Trong các vụ án tranh chấp đất đai, không ít trường hợp bản án đã có hiệu lực pháp luật nhưng đương sự vẫn cho rằng Tòa án giải quyết chưa khách quan, áp dụng sai quy định pháp luật, bỏ sót chứng cứ hoặc đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, dẫn đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, không phải cứ thua kiện hoặc không đồng ý với bản án là có thể yêu cầu xét xử lại theo thủ tục giám đốc thẩm. Vậy, khi nào vụ án dân sự về đất đai được kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm? Điều kiện để bản án đã có hiệu lực pháp luật bị xem xét lại là gì? Đây là vấn đề pháp lý đặc biệt quan trọng mà người dân cần hiểu rõ để tránh mất thời gian, công sức và bỏ lỡ cơ hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Giám đốc thẩm là gì?
Căn cứ Điều 325 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, giám đốc thẩm là một thủ tục đặc biệt được áp dụng khi bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị phát hiện có những vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án.
Giám đốc thẩm là một thủ tục đặc biệt, không phải là một cấp xét xử. Tính chất đặc biệt thể hiện ở đặc điểm sau:
– Giám đốc thẩm là thủ tục xét lại các bản án đã có hiệu lực pháp luật chứ không phải xét xử lại các bản án, quyết định đó.
– Đối tượng của thủ tục giám đốc thẩm là những bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
– Căn cứ làm phát sinh thủ tục giám đốc thẩm là khi phát hiện bản án, quyết định có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong giải quyết vụ án.
– Chủ thể làm phát sinh thủ tục giám đốc thẩm chỉ có một số người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
– Thủ tục giám đốc thẩm không mở công khai và bắt buộc phải có sự tham gia của viện kiểm sát.
Khi nào kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm:
Trên thực tế, nhiều người cho rằng chỉ cần không đồng ý với bản án phúc thẩm hoặc thấy kết quả giải quyết chưa thỏa đáng thì có thể tiếp tục yêu cầu Tòa án xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm. Tuy nhiên, giám đốc thẩm không phải là một cấp xét xử lại vụ án như sơ thẩm hay phúc thẩm, mà đây là thủ tục đặc biệt nhằm xem xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật khi có dấu hiệu giải quyết chưa đúng quy định. Do đó, nếu muốn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm trong vụ án tranh chấp đất đai, đương sự không nên trình bày lại toàn bộ nội dung vụ án hoặc lặp lại các lập luận đã nêu trong giai đoạn kháng cáo.Vậy nên quan trọng nhất là phải chỉ ra được bản án có căn cứ để bị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm.
Theo khoản 1 Điều 326 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật chỉ có thể bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu thuộc một trong các căn cứ luật định, như sau:
- Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự;
Đây là trường hợp Tòa án đưa ra nhận định, kết luận không phản ánh đúng bản chất sự việc hoặc không phù hợp với các chứng cứ khách quan có trong hồ sơ, từ đó làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Trong các vụ án đất đai, căn cứ này thường xuất hiện khi Tòa án xác định chưa đúng về nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng đất, diện tích thực tế, ranh giới hoặc tư cách người sử dụng đất. Một số dấu hiệu thường gặp cần rà soát gồm:
- Tòa án xác định sai nguồn gốc đất, ví dụ nhầm lẫn giữa đất khai phá, đất nhận chuyển nhượng, đất thừa kế hoặc đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng;
- Bỏ sót hoặc đánh giá chưa đầy đủ các tài liệu về kê khai, đăng ký, nộp thuế, quá trình sử dụng ổn định hoặc quản lý thực tế của người sử dụng đất;
- Không xem xét đầy đủ diện tích, ranh giới, hiện trạng sử dụng đất, dẫn đến nội dung bản án không phù hợp với thực địa;
- Thiếu hoạt động đo đạc, định giá hoặc xem xét tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp.
Do đó, khi làm đơn đề nghị xem xét giám đốc thẩm, đương sự cần đối chiếu cụ thể từng nhận định trong bản án với tài liệu địa chính, lời khai, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, hồ sơ đo đạc hoặc các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất để căn cứ cho yêu cầu giám đốc thẩm của mình rõ ràng, có cơ sở và đúng quy định pháp luật.
- Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật:
Không phải mọi sai sót về tố tụng đều là căn cứ để giám đốc thẩm. Pháp luật chỉ xem xét trong trường hợp vi phạm ở mức nghiêm trọng, làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình hoặc khiến việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp không được thực hiện đầy đủ. Trong các vụ án tranh chấp đất đai, cần đặc biệt kiểm tra các vấn đề sau:
- Bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đặc biệt trong tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản chung hộ gia đình hoặc tranh chấp ranh giới;
- Không đưa cơ quan có liên quan tham gia tố tụng, nhất là trường hợp có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc liên quan đến quyết định hành chính cá biệt;
- Không thu thập đầy đủ hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, sổ mục kê hoặc tài liệu quản lý đất đai qua các thời kỳ;
- Không xem xét, thẩm định tại chỗ, không định giá tài sản hoặc không giám định khi đây là yếu tố cần thiết để làm rõ vụ án;
- Vi phạm quy định về triệu tập, tống đạt, xét xử vắng mặt trái quy định hoặc hạn chế quyền cung cấp chứng cứ, trình bày ý kiến của đương sự.
Tuy nhiên, khi viện dẫn căn cứ này, đương sự cần làm rõ sai phạm tố tụng đó đã ảnh hưởng như thế nào đến kết quả giải quyết vụ án. Nếu vi phạm không làm thay đổi bản chất vụ án hoặc không ảnh hưởng đến quyền tố tụng thì khả năng được xem là căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm thường không cao.
- Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Đây là căn cứ thường gặp trong các vụ án liên quan đến thừa kế đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản. Trường hợp này xảy ra khi Tòa án đã thu thập tương đối đầy đủ chứng cứ nhưng áp dụng sai quy định pháp luật, dẫn đến bản án không đúng và gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự hoặc lợi ích được pháp luật bảo vệ. Một số sai lầm pháp lý thường gặp gồm:
- Áp dụng sai điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện công nhận quyền sử dụng đất hoặc căn cứ hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nhầm lẫn giữa giao dịch dân sự vô hiệu với trường hợp hợp đồng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;
- Xác định sai quan hệ tranh chấp hoặc áp dụng sai thời hiệu khởi kiện làm ảnh hưởng đến quyền yêu cầu của đương sự;
- Không xem xét đầy đủ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch chuyển nhượng nhiều lần hoặc tài sản bảo đảm.
Đối với nhóm căn cứ này, người làm đơn đề nghị giám đốc thẩm cần chỉ rõ Tòa án đã áp dụng sai quy định nào, áp dụng như thế nào và hậu quả pháp lý của việc áp dụng sai đó ảnh hưởng ra sao đến kết quả giải quyết vụ án. Việc chỉ nêu chung chung rằng bản án gây bất lợi cho mình sẽ chưa đủ căn cứ để xem xét kháng nghị.
Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm:
Theo Điều 334 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm như sau:
- Người có thẩm quyền kháng nghị có quyền kháng nghị trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
- Thời hạn kháng nghị sẽ là 05 năm nếu có các điều kiện sau đây:
+ Đương sự đã có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm và sau khi hết thời hạn kháng nghị 03 năm mà đương sự vẫn tiếp tục có đơn đề nghị;
+ Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật có căn cứ để kháng nghị giám đốc thẩm, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, của người thứ ba, lợi ích của cộng đồng, của Nhà nước và phải kháng nghị để khắc phục sai lầm trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật đó.
Bên cạnh đó, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 còn quy định về quyền đề nghị bằng văn bản với người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện có vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó theo khoản 1 Điều 327 BLTTDS 2015.
Ai có thẩm quyền kháng nghị bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm:
Căn cứ theo Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP và khoản 13, 18 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của bộ luật tố tụng dân sự, luật tố tụng hành chính, luật tư pháp người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải đối thoại tại tòa án. Có quy định kể từ ngày 01/7/2025, sau khi bỏ tòa án cấp cao thì những người có thẩm quyền kháng nghị bản án/quyết định có hiệu lực, cụ thể như sau:
- Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp tỉnh; bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án khác khi xét thấy cần thiết, trừ quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
- Chánh án Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp tỉnh có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân khu vực trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ.
Đương sự không có quyền trực tiếp yêu cầu mở thủ tục giám đốc thẩm, mà chỉ được quyền đề nghị chủ thể có thẩm quyền xem xét. Do đó, trường hợp đương sự có phát hiện được bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật, cần xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm thì có quyền đề nghị bằng văn bản với những người có thẩm quyền kháng nghị nêu trên để xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm trong vụ án dân sự.
