Trong thực tế, không ít trường hợp người mua đất đã thanh toán đầy đủ tiền, ký kết hợp đồng, thậm chí đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau đó vẫn bị khởi kiện vì giao dịch chuyển nhượng trước đó có vi phạm pháp luật hoặc người chuyển nhượng không có quyền định đoạt tài sản. Khi xảy ra tranh chấp, không phải mọi trường hợp người nhận chuyển nhượng đều được pháp luật bảo vệ, mà Tòa án sẽ xem xét nhiều yếu tố để xác định họ có phải là người thứ ba ngay tình hay không. Vậy, để được xem là người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những điều kiện nào? Cùng chúng tôi tìm hiểu về các điều kiện này trong bài viết sau đây nhé.
Người thứ ba ngay tình là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là người thứ ba ngày tình. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình được quy định như sau: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.
Đồng thời, Từ điển Luật học có giải thích rằng: “Người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự vô hiệu là người được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch mà họ không biết, không buộc phải biết tài sản đó do người chuyển giao cho họ thu được từ một giao dịch dân sự vô hiệu”.
Như vậy, có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu tài sản ngay tình thông qua một giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng bản thân họ hoàn toàn trung thực khi tham gia giao dịch mà không hề biết rằng người giao dịch với họ không có quyền chuyển giao tài sản đó. Việc giao dịch dân sự đó vô hiệu không phải lỗi của họ.
Điều kiện để được xem là người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dựa trên căn cứ pháp lý về bảo vệ người thứ ba ngay tình quy định tại Điều 133 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện một giao dịch dân sự có hiệu lực thì để xác định người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán đất cần đáp ứng những điều kiện sau:
(1) Xác lập giao dịch với chủ đất là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất:
Điều kiện đầu tiên là người mua đất có căn cứ hợp lý để tin rằng bên bán có quyền chuyển nhượng. Căn cứ phổ biến nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bán tại thời điểm ký kết. Đây là dấu hiệu pháp lý quan trọng về quyền định đoạt tài sản.
Tuy nhiên, người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với quyền định đoạt không bị tranh chấp. Nếu quyền sử dụng đất đã phát sinh tranh chấp, bị người khác quản lý thực tế, hoặc có dấu hiệu giao dịch trước đó vô hiệu, người mua phải thận trọng hơn. Pháp luật chỉ bảo vệ người thứ ba ngay tình khi họ căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký để xác lập, thực hiện giao dịch (khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015).
Vì vậy, hồ sơ pháp lý cần được nhìn theo cả hai lớp. Lớp thứ nhất là thông tin đăng ký tại cơ quan nhà nước. Lớp thứ hai là tình trạng thực tế của đất, quan hệ giữa các bên và lịch sử tranh chấp trước giao dịch.
(2) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ về hình thức:
Hình thức giao dịch là điều kiện quan trọng để chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện minh bạch. Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các điều kiện hình thức cần được kiểm tra gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.
- Việc chuyển nhượng cần được thực hiện qua thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
- Hồ sơ thanh toán, bàn giao và quản lý đất phải thể hiện giao dịch có thật, không nhằm che giấu quan hệ khác.
- Nếu giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc các bên (khoản 1, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
(3) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không biết và không thể biết về tranh chấp:
Điều kiện khó nhất là chứng minh người mua đất không biết và không thể biết về tranh chấp. “Không biết” chỉ phản ánh nhận thức chủ quan. “Không thể biết” là tiêu chuẩn khách quan, đòi hỏi người mua đã kiểm tra hợp lý trước khi giao dịch.
Tòa án có thể xem xét nhiều dấu hiệu để đánh giá trạng thái ngay tình. Các dấu hiệu thường gồm quan hệ thân quen giữa các bên, giá chuyển nhượng bất thường, đất do người khác đang sử dụng, hoặc tranh chấp đã tồn tại trước thời điểm công chứng. Nếu các dữ kiện này xuất hiện, bên nhận chuyển nhượng phải giải thích bằng chứng cứ cụ thể.
