Hàng loạt dự án mở đường, khu đô thị, công trình công cộng được triển khai đồng nghĩa với việc nhiều hộ gia đình phải bàn giao lại đất cho Nhà nước. Điều khiến người dân lo lắng nhất không chỉ là việc phải di dời, mà là số tiền bồi thường mình sẽ nhận được có tương xứng với giá trị thực tế của thửa đất hay không. Chỉ một sự khác biệt trong cách xác định giá cũng có thể khiến khoản tiền chênh lệch lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Vậy khi Nhà nước thu hồi đất: Tiền bồi thường tính theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể? Cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể
* Khái niệm:
- Bảng giá đất: Là bảng liệt kê giá đất cho từng loại đất tại các khu vực, vị trí cụ thể, được xây dựng hàng năm.
- Giá đất cụ thể: Là mức giá đất được xác định cho từng thửa đất cụ thể, dựa trên các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng, hạ tầng,…
* Cơ quan ban hành:
- Bảng giá đất: UBND cấp tỉnh, sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định.
- Giá đất cụ thể: UBND cấp tỉnh hoặc cấp xã, tùy theo thẩm quyền.
* Thời hạn ban hành:
- Bảng giá đất: Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
- Giá đất cụ thể: Theo từng dự án hoặc giao dịch cụ thể, không theo chu kỳ cố định.
Bảng giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo điểm a Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, người dân không tra cứu giá đất cụ thể như bảng giá đất vì giá đất cụ thể được xác định theo từng trường hợp do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và thông thường sẽ tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai năm 2024, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất có quyền đóng góp ý kiến về phương án bồi thường và việc bồi thường giải phóng mặt bằng phải công bố công khai.
Ngoài ra, quy định trên cũng đồng nghĩa rằng tiền bồi thường về đất sẽ do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.
Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định hiện hành, công thức tính giá đền bù đất bị thu hồi như sau:
Tổng số tiền đền bù đất (VNĐ/m2) = Giá đền bù đất (VNĐ/m2) x Tổng diện tích đất bị thu hồi
Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Trong đó:
- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm/1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu, tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
- Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến quy định về tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình giải quyết nếu quý anh/chị và các bạn gặp vấn đề liên quan đến thu hồi đất, phương án chi trả tiền bồi thường,… hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp kịp thời, nhanh chóng giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tối đa của mình.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
