thực tế, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên. Hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này thường chỉ mang tính hình thức, được lập ra nhằm che giấu một quan hệ pháp lý khác – cụ thể là quan hệ vay tài sản. Vì vậy, khi xem xét bản chất của giao dịch, cần phân tích riêng hai yếu tố: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch vay tài sản bị che giấu.

 

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay, giao dịch chuyển nhượng đó có thể được xác định là giao dịch dân sự giả tạo. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác.

Trên thực tế, để tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo đảm khoản vay, các bên thường ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện công chứng và thậm chí đăng ký sang tên. Tuy nhiên, bản chất của giao dịch không phải là việc mua bán quyền sử dụng đất thực sự. Một số dấu hiệu thường gặp có thể cho thấy tính chất giả tạo của giao dịch, như: giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường; số tiền ghi trong hợp đồng trùng với khoản tiền vay; hoặc các bên không thực hiện việc thanh toán theo đúng bản chất của giao dịch mua bán.

Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, giao dịch thực sự bị che giấu – nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự – vẫn có thể được pháp luật công nhận.

 

Đối với giao dịch vay tài sản bị che giấu

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng như một hình thức bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, không thể hiện ý chí chuyển giao quyền sử dụng đất một cách thực sự, thì quan hệ vay tài sản mới là quan hệ pháp lý cần được xem xét và giải quyết.

Để xác định sự tồn tại của giao dịch vay tài sản bị che giấu, cơ quan giải quyết tranh chấp thường xem xét nhiều yếu tố thực tế, chẳng hạn như: bên nhận chuyển nhượng không trực tiếp quản lý hoặc sử dụng thửa đất; bên chuyển nhượng vẫn tiếp tục khai thác và sử dụng tài sản; giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường; hoặc tồn tại thỏa thuận về việc hoàn trả tiền kèm theo lãi hoặc khoản chênh lệch sau một thời gian nhất định. Những dấu hiệu này cho thấy mục đích thực sự của các bên là thiết lập quan hệ vay – trả tiền, chứ không phải chuyển giao quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dù được xác định là giao dịch bị che giấu, hợp đồng vay tài sản cũng không đương nhiên có hiệu lực, mà vẫn phải được xem xét theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

Về chủ thể của giao dịch: Các bên tham gia giao dịch vay phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập. Nếu một trong các bên không có hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Về sự tự nguyện khi giao kết giao dịch: Việc xác lập giao dịch vay tài sản phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, không bị lừa dối, cưỡng ép hoặc đe dọa. Trong trường hợp một bên lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của bên còn lại hoặc có hành vi ép buộc trong quá trình giao kết giao dịch, thì giao dịch vay có thể bị xem xét vô hiệu theo quy định pháp luật.

Về mục đích và nội dung của giao dịch: Mục đích và nội dung của hợp đồng vay tài sản không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời phải phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan.

 

Cần làm gì khi lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền:

Khi đã lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích vay tiền, người dân cần nhanh chóng đánh giá lại bản chất giao dịch và có biện pháp pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng chỉ mang tính hình thức nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ vay tài sản, nên có thể được xem xét là giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

 

Cách 1: Trao đổi thương lượng lại với nhau để làm rõ mục đích thật sự của giao dịch chuyển nhượng:

Theo đó, các bên cần thỏa thuận việc thanh toán khoản vay cũng như hoàn trả quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận được lập thành văn bản rõ ràng sẽ giúp hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

 

Cách 2: Trường hợp không thể thỏa thuận, người có quyền lợi bị ảnh hưởng cần thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh bản chất vay tiền của giao dịch, chẳng hạn như: chứng từ giao nhận tiền, thỏa thuận về lãi suất, tin nhắn trao đổi giữa các bên, hoặc các chứng cứ thể hiện việc bên chuyển nhượng vẫn tiếp tục quản lý và sử dụng đất. Những tài liệu này là cơ sở quan trọng để chứng minh hợp đồng chuyển nhượng chỉ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Trên cơ sở các chứng cứ thu thập được, người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo, đồng thời xác định lại quan hệ pháp lý thực sự giữa các bên là quan hệ vay tài sản để giải quyết theo quy định pháp luật.

 

Việc kịp thời áp dụng các biện pháp pháp lý phù hợp và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ sẽ giúp người dân hạn chế tối đa rủi ro mất quyền sử dụng đất khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng để vay tiền.

