Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người sử dụng đất phát hiện diện tích đất thực tế không khớp với diện tích ghi trên Sổ đỏ sau khi đo đạc lại, cắm mốc ranh giới hoặc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay xin cấp đổi Giấy chứng nhận. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp diện tích đất thực tế khác với Sổ đỏ đều được xử lý theo cùng một cách. Việc xác định nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch, nguồn gốc sử dụng đất, ranh giới thửa đất, thời điểm phát sinh biến động và hồ sơ địa chính là những căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Vậy khi diện tích đất thực tế không khớp với Sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện những thủ tục gì? Trường hợp nào được cấp đổi Giấy chứng nhận, trường hợp nào phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc giải quyết tranh chấp? Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật mới nhất năm 2026 và hướng dẫn cách xử lý phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể, giúp người dân bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khi nào diện tích đất thực tế được xác định là không khớp với Sổ đỏ?
Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, diện tích đất được xem là không khớp với Sổ đỏ khi số liệu đo đạc thực tế của thửa đất có sự chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong quá trình quản lý, sử dụng đất, không ít trường hợp người sử dụng đất phát hiện diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Sự chênh lệch này thường được phát hiện khi thực hiện đo đạc địa chính, cấp đổi Giấy chứng nhận, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc khi phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề. Trên thực tế, sự chênh lệch này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như:
- Sai số trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc cấp Giấy chứng nhận trước đây;
- Việc xác định ranh giới thửa đất chưa chính xác tại thời điểm cấp Sổ đỏ;
- Ranh giới thửa đất đã thay đổi do lấn, chiếm, hợp thửa, tách thửa hoặc các biến động khác trong quá trình sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chính được đo đạc, chỉnh lý hoặc cập nhật lại theo hệ thống bản đồ mới.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, không phải mọi trường hợp diện tích thực tế khác với Sổ đỏ đều được xử lý giống nhau. Việc giải quyết sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch, tình trạng ranh giới thửa đất và việc có hay không phát sinh tranh chấp với các thửa đất liền kề.
Diện tích đất thực tế khác Sổ đỏ được xử lý như thế nào?
Theo Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.”
Như vậy, theo quy định trên, việc xử lý trường hợp diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không căn cứ đơn thuần vào việc diện tích tăng hay giảm, mà phụ thuộc chủ yếu vào ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi hay không và có phát sinh tranh chấp với các thửa đất liền kề hay không. Cụ thể, được chia thành 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Đây là trường hợp diện tích chênh lệch chủ yếu phát sinh do sai số trong quá trình đo đạc hoặc lập bản đồ địa chính trước đây. Khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích thửa đất sẽ được xác định theo kết quả đo đạc thực tế, đồng thời người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi nhận diện tích theo số liệu đo đạc mới.
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường hợp này có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như việc lấn, chiếm đất của người sử dụng đất liền kề, thay đổi mốc giới hoặc các biến động khác trong quá trình sử dụng đất.
Khi đó, người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác định lại ranh giới thửa đất. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên có thể tự hòa giải; trường hợp hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải theo quy định. Nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, người sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Đối với phần diện tích chênh lệch tăng thêm, cơ quan nhà nước sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót về vị trí, ranh giới hoặc diện tích thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc rà soát, chỉnh lý hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định.
Người sử dụng đất cần làm gì khi phát hiện diện tích thực tế không khớp với Sổ đỏ?
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Căn cứ theo Điểm VII Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định về các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp “h) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.”. Vậy nên trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng và không tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
Khi đó, người dân cần thực hiện theo trình tự thủ tục sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp đổi:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Trường hợp hộ gia đình có yêu cầu ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi hoặc trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.
Bước 2. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh sau đây:
- Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.
Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
- Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
Bước 5. Nhận kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Khi đó, người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác định lại ranh giới thửa đất. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên có thể tự hòa giải; trường hợp hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải theo quy định. Nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, người sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Anh/chị và các bạn có thể theo dõi "Trình tự, thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh đất" tại đây.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