Trình tự thủ tục giám đốc thẩm vụ án dân sự:
Căn cứ theo Điều 329 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự thủ tục nhận đơn đề nghị xem xét bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục giám đốc thẩm:
Bước 1. Đương sự nộp đơn đề nghị xem xét bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật tại Tòa án, Viện kiểm sát theo thủ tục giám đốc thẩm bằng cách nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu chính. Kèm theo đơn đề nghị, người đề nghị phải gửi bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, tài liệu, chứng cứ (nếu có) để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Đơn đề nghị bao gồm các nội dung sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn đề nghị.
- Tên, địa chỉ của người đề nghị.
- Tên bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật được đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.
- Lý do đề nghị, yêu cầu của người đề nghị.
- Người đề nghị là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người đề nghị là cơ quan, tổ chức thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức đề nghị là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Bước 2. Tòa án, Viện kiểm sát tiếp nhận đơn đề nghị và ghi vào sổ nhận đơn, cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho đương sự. Ngày gửi đơn được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Tòa án, Viện kiểm sát hoặc ngày có dấu dịch vụ bưu chính nơi gửi.
Bước 3. Tòa án, Viện kiểm sát kiêm sát tra tính hợp lý, đầy đủ của đơn đề nghị. Trường hợp đơn đề nghị không có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án, Viện kiểm sát yêu cầu người gửi đơn sửa đổi, bổ sung trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày nhận được yêu cầu của Tòa án, Viện kiểm sát; hết thời hạn này mà người gửi đơn không sửa đổi, bổ sung thì Tòa án, Viện kiểm sát trả lại đơn đề nghị, nêu rõ lý do cho đương sự và ghi chú vào sổ nhận đơn.
Bước 4. Nếu hồ đơn đã đầy đủ, hợp lệ; người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm phân công người có trách nhiệm tiến hành nghiên cứu đơn, thông báo, kiến nghị, hồ sơ vụ án, báo cáo người có thẩm quyền kháng nghị xem xét, quyết định; trường hợp không kháng nghị thì thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do cho đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân có văn bản thông báo, kiến nghị.
Kết luận: Có thể thấy, không phải mọi bản án tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật đều có thể bị “lật lại” theo thủ tục giám đốc thẩm. Việc kháng nghị chỉ được xem xét khi bản án thuộc một trong các căn cứ luật định như: kết luận không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Do đó, thay vì chỉ trình bày lại toàn bộ nội dung vụ án hoặc cho rằng “Tòa xử không công bằng”, người có yêu cầu cần rà soát kỹ hồ sơ, xác định đúng sai sót pháp lý của bản án và xây dựng lập luận bám sát các căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm theo quy định của pháp luật. Đây là yếu tố then chốt quyết định việc đơn đề nghị có được xem xét hay không.
Trên thực tế, nhiều vụ án đất đai bị kéo dài nhiều năm do đánh giá sai nguồn gốc đất, bỏ sót người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, áp dụng sai quy định về thừa kế, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định chưa đúng quan hệ tranh chấp. Vì vậy, việc đánh giá lại hồ sơ dưới góc độ pháp lý trước khi thực hiện thủ tục giám đốc thẩm là đặc biệt quan trọng nhằm tránh mất thời gian, công sức nhưng không đạt được hiệu quả bảo vệ quyền lợi. Với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, tố tụng dân sự và giám đốc thẩm, Văn phòng chúng tôi hỗ trợ khách hàng:
- Rà soát toàn bộ hồ sơ vụ án, bản án sơ thẩm, phúc thẩm để đánh giá có đủ căn cứ đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm hay không;
- Phân tích sai sót trong nhận định của Tòa án, đối chiếu hồ sơ địa chính, chứng cứ đất đai, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan;
- Soạn thảo đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, ý kiến pháp lý, đơn kiến nghị gửi cơ quan có thẩm quyền;
- Thu thập, củng cố tài liệu chứng cứ, làm việc với cơ quan nhà nước, cơ quan chuyên môn về đất đai để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng;
- Tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi trong các vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai…
Nếu bản án đất đai của bạn đã có hiệu lực nhưng có dấu hiệu giải quyết chưa đúng pháp luật, đừng vội bỏ qua cơ hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc đánh giá đúng căn cứ giám đốc thẩm ngay từ đầu có thể là yếu tố quyết định đến khả năng thay đổi kết quả vụ án.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
