Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự pháp luật. Hình thức này thường được các bên lựa chọn nhằm tiết kiệm thời gian, tránh một số thủ tục hoặc vì nhiều lý do khác liên quan đến điều kiện pháp lý của tài sản. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà không phải người dân nào cũng nhận thức đầy đủ. Vậy mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền có những rủi ro gì? Trong những trường hợp nào giao dịch có thể bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt? Người dân cần đặc biệt lưu ý những vấn đề pháp lý nào trước khi tham gia giao dịch? Anh/chị và các bạn hãy cùng theo dõi nội dung dưới đây sẽ phân tích một số rủi ro phổ biến để giúp người dân hiểu rõ và hạn chế các tranh chấp phát sinh.
Thực trạng mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyền hiện nay
Trong những năm gần đây, hình thức mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền xuất hiện khá phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn hoặc những nơi có nhiều giao dịch nhà đất chưa hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý. Nhiều người lựa chọn cách thức này như một giải pháp “linh hoạt” nhằm rút ngắn thủ tục chuyển nhượng, tránh nghĩa vụ tài chính hoặc xử lý các trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện sang tên theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, giấy ủy quyền chỉ là văn bản ghi nhận việc một cá nhân cho phép người khác thay mặt mình thực hiện một số công việc nhất định, chẳng hạn như ký kết hợp đồng, làm thủ tục hành chính hoặc quản lý tài sản. Việc ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đối với người được ủy quyền. Tuy nhiên, nhiều giao dịch hiện nay lại sử dụng hợp đồng ủy quyền như một hình thức “thay thế” cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý phức tạp.
Sở dĩ, người dân chọn cách thực hiện việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng bởi các lý do sau:
- Tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí không phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ;
- Giúp các bên giao dịch mua nhanh, bán nhanh mà không mất thời gian chờ đợi làm các thủ tục;
- Tránh đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng;
- Và các mục đích vụ lợi khác;
Tuy nhiên cũng có một số trường hợp người mua, người nhận chuyển nhượng không nắm được hết các quy định của pháp luật, họ tin rằng chỉ cần có hợp đồng ủy quyền trong tay thì sẽ chính là chủ sở hữu nhà đất mà không lường trước được các rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền. Khi xảy ra tranh chấp, giao dịch có thể không được pháp luật công nhận vì không tuân thủ đúng quy định về hình thức và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, nhiều người mua nhà đất bằng giấy ủy quyền có thể rơi vào tình trạng không sang tên được tài sản, bị chấm dứt ủy quyền hoặc thậm chí mất toàn bộ số tiền đã giao dịch nếu hợp đồng ủy quyền bị hủy bỏ hoặc người ủy quyền qua đời.
Chính vì vậy, việc hiểu đúng bản chất pháp lý của giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền và nhận diện các rủi ro tiềm ẩn là vấn đề đặc biệt quan trọng để người dân có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia giao dịch bất động sản.
Những rủi ro pháp lý có thể gặp khi mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyền thường gặp - người dân cần lưu ý:
Việc sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không hiểu đúng bản chất của loại giao dịch này. Trên thực tế, không ít tranh chấp phát sinh từ việc các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số rủi ro thường gặp có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, không làm phát sinh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất cho bên mua:
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Đồng thời việc chuyển nhượng được hoàn tất khi đăng ký biến động tại Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo đó quy định của pháp luật dân sự, giấy ủy quyền chỉ xác lập quan hệ đại diện thực hiện công việc giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền, chứ không làm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Do đó, dù đã giao tiền và nhận giấy ủy quyền, bên mua vẫn không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất. Điều này có thể khiến người mua gặp khó khăn trong việc sang tên hoặc thực hiện các giao dịch tiếp theo.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào:
Một trong những rủi ro lớn của hình thức này là quan hệ ủy quyền có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, chẳng hạn khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khi hết thời hạn ủy quyền, hoặc khi một trong các bên chết, mất năng lực hành vi dân sự. Khi đó, người mua có thể mất quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất, dù đã thanh toán tiền trước đó.
Thứ ba, nguy cơ phát sinh tranh chấp với chủ sở hữu hoặc người thừa kế
Trong nhiều trường hợp, khi chủ sở hữu tài sản qua đời hoặc xảy ra tranh chấp trong gia đình, người thừa kế có thể không công nhận giao dịch ủy quyền đã được lập trước đó. Điều này dẫn đến việc người mua phải tham gia vào các vụ tranh chấp kéo dài tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.
Thứ tư, không thực hiện được thủ tục sang tên quyền sử dụng đất:
Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu chỉ có giấy ủy quyền mà không có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, người mua có thể không hoàn tất được thủ tục đăng ký biến động, dẫn đến việc tài sản vẫn đứng tên người khác.
Thứ năm, nguy cơ giao dịch bị tuyên vô hiệu:
Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định rằng giấy ủy quyền được sử dụng để che giấu giao dịch chuyển nhượng thực tế, giao dịch đó có thể bị xem là không đúng hình thức theo quy định pháp luật. Khi đó, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu, làm phát sinh nhiều hệ quả pháp lý phức tạp đối với các bên.
Thứ sáu, không được tự do thực hiện các quyền đối với đất:
Việc mua bán đất qua ủy quyền mang lại nhiều rủi ro với bên nhận ủy quyền bởi người nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện các quyền mà không được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Đồng thời, người nhận ủy quyền cũng không được tự do thực hiện các quyền mà đáng ra người sử dụng đất phải được hưởng. Nếu muốn thực hiện thêm quyền không được quy định trong hợp đồng cũ thì các bên buộc phải ký lại 1 hợp đồng ủy quyền mới.
