Trong cuộc sống hàng ngày, không ít trường hợp người dân vì điều kiện công việc, gia đình hoặc sức khỏe mà phải nhờ người thân, bạn bè hoặc hàng xóm trông coi giúp thửa đất của mình trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên, sau một thời gian dài, khi muốn lấy lại quyền quản lý và sử dụng đất, chủ đất lại gặp khó khăn vì bên được nhờ không hợp tác hoặc nảy sinh tranh chấp, thậm chí có hành vi chiếm dụng. Câu hỏi đặt ra là: “Đất nhờ người khác trông coi giờ muốn đòi lại, phải làm sao?”. Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi để biết cách giải quyết vấn đề này nhé.
Thu thập, tài liệu chứng cứ chứng minh mình là chủ đất hợp pháp
Để có thể yêu cầu lấy lại đất đã nhờ người khác trông coi, người yêu cầu cần xuất trình được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình đối với thửa đất đó. Chỉ khi xác định rõ họ là chủ sử dụng đất hợp pháp thì quyền yêu cầu trả lại đất mới được pháp luật công nhận. Theo đó, có thể chứng minh qua các tài liệu, chứng cứ sau đây:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ):
Quyền của người sử dụng đất về mặt pháp lý được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người có liên quan một cách hợp pháp.
Do đó, nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất hợp pháp cần xuất trình giấy tờ này để làm căn cứ yêu cầu người được nhờ trông coi giao trả lại đất.
Lưu ý: Trong trường hợp Giấy chứng nhận được cấp trong thời gian đất đang do người khác trông coi, chủ đất cần chứng minh rõ các nội dung sau:
- Thời điểm, hình thức và lý do nhờ trông coi đất;
- Việc quản lý, sử dụng đất diễn ra liên tục, mặc dù thông qua người được nhờ;
- Quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận có sự biết đến của người trông coi và không có khiếu nại, tranh chấp nào được đưa ra.
(2) Các giấy tờ khác chứng minh mình là chủ đất (không phải Sổ đỏ):
Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đòi đất có thể sử dụng các giấy tờ sau để chứng minh:
- Giấy tờ, quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền; hồ sơ địa chính đất đai.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế … giấy tờ thể hiện giao dịch về đất làm căn cứ xác lập chủ quyền.
- Xác nhận của chính quyền địa phương về nguồn gốc đất, hiện trang quản lý sử dụng đất.
- Giấy tờ nộp thuế, nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất.
- Biên bản xác minh thực tế sử dụng đất, xác nhận ranh giới, mốc giới.
- Các giấy tờ có giá trị sử dụng làm căn cứ cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Các tài liệu khác có giá trị chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất hợp pháp, liên tục, lâu dài không tranh chấp.
Các tài liệu này đóng vai trò quan trọng trong việc làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất, đặc biệt trong những trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(3) Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc nhờ trông coi đất:
Bên cạnh việc chứng minh quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, chủ đất cũng cần làm rõ đã từng có thỏa thuận về việc nhờ trông coi đất. Trường hợp hai bên có lập văn bản thể hiện việc nhờ trông coi, tài liệu này sẽ là bằng chứng quan trọng cho thấy việc bên đang giữ đất chỉ thực hiện theo sự ủy quyền trông coi, không phát sinh giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hay chuyển quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào. Đây là cơ sở để khẳng định quyền quản lý và sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đất. Theo đó, các tài liệu có thể bao gồm:
- Hợp đồng nhờ trông coi có chữ ký hai bên;
- Giấy ủy quyền sử dụng đất, trông coi;
- Văn bản thỏa thuận giao đất giữ hộ;
- Biên bản bàn giao đất để thực hiện việc trông coi.
- Tin nhắn, email trao đổi về việc nhờ trông coi.
- Lời khai của nhân chứng (hàng xóm, người thân biết sự việc).
- Giấy tờ có chữ ký người được nhờ giữ đất xác nhận chỉ giữ hộ, không phải chủ đất.
- Ghi âm, video về thỏa thuận hoặc cuộc nói chuyện về việc giữ đất.
Hướng giải quyết đòi lại đất nhờ người khác trông coi hộ
Bước 1: Thông báo yêu cầu trả lại đất cho người được nhờ trông coi biết
Trước khi tiến hành các bước pháp lý khác để đòi lại thửa đất đã nhờ trông coi, chủ đất cần gửi thông báo yêu cầu người đang giữ đất hoàn trả tài sản. Việc gửi thông báo này nhằm các mục đích sau:
- Giúp người đang quản lý trông coi đất có thời gian chuẩn bị việc trả lại đất.
