Giá đất ngày càng tăng khiến nhiều người lựa chọn mua những thửa đất có diện tích nhỏ để phù hợp với khả năng tài chính. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi mua mới phát hiện diện tích thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định của địa phương và lo ngại sẽ không được cấp Sổ đỏ. Vậy nếu người mua đất mua phải thửa đất không đủ diện tích tối thiểu của địa phương thì có được cấp Sổ đỏ không? Chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề này trong bài viết sau đây.
Căn cứ theo Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.
3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.”.
Như vậy, theo quy định trên, việc mua bán đất có thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ hay không, còn tùy vào trường hợp sau:
Trường hợp 01: Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu hình thành hợp pháp trước thời điểm quy định và đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ
Theo quy định pháp luât, người mua đất mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.
Người dân phải xác định thời điểm hình thành thửa đất. Nếu thửa đất hình thành (do tự tách thửa, do thu hồi đất mà phần đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu…) trước thời điểm có hiệu lực của văn bản quy định về diện tích tối thiểu thì sẽ đáp ứng được điều kiện này. Diện tích tối thiểu được tách thửa không thống nhất trên toàn quốc mà được quy định riêng theo từng địa phương. Để xác định chính xác diện tích tối thiểu áp dụng, cần tra cứu văn bản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
- Điều kiện 2: Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ).
Hiện nay, điều kiện cấp Sổ đỏ được chia thành các trường hợp sau:
(1) Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
(2) Được cấp Sổ đỏ dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024.
(3) Đất có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định pháp luật.
Trường hợp 02: Người bán tự ý chia, tách thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Người sử dụng đất tự ý chia, tách một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thành từ 02 thửa trở lên mà có ít nhất 01 thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định thì sẽ không được cấp Sổ đỏ cho các thửa đất đó. Quy định này nhằm ngăn chặn việc tự ý phân lô, tách thửa trái quy định.
Ví dụ: Năm 2026 UBND tỉnh X quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m². Ông A mua một thửa đất 40m² đã được hình thành từ năm 2014 trước khi quy định này có hiệu lực. Giả sử thửa đất này đáp ứng các điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định thì ông A được cấp Sổ đỏ.
Ngược lại, nếu đất đã có Sổ đỏ và năm 2014 chủ đất tự ý tách một thửa đất 80m² thành hai thửa 40m² để bán thì thửa đất 40 m² này sẽ không được cấp Sổ đỏ.
Tóm lại, việc mua bán thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, không đồng nghĩa với việc sẽ không được cấp Sổ đỏ. Người mua vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu thửa đất được hình thành hợp pháp trước thời điểm quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Ngược lại, đối với trường hợp tự ý chia, tách thửa làm phát sinh thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì sẽ không được cấp Sổ đỏ. Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người dân cần kiểm tra kỹ nguồn gốc, thời điểm hình thành thửa đất và các điều kiện pháp lý liên quan để tránh rủi ro trong quá trình đăng ký cấp Sổ đỏ.
Nếu Quý anh/chị và các bạn đang gặp vướng mắc về mua bán, chuyển nhượng đất đai, cấp Sổ đỏ hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được Luật sư tư vấn, đánh giá hồ sơ và đưa ra phương án giải quyết phù hợp. Văn phòng Luật sư chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý anh/chị một cách nhanh chóng, tận tâm và đúng quy định pháp luật.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