 

Trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu:

Người sử dụng đất có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án dân sự có thẩm quyền kèm theo các tài liệu cần thiết để yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng vì đó là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu cho một giao dịch dân sự khác. Để đảm bảo vụ án được thụ lý và giải quyết đúng pháp luật, người khởi kiện cần xây dựng một lộ trình tố tụng. Bất kỳ sai sót nào về hình thức đơn khởi kiện hay thiếu chứng cứ đều có thể dẫn đến hậu quả bị đình chỉ giải quyết hoặc bác bỏ yêu cầu khởi kiện. Căn cứ vào quy định hiện hành, trình tự thực hiện quyền khởi kiện bao gồm các nội dung cốt lõi sau đây:

 

 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Căn cứ theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ để khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu. (Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/ 2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

- Các giấy tờ chứng minh tư cách của người khởi kiện: đối với cá nhân phải có căn cước công dân. chứng minh nhân dân.

- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.

• Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, văn bản thỏa thuận hoặc các giấy tờ tương tự khác...
• Hợp đồng mua bán nhà đất, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hoặc các văn bản tương tự;
• Biên bản giao nhận tiền, thông tin chuyển khoản,...
• Các giấy tờ của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc các giấy tờ có thông tin tương tự.
• Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến yêu cầu khởi kiện (nếu có);
• Trong trường hợp ủy quyền cho người khác đi giải quyết thì cung cấp thêm: Giấy ủy quyền và căn cước công dân người được ủy quyền;
• Các tài liệu, chứng cứ có liên quan khác;
• Các bản tường trình liên quan đến tài liệu, chứng cứ và các vấn đề khác.

 

Lưu ý:

- Các tài liệu, chứng cứ nộp kèm theo đơn khởi kiện phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng/chứng thực. Trong trường hợp Quý khách hàng không có một trong các giấy tờ, tài liệu nêu trên thì có thể đi trích lục tại cơ quan có thẩm quyền hoặc làm bản tường trình sự việc nộp cho Tòa án để Tòa án xem xét thụ lý vụ án và đồng thời sẽ yêu cầu Tòa án hỗ trợ xác minh trong quá trình giải quyết vụ án.

- Ngoài ra, người khởi kiện có thể bổ sung tài liệu chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình - giải quyết vụ án hoặc những tài liệu, chứng cứ mà người khởi kiện thu thập thêm được trong quá trình thụ lý vụ án.

 

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện:

Người khởi kiện có thể nộp đơn thông qua các hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

- Nộp qua đường bưu chính (gửi bưu điện) đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền

- Nộp trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)

 

Bước 3. Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện:

Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí phải nộp, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự (xem trong giấy báo nếu có), sau khi nộp xong thì nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

Sau khi nhận được biên lai, Thẩm phán thụ lý vụ án và ghi vào sổ thụ lý.

 

Bước 4. Chuẩn bị xét xử sơ thẩm:

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm không quá 04 tháng, vụ án phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Mặc dù quy định là vậy, tuy nhiên do đặc thù tranh chấp ranh đất là cần thẩm định, đo vẽ nên thời gian có thể lâu hơn vì phải đợi thực hiện các thủ tục này.

 

Bước 5. Xét xử sơ thẩm:

Nếu vụ án không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

Sau khi xét xử có thể xảy ra một số trường hợp như: Kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Nếu không có kháng cáo, kháng nghị hoặc giám đốc thẩm hoặc tái thẩm thì bản án sẽ có hiệu lực. Ngay cả khi bản án có hiệu lực thì không phải trường hợp nào người thua kiện cũng tự nguyện chấp hành mà phải yêu cầu thi hành án (nộp phí thi hành án và đề nghị cơ quan thi hành án dân sự thi hành bản án).

 

Kết luận:

Nhìn chung, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong trường hợp giao dịch không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định bản chất giao dịch, thu thập chứng cứ và lựa chọn phương án xử lý phù hợp là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Vì vậy, người dân cần chủ động tìm hiểu quy định pháp luật và kịp thời áp dụng các biện pháp pháp lý cần thiết để hạn chế nguy cơ mất quyền đối với tài sản của mình.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, việc có sự hỗ trợ từ luật sư sẽ giúp quá trình giải quyết vụ việc được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả hơn. Văn phòng luật sư có thể tư vấn hướng xử lý phù hợp, hỗ trợ thu thập và đánh giá tài liệu, chứng cứ, tham gia làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, soạn thảo và nộp đơn khởi kiện, đồng thời đại diện hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án trong suốt quá trình tố tụng.

Với kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ việc tranh chấp đất đai và giao dịch dân sự phức tạp, Văn phòng Luật sư luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trong việc xây dựng phương án pháp lý, thu thập chứng cứ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền và tham gia tranh tụng tại Tòa án, nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

 

 

 

 

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.

 

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh

Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh

Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898

Website: luatsugioisaigon.com.vn