Khi đó lại xảy ra tình trạng một bên trả tiền cho bên có đất nhưng quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ".
Hiện nay, theo chương III Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có 4 quyền cơ bản khi sử dụng đất gồm:
(1) Các quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: được cấp Sổ khi đất đủ điều kiện; được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi bị xâm phạm; được đền bù bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… (Điều 26 Luật Đất đai 2024)
(2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27 Luật Đất đai 2024)
(3) Các quyền với thửa đất liền kề như quyền về lối đi chung, lối đi qua… (Điều 29 Luật Đất đai 2024)
(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nếu đất thuê trả tiền hàng năm hoặc một lần.
Như vậy, nếu mua đất qua hợp đồng ủy quyền thì người sử dụng đất sẽ không thể tự do thực hiện các quyền chuyển đổi, thế chấp, chuyển nhượng… mà phải thông qua sự đồng ý của chủ đất.
Thứ bảy, có thể không nhận được khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi đất bị thu hồi:
Khi đất thuộc diện Nhà nước thu hồi vì một trong các lý do được quy định tại Điều 78, Điều 79, Điều 81, Điều 82 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ được nhận một khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Tuy nhiên, nếu bạn chỉ kí hợp đồng ủy quyền thì những quyền lợi của người sử dụng đất thông thường sẽ không được hưởng, trong đó bao gồm cả quyền lợi được nhận khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không những không được nhận khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước mà thậm chí còn mất luôn mảnh đất mà mình mất tiền đó.
Thứ tám, bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định:
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Vì vậy, theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.
Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.
Trong những trường hợp nào giao dịch có thể bị chấm dứt hoặc vô hiệu theo quy định của pháp luật?
Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết:
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đối với hợp đồng ủy quyền, chỉ cần một bên trong hợp đồng chết thì hợp đồng cũng sẽ chấm dứt. Cụ thể tại khoản 8 Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các căn cứ để các bên có thể chấm dứt nghĩa vụ dân sự như sau: “8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”.
Đồng thời, căn cứ tại Điều 382 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:
“Điều 382. Chấm dứt nghĩa vụ khi bên có quyền là cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại
Khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về việc nghĩa vụ được thực hiện chỉ dành cho cá nhân hoặc pháp nhân là bên có quyền mà cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại thì nghĩa vụ cũng chấm dứt”.
Như vậy, nếu một trong các bên chế thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy ra một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Thứ hai, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:
- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền vẫn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
- Trường hợp ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Như vậy, trường hợp chủ gốc của đất đổi ý không muốn cho bên nhận ủy quyền được sử dụng đất nữa và đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng ủy quyền thì bên nhận ủy quyền sử dụng đất chắc chắn sẽ bị thiệt hại.
Thứ ba, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức lập giấy ủy quyền giả tạo nhằm che giấu giao dịch mua bán thực tế là hành vi vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự. Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo đó sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Trên thực tế, nhiều tranh chấp đất đai phát sinh từ việc các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền không đúng bản chất pháp lý, thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi giao dịch ủy quyền bị xác định là giả tạo, hậu quả pháp lý được áp dụng theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận từ giao dịch này.
Bên cạnh đó, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức ủy quyền giả tạo, giao dịch này còn vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Do đó, giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch, với điều kiện giao dịch đó không vi phạm các quy định về quản lý đất đai, chẳng hạn như các quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.
Thực tiễn xét xử cho thấy, trong nhiều vụ án, mặc dù Tòa án xác định giấy ủy quyền được lập mang tính chất giả tạo, nhưng vẫn công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế nếu các bên chứng minh được việc mua bán là có thật, thể hiện qua các chứng cứ như thỏa thuận về giá chuyển nhượng, chứng từ giao nhận tiền và quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định của bên nhận chuyển nhượng.
Quan điểm này cũng được thể hiện trong Án lệ số 55/2022/AL, theo đó trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực, nếu bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của mình, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Kết luận:
Từ những phân tích trên có thể thấy, việc sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không hiểu rõ bản chất của quan hệ ủy quyền cũng như các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, khi phát sinh tranh chấp, việc chứng minh giao dịch mua bán thực tế, thu thập tài liệu chứng cứ và xác định đúng căn cứ pháp lý để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với kết quả giải quyết vụ việc.
Do đó, khi gặp vướng mắc liên quan đến mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền hoặc tranh chấp phát sinh từ giao dịch này, người dân nên chủ động tham vấn ý kiến luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
Với kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ việc tranh chấp đất đai và giao dịch bất động sản tại nhiều nơi như Thành phố Hồ Chí Minh, Long An, Tiền Giang, Bình Dương, Tây Ninh, Vũng Tàu, Đồng Tháp,... và các tỉnh lân cận, Văn phòng Luật sư cung cấp các dịch vụ pháp lý như: tư vấn đánh giá tính hợp pháp của giao dịch; thu thập, củng cố tài liệu chứng cứ; tham gia làm việc với các cơ quan có thẩm quyền; soạn thảo hồ sơ khởi kiện; cũng như đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án. Chúng tôi luôn hướng đến việc hỗ trợ khách hàng một cách toàn diện, nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp trong các tranh chấp liên quan đến nhà đất và giao dịch dân sự.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