- Thể hiện rõ yêu cầu trả lại đất đang trông coi một cách chính thức.
- Ghi nhận thời điểm yêu cầu trả và thời gian phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên trong việc trông coi đất.
- Là căn cứ pháp lý thể hiện sự từ chối thực hiện nghĩa vụ (nếu bên giữ đất không trả) nhằm khẳng định hành vi chiếm giữ là trái pháp luật.
- Tài liệu, chứng cứ quan trọng chứng minh yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Chủ đất có thể trực tiếp trao đổi với người đang trông coi để yêu cầu trả lại đất trong một khoảng thời gian hợp lý. Tuy nhiên, bên cạnh việc thông báo bằng lời nói, chủ đất nên lập thông báo bằng văn bản để thể hiện rõ căn cứ pháp lý, quyền yêu cầu trả lại đất, thời hạn thực hiện và các nội dung liên quan khác. Văn bản thông báo này có thể được giao trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến địa chỉ cư trú của người đang giữ đất, nhằm đảm bảo tính rõ ràng và có căn cứ nếu xảy ra tranh chấp sau này.
Bước 2: Hòa giải cấp cơ sở để yêu cầu trả lại đất trông coi
Tranh chấp đòi lại đất nhờ trông coi thực chất là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang bị chiếm giữ. Trong loại tranh chấp này, bên được nhờ trông coi thường lập luận rằng họ là người có quyền sử dụng đất dựa trên việc trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định, liên tục và lâu dài. Trong khi đó, bên còn lại khẳng định họ mới là người sử dụng đất hợp pháp và việc bên kia quản lý đất chỉ xuất phát từ quan hệ nhờ trông coi, hoàn toàn không có giao dịch nào về chuyển giao quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 04/2017/NQ- HĐTP thì tranh chấp về quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc thực hiện trước khi muốn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết. Người yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại ủy ban cần chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Giấy tờ chứng minh thỏa thuận nhờ trông coi đất.
- Giấy tờ chứng minh yêu cầu giải quyết tranh chấp: chứng minh người trông coi không muốn trả, chiếm giữ trái phép đất,..
Bước 3: Khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết
Khi tranh chấp phát sinh và không thể giải quyết bằng thương lượng hoặc hòa giải, việc khởi kiện ra Tòa án trở thành giải pháp pháp lý cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Để quá trình khởi kiện đòi lại đất đã nhờ trông coi được thực hiện hiệu quả và đúng quy định, người khởi kiện cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến thẩm quyền của Tòa án, xác định cụ thể và rõ ràng nội dung yêu cầu khởi kiện, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng.
* Hồ sơ khởi kiện:
Trường hợp khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện yêu cầu trả lại đất nhờ trông coi cần chuẩn bị:
- Đơn khởi kiện theo mẫu 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP.
- Giấy tờ pháp lý người khởi kiện như: CMND/CCCD, hộ chiếu,….
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
- Hợp đồng, văn bản thỏa thuận trông coi đất.
- Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh yêu cầu khởi kiện.
* Thẩm quyền giải quyết:
Trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì một trong các bên có quyền lựa chọn yêu cầu một trong chủ thể sau đây giải quyết tranh chấp:
- Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền (cấp xã hoặc cấp tỉnh): trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Tòa án có thẩm quyền: trong mọi trường hợp tranh chấp đất đai.
Căn cứ khoản 9 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.
* Xác định yêu cầu khởi kiện:
Trong đơn khởi kiện, người khởi kiện cần trình bày rõ ràng yêu cầu khởi kiện để Tòa án có căn cứ xem xét, thụ lý và giải quyết vụ việc theo đúng quy định pháp luật. Tùy từng tình huống cụ thể, yêu cầu khởi kiện có thể khác nhau. Riêng đối với trường hợp tranh chấp đất do nhờ người khác trông coi, người khởi kiện có thể đưa ra các yêu cầu sau:
- Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Yêu cầu trả lại đất nếu người nhờ giữ không trả, yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Yêu cầu khởi kiện công nhận quyền sử dụng đất; yêu cầu trả lại đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
