Trong thực tế giao dịch nhà đất, không ít trường hợp các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng vẫn chưa hoàn tất xong thủ tục sang tên tại Cơ quan Nhà nước thì một bên chết. Vậy, người bán hoặc người mua chết trước khi sang tên thì hợp đồng mua bán nhà đất giải quyết thế nào? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Khi một bên chết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có chấm dứt không?
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc loại nghĩa vụ tài sản có tính chất chuyển giao được, không gắn liền với nhân thân của các bên tham gia giao dịch. Tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng, trong đó hợp đồng chỉ chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện hoặc các bên có thỏa thuận khác. Do đó, việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng đó hoặc khởi kiện đến Tòa án, còn nếu dựa vào ý chí đơn phương của một bên để tự chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì không thể được.
* Vậy, ai có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này?
Theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được coi là di sản thừa kế. Người thừa kế hợp pháp có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Điều này đảm bảo quyền lợi cho cả bên bán và bên mua trong giao dịch bất động sản, tránh tình trạng hợp đồng bị chấm dứt đột ngột gây thiệt hại cho các bên.
Bên bán chết trước khi sang tên thì hợp đồng chuyển nhượng giải quyết thế nào?
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên
Trong trường hợp bên bán nhà đất qua đời sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vẫn chưa được đăng ký sang tên cho bên mua, việc xử lý giao dịch sẽ căn cứ vào tình trạng pháp lý của hợp đồng và mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên. Đây là tình huống khá thường gặp trong thực tiễn. Mặc dù hợp đồng đã được xác lập hợp pháp, nhưng do thủ tục đăng ký chưa hoàn tất nên nhà đất về mặt pháp lý vẫn được xem là tài sản thuộc di sản của người đã mất. Khi đó, những người thừa kế của bên bán sẽ kế thừa cả quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đã ký trước đó.
Theo đó, những người thừa kế của bên bán có quyền yêu cầu bên mua tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại (nếu có) theo nội dung hợp đồng đã ký. Đồng thời, họ cũng có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ mà người đã chết để lại trong giao dịch, bao gồm việc bàn giao nhà và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà, đất cho bên mua theo thỏa thuận ban đầu.
Sau khi các nghĩa vụ được thực hiện, bên mua sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động để sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp cơ quan đăng ký dất đai yêu cầu hoàn thiện thêm hồ sơ, những người thừa kế của bên bán cần thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế đối với tài sản là nhà đất của người đã chết, đồng thời ký các văn bản cần thiết để hoàn tất việc chuyển quyền cho bên mua.
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng (chỉ lập giấy viết tay hoặc mới dừng lại ở bước đặt cọc)
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu các bên chỉ lập giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng mà không thực hiện công chứng, chứng thực thì giao dịch có thể bị xem là không tuân thủ điều kiện về hình thức và có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự vẫn mở ra một cơ chế bảo vệ quyền lợi cho các bên trong một số trường hợp nhất định. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, mặc dù giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng. Quy định này tạo cơ sở pháp lý để bên mua có thể yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình thông qua con đường tố tụng.
Trong thực tế, người mua có thể đề nghị những người thừa kế của bên bán tiến hành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản đối với căn nhà, sau đó tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất theo đúng quy định.
Nếu những người thừa kế không hợp tác hoặc từ chối tiếp tục giao dịch, người mua có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch đã xác lập trước đó. Trường hợp không đủ điều kiện để công nhận hợp đồng, người mua cũng có thể yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được có thiệt hại phát sinh từ việc giao dịch không được thực hiện.
Bên mua chết trước khi sang tên thì hợp đồng chuyển nhượng giải quyết thế nào?
Trường hợp 1: Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thì bên mua chết và đã thanh toán 2/3 số tiền theo nghĩa vụ hợp đồng
Khi bên mua qua đời sau khi ký xong hợp đồng công chứng và thanh toán ít nhất hai phần ba số tiền theo nghĩa vụ hợp đồng thì quyền nhận nhà đất và quyền yêu cầu sang tên trở thành di sản thừa kế hợp pháp. Nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại cũng được coi là nghĩa vụ tài sản để lại trong di sản của người chết. Do đó, người thừa kế của bên mua phải thực hiện thủ tục thừa kế theo quy định tại theo khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 trước khi tiếp tục giao dịch với bên bán.
Người thừa kế tiếp tục thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng, nhận bàn giao nhà đất và hồ sơ pháp lý từ bên bán. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, người thừa kế có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp có nhiều người thừa kế, các bên có thể thỏa thuận cử đại diện đứng tên hoặc đăng ký sở hữu chung theo tỷ lệ phần di sản mỗi người nhận được.
Trường hợp 2: Hợp đồng chưa được công chứng (chỉ lập giấy viết tay hoặc mới dừng ở bước thỏa thuận đặt cọc)
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất chưa được công chứng, các bên chỉ lập giấy viết tay hoặc mới thực hiện giao dịch đặt cọc, sau đó bên mua qua đời, thì những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch này vẫn có thể được chuyển giao cho người thừa kế. Khi đó, người thừa kế có quyền tiến hành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, trong đó bao gồm cả quyền tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nhà đất và quyền yêu cầu bên bán thực hiện các cam kết đã thỏa thuận.
Sau khi hoàn tất thủ tục về thừa kế, người thừa kế có thể làm việc với bên bán để tiếp tục thực hiện giao dịch theo nội dung đã được các bên thống nhất trước đó, bao gồm việc ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo đúng quy định pháp luật.
Trong trường hợp bên bán không đồng ý tiếp tục giao dịch hoặc từ chối hợp tác, người thừa kế của bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch. Căn cứ để Tòa án xem xét là quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015, theo đó giao dịch vi phạm về hình thức vẫn có thể được công nhận nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Trường hợp 3: Bên mua chết trước khi thanh toán đủ tiền theo hợp đồng
Tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế chỉ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản của người đã chết trong phạm vi di sản mà họ được hưởng. Theo đó, nếu khối di sản của bên mua để lại đủ để thanh toán phần tiền còn lại theo hợp đồng, người thừa kế có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán và hoàn tất giao dịch mua bán nhà đất với bên bán như thỏa thuận ban đầu.
Ngược lại, trong trường hợp di sản không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ, người thừa kế có quyền lựa chọn sử dụng tài sản riêng của mình để tiếp tục hoàn tất giao dịch nếu có nhu cầu nhận nhà đất. Nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt giao dịch và tiến hành thanh lý hợp đồng trên cơ sở giá trị nghĩa vụ mà các bên đã thực hiện trên thực tế.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