Người mua đất cần chuẩn bị tài liệu thể hiện quá trình thẩm định, xác minh và giao dịch độc lập. Trường hợp người mua đất biết hoặc phải biết mình không có quyền đối với tài sản này thì người mua đất được xem là không ngay tình (Điều 181 Bộ luật Dân sự 2015).
(4) Đã hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (tức đã sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Do vậy, nếu nhà đất chưa được đăng ký (tức chưa sang tên) thì người thứ ba mặc dù ngay tình nhưng cũng không được pháp luật bảo vệ quyền lợi và phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
Yếu tố nào thể hiện người thứ ba không ngay tình trong giao dịch mua bán đất?
Không phải mọi giao dịch hợp đồng mua bán đất đã công chứng hoặc đã có Giấy chứng nhận đều được pháp luật bảo vệ. Khi xuất hiện dấu hiệu bất thường, Tòa án có thể đánh giá người nhận chuyển nhượng đã biết hoặc phải biết về rủi ro pháp lý, có thể dựa vào các yếu tố sau đây:
(1) Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm tẩu tán tài sản:
Giao dịch chuyển nhượng đất có thể bị vô hiệu nếu được lập ra để che giấu giao dịch khác hoặc né tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Rủi ro này thường xuất hiện khi bên chuyển nhượng đang bị đòi nợ, bị kiện hoặc có nguy cơ mất quyền kiểm soát tài sản. Theo khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì sẽ bị vô hiệu. Các dấu hiệu có thể nhận biết gồm:
- Giao dịch được lập trong thời điểm bên chuyển nhượng đang phát sinh nghĩa vụ tài sản với người khác.
- Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán hoặc thời điểm giao đất không phù hợp thực tế.
- Hai bên không chứng minh được dòng tiền thanh toán, bàn giao đất hoặc mục đích chuyển nhượng độc lập.
- Hợp đồng thể hiện mua bán, nhưng thực chất nhằm tẩu tán tài sản hoặc cản trở việc thi hành nghĩa vụ.
Đối với giao dịch vô hiệu do giả tạo, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu là không bị hạn chế (khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015). Vì vậy, người mua đất không nên chỉ dựa vào việc giao dịch đã hoàn tất về mặt giấy tờ để cho rằng mình ngay tình và có quyền đối với tài sản đó.
(2) Mối quan hệ thân quen của các bên và dấu hiệu bất thường về giá chuyển nhượng:
Quan hệ thân quen giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không làm giao dịch đương nhiên vô hiệu. Tuy nhiên, đây là dữ kiện quan trọng để Tòa án có thể đánh giá khả năng thông đồng hoặc khả năng biết trước tranh chấp.
Giá chuyển nhượng thấp hơn đáng kể so với giá thị trường có thể bị xem là dấu hiệu cảnh báo. Người mua thận trọng thường phải đặt câu hỏi về nguồn gốc tài sản, lý do bán gấp và tình trạng tranh chấp. Nếu vẫn giao dịch mà không kiểm tra, bên mua khó chứng minh trạng thái không thể biết.
(3) Chưa hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản pháp luật quy định phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, một rủi ro phổ biến hiện nay là bên mua đất chỉ mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứ chưa hoàn tất việc đăng ký biến động đất đai (tức chưa sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 trong trường hợp này giao dịch mua bán nhà đất giữa các bên sẽ bị coi là vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Tóm lại: Để được Tòa án công nhận là người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì người nhận chuyển nhượng không chỉ phải thực hiện đúng quy định của pháp luật mà còn phải chứng minh mình không biết và không thể biết về những vi phạm hoặc tranh chấp liên quan đến tài sản. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch là hết sức cần thiết nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chính mình.
Nếu quý anh/chị và các bạn đang gặp phải các vướng mắc liên quan đến mua bán hoặc tranh chấp về đất đai hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn nhanh chóng, kịp thời nhất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
